Thị trường BĐS 2016: Khởi sắc với chu kỳ phát triển ngược

LTS: Năm 2015 sắp qua đi với nhiều tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản (BĐS). Sự hồi phục từ thị trường nhà ở, văn phòng được thể hiện qua lượng giao dịch tăng đáng kể so với năm 2014. Điều này mang đến dự cảm tốt cho năm 2016. Báo Doanh Nhân Sài Gòn trích đăng bài viết của ông Neil MacGregor - Tổng giám đốc Savills Việt Nam, thể hiện quan điểm về thị trường BĐS TP.HCM trong năm 2015 và dự báo tình hình 2016.

Tiếp đà hồi phục

Điểm đáng chú ý nhất đối với thị trường BĐS TP.HCM trong năm 2015 là dấu hiệu hồi phục. Điều này đã diễn từ cuối năm 2014 với thị trường nhà ở và phân khúc này tiếp tục có sự tăng trưởng mạnh trong suốt năm 2015.

Đồng thời, chúng tôi cũng bắt đầu chứng kiến sự hồi phục của phân khúc văn phòng từ cuối năm 2015. Phân khúc này hiện đang có tỷ lệ hấp thụ ở mức khá cao. Các chủ đầu tư, chủ tòa nhà cũng bắt đầu xem xét đến việc tăng giá cho thuê.

Thị trường nhà ở đã chứng kiến một lượng lớn giao dịch trong năm 2015, tuy nhiên mức giá vẫn chưa có sự gia tăng nhiều. Đối với một số công trình, mức giá có thể tăng lên khoảng 10% - 15%.

Một điểm đáng chú ý khác của thị trường là việc ký kết của các hiệp định thương mại tự do và những tác động tích cực của những hiệp định này đến lĩnh vực sản xuất.

Chúng tôi cũng đã nhìn thấy sự quan tâm trở lại của các nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực sản xuất, đặc biệt ở những khu vực vệ tinh TP.HCM. Chính điều này đã tác động đáng kể đến đà hồi phục của thị trường BĐS.

Mặc dù đang xuất hiện lượng cung nhà ở khá lớn trên thị trường, nhưng những gì đang diễn ra hoàn toàn khác với thời điểm năm 2008 - 2009.

Cụ thể là quy mô rộng hơn nhiều so với trước đây và phát triển bền vững hơn. Vì vậy, tôi không nghĩ sẽ có sự thay đổi đột biến, như là việc thiếu hay dư nguồn cung BĐS như thời gian trước.

Một số chủ đầu tư đang lên kế hoạch phát triển các khu nhà ở quy mô lớn, nên có thể dẫn đến việc dư cung trong ngắn hạn, nhưng nếu xét đến khía cạnh thị trường nói chung, tôi tin rằng nguồn cung này sẽ vẫn đáp ứng đủ nhu cầu.

Xét về giá cả, không ít nhận định cho rằng, tuy nguồn cung đa dạng nhưng mức giá mà các chủ đầu tư đưa ra chưa khớp với thu nhập của đại đa số người dân.

Tuy nhiên chúng tôi nhận thấy, phần lớn các khu nhà được đưa vào thị trường hiện nay đều có mức giá phù hợp với khả năng người mua và các chủ đầu tư cũng đã đưa ra các chính sách thanh toán linh hoạt hơn.

Có thể nhìn thấy các căn hộ hạng A, B chỉ chiếm phần nhỏ của toàn thị trường. Tuy nhiên, chúng tôi cũng bắt đầu ghi nhận một số người trước đây mua căn hộ hạng C hiện đã chuyển sang quan tâm các căn hộ hạng B.

Năm 2015, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi đã giúp cho người nước ngoài có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nhưng nếu cho rằng điều này sẽ khiến thị trường có sự gia tăng đột biến về nguồn cầu thì rất khó.

Ở góc độ nào đó, sự cải thiện trong hệ thống luật pháp của Việt Nam giúp tăng thêm lòng tin cho người mua, giúp họ tham gia đầu tư nhiều hơn.

Đó là có thể là những người tìm mua ngôi nhà đầu tiên, hay các nhà đầu tư từ Singapore, Hong Kong mong muốn sở hữu ngôi nhà nghỉ dưỡng ở Đà Nẵng, Nha Trang hay Phú Quốc.

Chúng tôi hy vọng rằng Nhà nước sẽ tiếp tục cải thiện hệ thống pháp luật để tận dụng nguồn khách hàng mới muốn gia nhập thị trường BĐS.

Tiếp đà phục hồi như năm 2015, chắc chắn trong năm 2016, sẽ chứng kiến thị trường BĐS TP.HCM sôi động hơn, đặc biệt là ở khu vực quận 9.

Nhiều phân khúc đất nền, biệt thự, nhà phố cũng như căn hộ tại khu vực này sẽ được đưa vào thị trường. Điều này một phần là do sự cải thiện của cơ sở hạ tầng, kế đến do là các chủ đầu tư bắt đầu dịch chuyển ra khỏi quận 2.

Đối với khu đô thị mới Thủ Thiêm, thị trường cũng sẽ sôi động hơn nhưng phải sau năm 2016. Ở các khu vực khác như khu phía Nam thành phố (quận 7, Nhà Bè, Bình Chánh...), nhiều công trình mới tiếp tục được giới thiệu với mức giá hợp lý.

Song cần phải nhìn nhận rằng khu vực này vẫn còn nhiều thách thức, đáng chú ý là vấn đề hạ tầng.

Hiện tại hệ thống tàu điện ngầm khu vực phía Nam chưa được xây dựng, khiến cho giao thông sẽ là vấn đề cân nhắc. Nếu Nhà nước cải thiện hạ tầng ở khu vực này, niềm tin của người mua chắc chắn cũng sẽ gia tăng.

Nhà phát triển vẫn thấy thị trường tiềm năng

Cùng với đà hồi phục của thị trường trong năm 2015, nhiều nhà phát triển BĐS trong và ngoài nước đã mạnh dạn tham gia, triển khai dự án. Việt Nam hiện đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài. Lý do là vì Việt Nam có chu kỳ phát triển ngược lại với các nước trong khu vực.

Nhìn qua Indonesia, Philippines, Malaysia..., nếu như những thị trường này ở đỉnh của chu kỳ phát triển BĐS và đang trong giai đoạn đi xuống, thì Việt Nam đang trong giai đoạn hồi phục, đi lên từ đáy của chu kỳ.

Đồng thời, đối với các nhà đầu tư Singapore như Keppel Land, CapitaLand thì thị trường trong nước của họ đang phát triển khá chậm, nên khi thị trường Việt Nam phát triển tốt sẽ trở nên hấp dẫn.

Bên cạnh đó, lượng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam ổn định và tốt hơn trước đây, mức độ giải ngân diễn ra nhanh hơn. Điều này giúp cho nền kinh tế phát triển khỏe mạnh hơn.

Bên cạnh các nhà phát triển đến từ Singapore, chúng tôi cũng đã nhận được nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư Nhật Bản đối với thị trường Việt Nam, trong đó một số đã đầu tư vào thị trường, một số thì tham gia dưới hình thức liên doanh với các chủ đầu tư hiện hữu ở Việt Nam (gồm cả chủ đầu tư nước ngoài và trong nước).

Savills Việt Nam cũng đã nhận nhiều quan tâm từ các nhà đầu tư này đối với các tài sản đang hoạt động, chẳng hạn như tòa nhà văn phòng.

Về phía các nhà phát triển trong nước, có một số thay đổi rõ rệt. Những chủ đầu tư vốn có thế mạnh ở phân khúc nhà ở ít tiền thì nay cũng dần chuyển dịch sang các dòng sản phẩm cao cấp để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn.

Theo quan sát của Savills, phân khúc căn hộ ít tiền cũng đối diện với nhiều thách thức do biên độ lợi nhuận thấp, các chủ đầu tư phải xây dựng với số lượng lớn căn hộ để có thể thu được lợi nhuận. Hơn nữa, dòng sản phẩm này cũng đang được nhiều doanh nghiệp tham gia nên mức độ cạnh tranh ngày một gay gắt hơn.

Năm 2015, thị trường chứng kiến nhiều khu nhà ở thuộc phân khúc trung - cao cấp được đưa vào thị trường. Tôi cho rằng, trong năm 2016, xu hướng này cũng sẽ tiếp tục với nhiều chủ đầu tư có tiềm lực tài chính lớn.

Các chiến dịch tiếp thị, quảng bá của họ sẽ dẫn dắt thị trường căn hộ, mặc dù nguồn cầu ở phân khúc thấp hơn vẫn chiếm lĩnh thị trường.

Với các nhà phát triển dự án, yếu tố cạnh tranh không hẳn nằm ở chính sách giá mà còn được quyết định bởi nhiều yếu tố khác nữa, khi người mua đang ngày càng quan tâm nhiều hơn về sự cải thiện trong thiết kế, chất lượng, tiện ích mà công trình mang lại và cả dịch vụ quản lý sau khi công trình đi vào hoạt động.

Tại các khu nhà ở hiện nay, những người mua có nhu cầu ở thực chiếm đa số. Vẫn có một số trường hợp cá biệt xuất hiện việc mua sỉ căn hộ tại một vài khu nhà nhất định.

Đó có thể là do các đại lý trong nước hay những nhà đầu tư cá nhân bỏ vốn đầu tư ban đầu và hy vọng bán lại để kiếm lời. Các chủ đầu tư của những khu nhà này có thể gặp rủi ro vì họ không thể kiểm soát được số lượng hàng bán ra.