Thị trường bất động sản Tp.HCM và những nghịch lý

Thị trường bất động sản Tp.HCM được nhận định là đang trên đà phục hồi khi nhiều dự án được khởi công, lượng giao dịch cũng tăng mạnh, nhất là đối với phân khúc nhà ở. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia vẫn lo ngại về một sự thiếu bền vững trên thị trường khi vẫn còn nhiều bất cập.

Giá cả chưa hợp lý

Báo cáo của Sở Xây dựng Tp.HCM cho thấy, thị trường bất động sản của địa phương này đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế, thúc đẩy quá trình phát triển của các thị trường khác.

Năm 2014, tổng sản phẩm nội địa (GDP) trong lĩnh vực xây dựng, bất động sản của Tp.HCM đạt 89.469 tỷ đồng, chiếm 17,4% trong cơ cấu kinh tế Thành phố. 10 năm qua (2006-2015), diện tích bình quân nhà ở toàn thành phố tăng đáng kể, từ 10,3 m2/người/năm lên 17,32 m2/người/năm. Số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này cũng tăng từ 1.264 lên 4.750.

Thế nhưng, tại Hội thảo về đề án “Thực trạng, tiềm năng, giải pháp và định hướng phát triển thị trường bất động sản Tp.HCM giai đoạn 2016-2020, định hướng đến năm 2025 và tầm nhìn 2030” của Sở Xây dựng Tp.HCM, ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng cho rằng, bên cạnh một số điểm tích cực đã làm được thì thị trường bất động sản thành phố vẫn còn bộc lộ nhiều hạn chế, yếu kém; thiếu tính ổn định; khi thì sốt nóng quá mức, khi lại trầm lắng, thậm chí là đóng băng.

Cụ thể, giá cả hàng hoá bất động sản chưa ổn định và không phản ánh đúng giá trị thực chất. Giá cả căn hộ chưa phù hợp, có quá nhiều dự án căn hộ cao cấp không đáp ứng được nhu cầu nhà ở thực của người dân, khiến con số  căn hộ tồn kho quá lớn. Điển hình là cuối năm 2012, số căn hộ tồn kho lên tới 14.490 căn.

Cũng theo một báo cáo của Sở này, năm 2013, trong số 70.000 nhà ở từ dự án đã hoàn thành vẫn tồn tại 13.000 căn tồn kho không thể bán được.

Lý giải nguyên nhân, giới chuyên gia cho rằng, mức giá nhà ở hiện nay tại thành phố quá cao so với thu nhập thực tế của ngừoi dân. Cụ thể, giá một căn hộ điển hình có thể cao gấp 15 - 25 lần thu nhập bình quân của một người lao động điển hình.

Trong khi đó, các doanh nghiệp chỉ quan tâm đầu tư vào kênh nhà ở thương mại cao cấp, diện tích lớn, giá cao để sinh lời nhiều, khiến nó dư thừa mà chưa quan tâm đến phân khúc trung bình, quy mô nhỏ, phù hợp với khả năng tài chính của ngừoi dân.

Quá nhiều dự án dở dang, bị thu hồi

Theo Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), vấn đề lớn nhất cho thị trường bất động sản Tp.HCM hiện nay là có nhiều dự án, công trình dở dang.

Số liệu của HoREA cho thấy, toàn thành phố hiện có 1.219 dự án, nhưng có đến 405 dự án chưa khởi công, trong số 325 dự án đã khởi công thì có tới 97 dự án đã phải tạm ngưng thi công.

Số liệu từ Sở Xây dựng Thành phố cũng phản ánh, trên thị trường chỉ có khoảng 40% dự án được hoàn thành, 33% đang thực hiện thủ tục đầu tư, 19% đang thi công và 8% số dự án đã ngừng thi công.

Ngoài ra, tại Tp.HCM, ngày càng nhiều dự án được triển khai không thành công và bị thu hồi do tiến độ chậm trễ của chủ đầu tư. Cụ thể, theo thống kê của Sở Xây dựng, cuối năm 2013 có 85 dự án bị thu hồi thì tháng 7 năm 2014, con số này tăng lên 162 dự án, và tại thời điểm tháng 8/2015 là 189 dự án.

Trong khi nhiều doanh nghiệp cho rằng, sự chậm trễ chủ yếu do thủ tục “hành là chính” của cơ quan quản lý nhà nước. Bởi, thực tế các thủ tục hành chính phức tạp và tốn quá nhiều thời gian so với quy định.

Đấy là chưa kể, giải quyết xong vướng mắc trong thủ tục hành chính lại đến vướng mắc của đền bù và giải phóng mặt bằng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết, nhiều dự án không thể triển khai được là do vướng đền bù giải tỏa. Thậm chí, nhiều dự án đã giải phóng được mặt bằng trên 80% diện tích, thậm chí đến 98% đất dự án, nhưng phần còn lại doanh nghiệp không thể thỏa thuận đền bù được, bắt buộc phải “dẫm chân tại chỗ”. Điều này, rất cần có cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp của nhà nước để các dựu án sớm triển khai, vừa đảm bảo lợi ích của người có đất, vừa đảm bảo lợi ích chung của xã hội.

Tuy nhiên, phát biểu tại hội thảo nói trên, Giám đốc Sở Xây dựng Tp.HCM Trần Trọng Tuấn cho rằng, thực tế nhiều doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nhưng chưa có kế hoạch, chưa đảm bảo các quy luật thị trường. Nhiều doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản nhưng năng lực còn thấp cả về tài chính lẫn quản lý, thiếu chuyên nghiệp, dẫn đến tình trạng dự án chậm tiến độ, thậm chí đình trệ và ngưng triển khai xây dựng.

Còn thiếu minh bạch

Thị trường bất động sản còn thiếu minh bạch là một trong những lý do theo người đứng đầu Sở Xây dựng thành phố, khiến cho nó không bền vững.

“Hệ thống thông tin dự báo về thị trường bất động sản thiếu độ tin cậy, doanh nghiệp luôn cố tình giấu diếm thông tin. Và, ngoài chuyện giá cả chưa hợp lý thì hàng hoá bán ra vẫn còn tồn tại hai giá, là giá quy định thực tế và giá chính thức cơ quan nhà nước công chứng trước bạ…”, ông Tuấn phát biểu.

Đồng quan điểm, TS.Phạm Thái Sơn, phó chủ nhiệm đề án “Phát triển thị trường bất động sản Tp.HCM” cho rằng, một trong những đặc điểm nổi bật của thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và Tp.HCM nói riêng là thiếu tính minh bạch.

Theo ông Sơn, báo cáo hàng năm của John Lang LaSalle cũng đã chỉ ra điều này, Việt Nam đứng ở vị trí thứ 68 trong bảng xếp hạng chỉ số minh bạch về bất động sản toàn cầu, thuộc nhóm có độ minh bạch thấp.

Thông tin không minh bạch dẫn đến sự phát triển lệch lạc, thiếu chuyên nghiệp, tạo cơ hội cho sự phổ biến của hiện tượng đầu cơ trên thị trường.

Một khảo sát mới đây của Tập đoàn Đất xanh cho thấy, những người có mục đích đầu cơ chiếm khoảng 20% số người mua nhà.

TS. Phạm Thái Sơn nhìn nhận, đầu cơ không xấu, nhưng nó hạn chế khả năng tiếp cận nhu cầu về nhà ở thực của người dân, không mang lại lợi ích tối đa cho đại bộ phận người dân khi cung cầu thực khó tiếp cận nhau.