Thị trường bất động sản trên đà khởi sắc

Tốc độ giải ngân gói hỗ trợ 30.000 tỷ đã được cải thiện; gói tín dụng 50.000 tỷ được triển khai; đối tượng cho vay vốn được mở rộng; lãi suất ngân hàng giảm… những yếu tố này đã thúc đẩy thị trường bất động sản ngày một ấm dần.

Đặc biệt là các chính sách vĩ mô như Thông tư 03/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng bắt đầu có hiệu lực từ ngày 08/4 về cách tính diện tích căn hộ. Theo đó, chỉ có duy nhất một phương thức tính diện tích căn hộ sẽ được sử dụng thay vì hai cách tính như trước kia.

Theo Thông tư 03/2014/TT-BXD, diện tích căn hộ sẽ bao gồm tường chia phòng trong căn hộ, ban công và lô gia gắn liền với căn hộ và không bao gồm tường bao quanh căn hộ và/ hoặc tường chia các căn hộ, các cột và hộp kỹ thuật bên trong căn hộ. Việc thực hiện thông tư này sẽ khiến thị trường trở nên minh bạch hơn.

Tồn kho bất động sản đã giảm 34,4%

Trả lời trong chương trình Dân hỏi Bộ trưởng trả lời tối 27/4, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng khẳng định: “Đến nay, thị trường bất động sản đã ấm lên từ cuối 2013 và đặc biệt quý I và nửa tháng 4/2014, giao dịch bất động sản đã tăng gấp 2 lần cùng kỳ quý I/2013. Giá bất động sản nói chung là không giảm, nhiều nơi còn tăng lên và tồn kho bất động sản giảm. Tới 15/4 thì tồn kho bất động sản giảm 34,4%, như vậy thị trường bất động sản đã có những dấu hiệu rất là phấn khởi và chúng ta có thể lạc quan về tương lai của thị trường bất động sản trong thời gian tới”.

Theo Báo cáo của Cục Quản lý Nhà và Thi trường bất động sản (Bộ Xây dựng), trên địa bàn cả nước có tổng số khoảng 4.015 dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới với tổng mức đầu tư ước tính gần 4,5 triệu tỷ đồng. Theo báo cáo của 61 địa phương, cả nước có 3.258 dự án (chiếm 81%) được tiếp tục triển khai với diện tích đất là 81.565ha.

Ngoài ra, có khoảng 455 dự án với khoảng 21.000ha cần phải điều chỉnh cơ cấu cho phù hợp với quy hoạch. Trong đó Hà Nội có 285 dự án cần điều chỉnh, TP HCM có 33 dự án.

Theo Bộ Xây dựng, cả nước có 470 dự án đã hoàn thành, 287 dự án chiếm diện tích đất 14.819 ha phải dừng triển khai. Các dự án dừng chủ yếu là do chủ đầu tư không huy động được thêm nguồn vốn để triển khai tiếp.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản đã có bước đầu chuyển biến trong năm 2013 và quý I/2014, tuy nhiên, bất động sản vẫn chưa hồi phục như kỳ vọng. Để tăng cường quản lý thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đề xuất không cấp phép đầu tư mới đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, các dự án khu đô thị mới trong năm 2014, ngoại trừ các các dự án nhà ở xã hội; nhà ở thương mại có diện tích dưới 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng mỗi m2; dự án cải tạo nhà chung cư cũ.

Trường hợp đặc biệt, các địa phương phải báo cáo cụ thể với Bộ Xây dựng xem xét, thẩm định trước khi trình Thủ tướng xem xét, quyết định.

Trả lời trong chương trình Dân hỏi Bộ trưởng trả lời tối 27/4, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng khẳng định “hiện cả nước có trên 4.000 dự án nhà ở với 102.000ha đất. Nếu đầu tư tất cả các dự án này hết 4,5 triệu tỷ và tạo ra khoảng 3 triệu căn hộ. Với khả năng nền kinh tế hiện nay, tôi cho rằng, trong thời gian trung hạn, không thể giải quyết hết được khối lượng dự án như vậy”.

Do vậy, Bộ Xây dựng rất quyết liệt tham mưu Chính phủ trong việc dừng cấp phép các dự án thương mại trong thời gian tới để giảm nguồn cung, kích cầu thị trường và giải phóng hàng tồn kho.

Liên quan đến kiến nghị dừng cấp phép dự án nhà ở thương mại trong năm 2014 của Bộ Xây dựng, Phó thủ tướng Hoàng Trung Hải khẳng định, ý tưởng của việc này là tốt nhằm kiểm soát sự án nhà ở thương mại để không tăng tồn kho bất động sản.

Tiếp vốn hoàn thiện dự án dở dang

Lòng tin của khách hàng đã dần trở lại. Đặc biệt, thị trường xây dựng có cơ hội đón một nguồn tín dụng chuyên biệt với số vốn dự kiến khoảng 50.000 tỷ đồng thông qua chuỗi liên kết bốn nhà - chủ đầu tư, nhà thầu, nhà tổ chức cung ứng sản xuất vật liệu xây dựng và ngân hàng - do Ngân hàng Xây dựng (VNCB) và Tập đoàn Thiên Thanh khởi xướng.

Mặc dù không phải là nguồn vốn với lãi suất ưu đãi như gói 30.000 tỷ đồng nhưng các doanh nghiệp tham gia vẫn được hưởng lợi khi trao đổi hàng hóa tại sàn giao dịch vật liệu xây dựng chuyên nghiệp.

Cả nước hiện có 4.000 dự án bất động sản nhưng trong số này có nhiều dự án phải dừng dở dang mà nguyên nhân chủ yếu là do thiếu vốn. Bởi vậy, việc đảm bảo cung cấp đủ và kịp thời nguồn vốn sẽ giúp doanh nghiệp vững tâm khi triển khai dự án.

Cty Địa ốc Đất Lành là một trong những doanh nghiệp đầu tiên tham gia chuỗi liên kết bốn nhà. Phó giám đốc Cty Đất Lành, ông Nguyễn Văn Đực, cho biết sáng kiến của VNCB và Tập đoàn Thiên Thanh trong việc xây dựng chuỗi liên kết bốn nhà là rất kịp thời và phù hợp với thực tế hiện nay.

Nhiều chủ đầu tư chỉ thiếu vài chục đến vài trăm tỷ đồng mà đành để dự án rơi vào cảnh dở dang, không đúng tiến độ, thậm chí “đắp chiếu” gây bức xúc cho xã hội, khiến người dân thất vọng và mất niềm tin vào thị trường bất động sản.

Vì vậy, khi tham gia chương trình này, doanh nghiệp sẽ tiếp tục được "bơm" vốn, nhờ đó mà thoát khỏi khó khăn. Nguồn cung căn hộ giá trung bình cho thị trường cũng tăng nhanh, đem đến cơ hội tiếp cận được nhà ở giá hợp lý cho người dân.

Cũng chung quan điểm trên, ông Nguyễn Anh Tú, Phó giám đốc TCty Vật liệu xây dựng số 1 trách nhiệm hữu hạn một thành viên chi nhánh Hà Nội đánh giá chương trình này sẽ bảo đảm dòng tiền từ ngân hàng không chuyển thẳng vào doanh nghiệp bất động sản mà vào đơn vị thi công và cung ứng vật liệu xây dựng. Như vậy sẽ tạo điều kiện giúp doanh nghiệp tái khởi công lại dự án dở dang. Đây được xem như là một “đòn bẩy” đem lại tác dụng tích cực cho thị trường xây dựng nói chung và bất động sản nói riêng.

Theo tiến sỹ Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, gói tín dụng này là sáng kiến đối với ngành ngân hàng mà mục tiêu chính của nó là hợp lý hóa toàn bộ dây chuyền cung ứng vốn và dây chuyền thanh toán cho ngành xây dựng.

Như vậy, chương trình sẽ giải quyết bài toán đưa vốn đi trực tiếp đến từng công trình với tốc độ thanh toán nhanh; công trình hoàn thành thì sẽ được thanh toán.

Căn hộ giá trung bình thu hút sư quan tâm của thị trường

Theo thống kê của Savills, kể từ năm 2011 đến tháng 4/2014, phân khúc căn hộ hạng C và hạng B chiếm trên 90% tổng số lượng căn hộ đã giao dịch tại thị trường sơ cấp. Xu hướng này sẽ vẫn tiếp tục duy trì trong những tháng/quý tới.

Thị trường đất nền gần đây cũng có những chuyển biến nhất định. Giao dịch ở một số địa phương tăng đáng kể. Đặc biệt, sau khi Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV có hiệu lực từ ngày 5/1/2014 (cho phép chủ đầu tư bán đất nền phân lô đã được đầu tư xây dựng hạ tầng mà không cần phải xây thô) được kỳ vọng là sẽ góp phần cải thiện thanh khoản thị trường.

Thực tế đã có một số dự án (chủ yếu ở xa trung tâm hoặc có cơ sở hạ tầng chưa đồng bộ) chính thức chào bán theo dạng này. Tuy nhiên, do số lượng còn ít nên dù có gây được tiếng vang nhất định nhưng chưa có những tác động rõ rệt đến tình hình thị trường.

Tại TP HCM, tình hình giao dịch thị trường trong những tháng đầu năm khá khả quan. Tính đến cuối quý I, lượng giao dịch trên thị trường căn hộ sơ cấp đã tăng gần 40% so với cùng kỳ năm trước.

Phân khúc hạng C vẫn dẫn dắt thị trường, chiếm trên 70% tổng lượng giao dịch sơ cấp. Tuy nhiên thị trường đang chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ của lượng giao dịch hạng B. Các dự án có lượng giao dịch thành công tăng mạnh hơn hẳn so với năm trước.

Phân khúc đất nền sơ cấp cũng có tăng trưởng giao dịch khá tốt so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên phân khúc này hiện có quy mô nhỏ so với phân khúc đất nền thứ cấp. Do đó việc tăng trưởng giao dịch chưa thể nên được xem là dấu hiệu khả quan của thị trường đất nền nói chung.

Trong thời gian tới, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng trưởng tốt về giao dịch trong thời gian tới. Điều này chủ yếu sẽ đến từ các dự án của các chủ đầu tư uy tín, đảm bảo tiến độ xây dựng và có các chính sách thanh toán ưu đãi, phù hợp nhu cầu người mua.

Ngoài ra việc lãi suất giảm gần đây chắc chắn sẽ thúc đẩy hoạt động thị trường trên hai khía cạnh. Thứ nhất, lãi suất vay mua nhà giảm sẽ hấp dẫn nhiều người mua hơn tiếp cận vốn vay ngân hàng để mua nhà. Thứ hai, việc lãi suất huy động giảm sẽ làm cho việc mua nhà để cho thuê trở nên hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư cá nhân, đặc biệt là ở phân khúc trung cấp và cao cấp.