Thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh: Sự trở lại của... giá trị thật

Sau "cơn mê" cùng căn hộ cao cấp, có vẻ như các nhà đầu tư đã tỉnh mộng, quay trở lại với phân khúc căn hộ vừa túi tiền, phù hợp với nhu cầu ở thực của đại đa số người dân TP Hồ Chí Minh.

Vỡ mộng căn hộ cao cấp

Ế ẩm, đó là thực trạng chung của thị trường căn hộ trong nửa đầu năm qua, đặc biệt là tại phân khúc cao cấp - hạng sang. Cụ thể, theo báo cáo của CBRE, trong quý I/2017, thị trường chỉ ghi nhận khoảng hơn 6.000 giao dịch thành công (giảm 29% so với cùng kỳ năm trước). Đáng chú ý, các căn hộ phân khúc trung cấp chiếm 67% trong tổng số căn hộ được bán ra. Điều này đồng nghĩa với việc phân khúc hạng sang, cao cấp chỉ bán được chưa đầy 1.000 căn hộ trong quý I.

Tốc độ lao dốc này là rất lớn, khi chỉ tính riêng trong quý IV/2016, tại phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang đã có đến khoảng 4.200 giao dịch thành công. Theo nhận định của các chuyên gia, sự suy giảm của thị trường căn hộ cao cấp, hạng sang chủ yếu xuất phát từ việc các lựa chọn về nguồn cung hạn chế bởi không có dự án (DA) chào bán mới. Trong 3 tháng đầu năm 2017, thị trường căn hộ TP Hồ Chí Minh chỉ đón nhận thêm khoảng 5.083 căn từ 21 DA (trong đó có 6 DA mới), giảm 44% theo quý và giảm 49% theo năm.

Không chỉ vỡ mộng về sự tăng trưởng của thị trường, nhiều nhà đầu tư còn "vỡ mật" vì sự sụt giảm của thị trường cho thuê. Theo khảo sát của CBRE, trong cơ cấu khách hàng của các DA bất động sản (BĐS) tại TP Hồ Chí Minh luôn có tới 30% người mua là nhà đầu tư mua với mục đích đầu tư cho thuê. Tuy nhiên, sự trầm lắng của thị trường căn hộ đã khiến cho giới đầu tư như ngồi trên đống lửa khi đã lỡ ôm hàng mà "cho thuê không đắt, bán chẳng ai mua".

Anh Lê Văn Mạnh (ngụ tại quận 2) cho biết, gia đình anh hiện có đến 2 căn hộ trong cùng một DA tại quận 2 để cho thuê. Đồng thời, mức giá mà anh đưa ra cũng tương đối rẻ, chỉ 12 triệu đồng/căn 86m2 với đầy đủ nội thất và được miễn phí quản lý trong 4 tháng đầu. Thế nhưng, đã gần 3 tháng nay, 2 căn hộ này vẫn chưa tìm được người thuê ở. “So với nhiều DA khác thì căn hộ của mình hơn hẳn về thiết kế, chất lượng, cách bài trí cũng như không gian sống. Thế nhưng, có mấy người tới xem, hứa hẹn vài câu rồi... lặn mất tăm”, anh Mạnh cho biết.

Nguyên nhân chính của sự ế ẩm này, theo các chuyên gia, là bởi trong vài năm qua, số lượng DA căn hộ ra đời quá nhiều, nhất là các DA trung và cao cấp. Khách hàng tại những DA này phần lớn là những nhà đầu tư lướt sóng hoặc đầu tư cho thuê, trong khi số lượng người có nhu cầu ở thực không nhiều.

Phân khúc trung bình, giá rẻ ngược dòng soán ngôi

Theo báo cáo thị trường BĐS 6 tháng đầu năm 2017 của Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA), toàn TP có 32 DA nhà ở hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn với tổng cộng 16.506 căn hộ. Trong đó, phân khúc nhà ở cao cấp có 5.164 căn (31,3%); phân khúc nhà ở trung cấp 5.136 căn (31,1%); còn lại là phân khúc nhà ở bình dân 6.206 căn (37,6%). Nếu so với cùng kỳ năm 2016, phân khúc nhà ở bình dân tăng 1,9 lần; phân khúc nhà ở cao cấp tăng 1,8 lần.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA khẳng định, với chính sách khuyến khích phát triển các DA giá rẻ và tầm trung của UBND TP Hồ Chí Minh, các DA đang bắt đầu quay về với phân khúc căn hộ có giá bán vừa túi tiền khách hàng. Sự điều chỉnh này không chỉ giúp các chủ đầu tư phát triển ổn định, mà còn giảm thiểu rủi ro cho thị trường BĐS.

Đơn cử như với Tập đoàn Hà Đô. Vốn là một trong những DN “có máu mặt” tại phân khúc cao cấp và hạng sang, tập đoàn này mới đây đã kết hợp cùng Công ty BĐS Danh Khôi Việt (DKRV) tung ra thị trường sản phẩm căn hộ có giá bán chỉ từ 838 triệu đồng/căn 2 phòng ngủ. DA mang tên Hado Riverside, nằm trong khu đô thị biệt lập Hà Đô Thới An, quận 12. Theo đại diện chủ đầu tư, người lao động có thu nhập từ 12 - 15 triệu đồng/tháng đã có thể mua nhà trả góp tại Hado Riverside. Rõ ràng, "đại gia" này đã có sự chuyển hướng, nhắm đến phân khúc căn hộ có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, thậm chí là thu nhập thấp.

Không riêng Hà Đô, một loạt “ông lớn” khác trong giới kinh doanh BĐS tại TP Hồ Chí Minh như Kiến Á, Him Lam, Hưng Thịnh, Nam Long, Đất Xanh… cũng đang rục rịch chuẩn bị tung ra thị trường hàng chục nghìn căn hộ có giá bán vừa túi tiền. Sự chuyển hướng của các DN này thực sự là tín hiệu đáng mừng với đông đảo người dân, nhất là giới công chức viên chức và chắc hẳn sẽ làm sôi động thị trường căn hộ trong thời gian tới.

Tỷ lệ căn hộ có giá bán vừa túi tiền người tiêu dùng đang chiếm tỷ trọng lớn nhất (68,7%) trong tổng số căn hộ đưa ra thị trường trong 6 tháng đầu năm. Đây là tín hiệu đáng mừng vì các DA đã có sự tái cơ cấu sản phẩm mạnh mẽ, theo hướng tăng mạnh căn hộ quy mô vừa và nhỏ, đáp ứng nhu cầu thực của người dân có nhu cầu nhà ở.

Chủ tịch HoREA  Lê Hoàng Châu