Thị trường bất động sản: Tranh chấp vì đóng băng

Một chuyên gia lâu năm trong lĩnh vực BĐS đã nhận định như vậy về một loạt các vụ kiện tụng giữa chủ đầu tư với khách hàng thời gian gần đây.

Khi thị trường có sóng, không ít NĐT đã không ngại vung vài tỉ chênh lệch để mua suất nhằm lướt sóng kiếm lãi khủng, nhưng khi sóng hết, thị trường BĐS đóng băng, hàng không bán được, các giai đoạn nộp tiền, giao nhà cận kề, các tranh chấp nảy sinh là đều dễ hiểu. Vụ việc tranh chấp giữa Cty Đầu tư hạ tầng và đô thị Viglacera với khách hàng tại Dự án khu chức năng đô thị Xuân Phương là một tranh chấp kiểu như vậy.

Chiều 23.12, đại diện lãnh đạo TCty Thủy tinh và Gốm xây dựng (Viglacera) đã có cuộc đối thoại với báo giới trước những phản hồi của khách hàng tại Dự án khu chức năng KĐT Xuân Phương (Từ Liêm, Hà Nội). Theo Phó TGĐ Viglacera Đào Đình Thi, được sự chấp thuận của UBND TP.Hà Nội về việc di chuyển các nhà máy sản xuất gây ô nhiễm môi trường không còn phù hợp với quy hoạch ra khỏi trung tâm thành phố, Nhà máy gạch Từ Liêm trên địa bàn xã Xuân Phương, huyện Từ Liêm đã được di dời và chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang nhà ở để bán theo công văn số 2348/UBND-XDĐT - ngày 2.6.2006 của UBND TP.Hà Nội.

Để tạo một phần kinh phí để di dời nhà máy và để tạo điều kiện về nhà ở cho CB-CNV trong TCty, TCty đã có văn bản 125 ngày 8.2.2007 để CBCNV cho TCty vay tiền được hưởng lãi suất là 0,8%/tháng và đăng ký mua nhà ở tại dự án với giá chuyển nhượng đất dự kiến khoảng 8 triệu đồng/m2 và đơn giá hoàn thiện 3,5 triệu đồng/m2. Đơn giá này là dự kiến tại thời điểm tháng 2.2007 để TCty vay tiền với mức tối thiểu tương ứng 20% giá trị dự kiến một căn nhà.

“Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực hiện dự án đã gặp rất nhiều khó khăn khách quan, liên quan đến chủ trương, chính sách của TP.Hà Nội” - ông Thi nói.

Dù rằng, quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 KĐT trên được Hà Nội ban hành từ tháng 6.2007, và đến đầu năm 2008 TCty đã hoàn thành việc di dời nhà máy để triển khai dự án theo quy hoạch, nhưng do chủ trương TP.Hà Nội mở rộng địa giới hành chính yêu cầu dừng thẩm duyệt quy hoạch các dự án trên địa bàn để rà soát cho phù hợp với quy hoạch chung nên việc lập và phê duyệt tỉ lệ 1/500 KĐT Xuân Phương lại phải tạm dừng triển khai đến cuối năm 2009. Phải đến cuối tháng 10.2009, thành phố mới có văn bản chấp thuận cho phép triển khai dự án đủ điều kiện triển khai đợt 1, và đến ngày 23.8.2011, Hà Nội mới có quyết định chính thức giao đất cho chủ đầu tư để thực hiện KĐT Xuân Phương. “Tiến độ cũng như quá trình chuẩn bị thủ tục đầu tư dự án bị chậm vì những lý do bất khả kháng như vậy đã dẫn đến các chi phí phát sinh tăng cao so với thời điểm đầu năm 2007” - ông Thi cho biết.

Cụ thể là chủ đầu tư đã phải chi 70 tỉ đồng để di dời các nhà máy, làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng của khu đất trên, đó là chưa tính đến mỗi năm phải nộp 10 tỉ đồng các chi phí phát sinh và tiền sử dụng đất. Riêng chi phí lãi vay phải trả cho CBCNV trong hơn 4 năm qua là khoảng 75 tỉ đồng.

Đặc biệt, theo quyết định của TP.Hà Nội về đơn giá sử dụng đất thời điểm 2007 đối với dự án Xuân Phương chỉ là 3 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đến ngày 2.12.2011, Hà Nội đã ban hành quyết định 5639/UBND phê duyệt giá thu tiền sử dụng đất tại dự án này lên tới trên 15 triệu đồng/m2 (15.173.483 đồng/m2), tức tăng 5,1 lần so với quy định trước đó. Ngoài ra, theo ông Thi, từ năm 2007 – 2011 giá cả vật liệu trên thị trường biến động mạnh, đã tăng khoảng 1,64 lần, giá tiền lương, chi phí nhân công tăng khoảng 1,96 lần.

Do những yếu tố khách quan nói trên, chủ đầu tư đã quyết định điều chỉnh giá bán trung bình đối với đất có hạ tầng tại dự án là 34,9 triệu đồng/m2 (đã có VAT). Cũng theo ông Thi, mức giá trên hoàn toàn không cao hơn so với các dự án xung quanh khu vực cũng như đất thổ cư trong xã Xuân Phương như giá đất liền kề dự án Vân Canh từ 42- 45 triệu đồng/m2, dự án Coma6 Tây Mỗ là 60 - 65 triệu đồng/m2...

Theo ông Thi, mức giá TCty đưa ra được tính toán trên cơ sở hài hòa lợi ích của cả Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. “Trên thực tế, nếu thị trường có sóng, chắc chắn sẽ không có những tranh chấp xảy ra giữa chủ đầu tư và khách hàng như vậy, vì thực tế, làm dự án này, kể cả đã điều chỉnh giá bán như trên, mức lợi nhuận thu về của TCty rất thấp, dự kiến lợi nhuận sau thuế sẽ chỉ ở mức 16,9%, thấp hơn mức lãi suất vay vốn ngân hàng hiện nay đang ở mức từ 18-25%/năm” - ông Thi nói.

Được biết, hiện một số khách hàng đã theo đuổi dự án KĐT Xuân Phương 4 năm vẫn không chấp nhận việc chủ đầu tư tăng giá đất, do chủ yếu họ là khách nhận chuyển nhượng lại sổ tiết kiệm của CNCNV với giá chênh lệch từ 200 triệu đến 2 tỉ đồng/sổ để mua 1 suất đất của dự án. Nay dù vì lý do gì, dự án bị đội giá thì nhà đầu tư cũng bị thiệt hại. Chia sẻ với khách hàng, ông Thi cho biết, TCty sẽ xem xét dãn tiến độ thu tiền xây dựng và sẽ hoàn thiện nhà ở trước cho CBCNV nào có nhu cầu. Cho đến thời điểm này, đã có 92% khách hàng đã thanh lý sổ tiết kiệm và tiến hành các bước tiếp theo để đi đến ký hợp đồng mua bán tại dự án.

Như vậy, ở đây có thể thấy nếu như chủ trương đầu tư dự án không bị kéo dài; giá đất không bị Nhà nước điều chỉnh tăng lên gấp hơn 5 lần so với dự kiến ban đầu và quan trọng nhất là thị trường BĐS không bị đóng băng, vẫn có thanh khoản thì chắc chắn sẽ không có những nạn nhân bất đắc dĩ kể trên, đẩy cả chủ đầu tư và người mua vào những cuộc tranh cãi không hồi kết.

DiaOcOnline.vn - Theo Lao Động