Thị trường bất động sản nhà ở: Chờ "lộc" năm mới

Năm 2014, thị trường bất động sản (BĐS) đón những tín hiệu tốt sau hơn 5 năm ảm đạm. Nhiều chủ đầu tư đã mạnh dạn giới thiệu sản phẩm mới, từ căn hộ đến đất nền ra thị trường, lượng hấp thụ cũng tăng vọt.

Nhiều chính sách hỗ trợ bắt đầu có hiệu lực, tạo đòn bẩy đẩy thị trường đi theo hướng tích cực. Vì thế, các đối tượng tham gia vào lĩnh vực BĐS kỳ vọng năm 2015 thị trường sẽ giữ đà đi tới.

Báo Doanh Nhân Sài Gòn trích đăng ý kiến của các nhà phát triển BĐS, Đại diện Hiệp hội BĐS TP.HCM nhận định về thị trường và kế hoạch của doanh nghiệp (DN) trong năm 2015.

Ông Nguyễn Duy Minh - Tổng giám đốc Công ty Thanh Yến Land:

Đầu năm 2015 thị trường dừng lại để chờ thông tư

Năm 2014, các chủ đầu tư mạnh dạn đưa ra sản phẩm BĐS ở nhiều phân khúc phù hợp với nhu cầu người mua. Nhiều DN lớn trước đây chỉ chú trọng đầu tư căn hộ cao cấp nhưng năm 2014, trong cơ cấu sản phẩm của họ, bên cạnh căn hộ có giá từ 3 - 4 tỷ đồng thì đã phát triển thêm căn hộ dưới 2 tỷ đồng.

Sản phẩm này chính là tiền đề thu hút khách hàng. Ngoài ra, ở phân khúc dưới 1 tỷ đồng, sau hơn 1 năm đã xuất hiện nhiều dự án căn hộ đáp ứng được quy định của Nghị quyết 02. Điều này khiến thị trường căn hộ hình thành nên 2 xu hướng rõ rệt: dưới 2 tỷ và trên dưới 1 tỷ đồng.

Nhìn chung, 6 tháng cuối năm 2014, thị trường căn hộ có những tích hiệu tích cực từ mọi góc độ: giao dịch của khách hàng, tần suất công bố sản phẩm của chủ đầu tư, giới thiệu những chính sách hỗ trợ tài chính. Tuy nhiên, theo quan điểm của tôi, đầu năm 2015, cả DN và nhà đầu tư có dấu hiệu dừng lại để chờ thông tư hướng dẫn cụ thể các bộ luật mới (như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi).

Nếu thông tư "khớp" với luật, thị trường sẽ đi theo chiều hướng tốt. Về phía người mua, trong suốt năm 2014 và đầu 2015, khách hàng không còn tâm lý chờ giảm giá vì khung giá đất chắc chắn sẽ điều chỉnh tăng trong thời gian tới nên đây là giai đoạn nên mua BĐS.

Ngoài ra, 2 tháng cuối năm 2014, với sự hỗ trợ tích cực từ các cơ quan quản lý địa phương về vấn đề pháp lý cho dự án đất nền (đẩy nhanh việc cấp sổ đỏ), cùng tình trạng đất tại TP.HCM tăng giá đã tác động đến phân khúc này ở các tỉnh, thành lân cận.

Do đó, đã có một số nhà đầu tư chuyển hướng từ căn hộ sang đầu tư đất nền sổ đỏ ở các khu vực vùng ven. Xu hướng này sẽ tiếp tục vào năm 2015, do gói hỗ trợ 30.000 tỷ của Chính phủ đã có thể áp dụng cho khách hàng mua đất và xây nhà (thay vì chĩ duy nhất căn hộ như trước).

Trên cơ sở này, trong kế hoạch của Công ty năm 2015, ngoài việc triển khai các dự án căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng tại TP.HCM, chúng tôi sẽ công bố thêm một số dự án đất nền tại Long An.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM:

Người mua đang cầm trịch thị trường

Việc hoàn thành tuyến đường vành đai Phạm Văn Đồng, đường cao tốc Cát Lái - Long Thành (giai đoạn 1) và việc khẩn trương triển khai tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên, khởi công tuyến đường cao tốc Bến Lức - TP.HCM - Long Thành, các tuyến đường trục chính khu đô thị mới Thủ Thiêm... đã tạo thêm động lực thúc đẩy sự hồi phục của thị trường BĐS TP.HCM và các tỉnh lân cận.

Năm 2014, thị trường tiếp tục đà hồi phục với số lượng giao dịch gia tăng, phân khúc thị trường căn hộ quy mô vừa và nhỏ (dưới 70m2), có giá bán hợp lý (trên dưới 15 triệu đồng/m2) và có tổng giá bán khoảng trên dưới 1 tỷ đồng/căn vẫn là phân khúc thị trường chủ đạo và phát triển ổn định.

Năm 2015, phân khúc này vẫn sẽ giữ vai trò chủ đạo. Trong những tháng cuối năm 2014, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM có dấu hiệu gia tăng khiến nhiều người nghi ngại sẽ có đợt thừa cung, tuy nhiên, trước hết, điều đó có lợi cho người mua vì họ có nhiều sự lựa chọn hơn.

Bởi, để thu hút khách hàng, các chủ đầu tư sẽ đưa ra nhiều chính sách ưu đãi, tiến độ thanh toán linh hoạt và những hỗ trợ tài chính phù hợp dành cho người mua. Còn việc thị trường sẽ rơi vào cảnh thừa nguồn cung, theo tôi là điều khó xảy ra do các DN hiện nay là hướng đến phục vụ người mua, thay vì siêu lợi nhuận như trước đây nên họ có chiến lược về đầu tư, cơ cấu sản phẩm phù hợp.

Đối với những dự án căn hộ cao cấp mà DN đưa ra trong thời gian qua, xét trên tổng thể nguồn cung mỗi dự án khá cao nhưng họ công bố ra thị trường dựa trên sự hấp thụ của khách hàng, chẳng phải ồ ạt như trước đây, vì các DN đã có bài học rất đắt.

Ông Lê Quốc Duy - Tổng giám đốc Công ty CP Nhà Hòa Bình:

Xây dựng kế hoạch ngắn hơn để điều chỉnh kịp thời

Năm 2015, thị trường BĐS sẽ diễn biến tích cực như 2014, hoặc nhỉnh hơn một chút. Song, như thế cũng đã quá đủ đối với những chủ đầu tư có chiến lược phù hợp, không thể đòi hỏi kết quả giao dịch mấy trăm căn hộ trong vòng 2 - 3 tháng được, phải kỳ vọng thực tế hơn và tình trạng "nóng" như năm 2006 là rất khó trở lại.

Trong tình hình hiện nay, việc xây dựng chiến lược cho DN, đặc biệt là chiến lược bán hàng trong vòng 1 năm sẽ phù hợp hơn, khi có rủi ro thì cũng dễ dàng điều chỉnh. Việc phát triển một dự án trong thời gian quá lâu sẽ khó để đưa ra dự báo phù hợp và có khả năng gặp rủi ro về đầu ra.

Do đó, đối với chúng tôi, cốt lõi vẫn là DN xây lắp, dù có tham gia vào các dự án nhà ở nhưng quy mô nhỏ, hợp tác với những chủ đầu tư khó về tài chính, chúng tôi vừa xây, bán và cân đối tài chính cho chủ đầu tư. Năm 2015, chúng tôi dự kiến triển khai dự án nhà ở xã hội (NOXH) 900 căn hộ (3ha) tại H.Nhà Bè, TP.HCM.

Tuy NOXH là loại hình mà chủ đầu tư được hưởng nhiều ưu đãi nhưng lại bị khống chế về giá bán nên làm NOXH khó hơn nhà ở thương mại. Song, phân khúc nhà ở bình dân, với giá dưới 1 tỷ đồng lại đáp ứng được nhu cầu tài chính của đại đa số người dân tại TP.HCM.

Ông Phan Thành Huy - Tổng giám đốc Công ty Novaland:

Doanh nghiệp phải chủ động trong chiến lược sản phẩm

Khu Đông TP.HCM hiện là điểm nóng của thị trường BĐS với hàng loạt công trình hạ tầng đã và đang xây dựng. Tháng 2/2015, tuyến cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây sẽ được thông xe, tạo thuận lợi tối đa trong việc kết nối lưu thông từ TP.HCM đến các tỉnh miền Đông Nam Bộ.

Đồng thời, dự án cầu Rạch Chiếc 2 nối đường vành đai 2 sẽ hoàn thành cuối 2015 (xuyên qua Khu công nghệ cao) là lợi thế để thị trường BĐS khu này phát triển mạnh mẽ hơn nữa. Song, để một sản phẩm BĐS nhà ở thành công phải kết hợp thêm nhiều yếu tố khác, như giãn dân thành công và tài chính hỗ trợ cho khách hàng, chiến lược sản phẩm của chủ đầu tư.

Năm 2015, chúng tôi sẽ triển khai khoảng 17 dự án nhà ở (kể cả những dự án cũ đang triển khai), tập trung chủ yếu ở TP.HCM, từ các quận trung tâm đến Q.2, Q.9, Q.8...

Với việc đầu tư phát triển dòng căn hộ trên dưới 1,5 tỷ đồng/căn, Novaland đang nhắm đến nhóm khách hàng là các cặp vợ chồng trẻ, những người đã đi làm 5 - 7 năm, có khoản tích lũy nhất định như thế, DN chỉ cần kết hợp với các ngân hàng hoặc chủ động tạo ra chính sách thanh toán phù hợp để tạo điều kiện cho những người trẻ dễ dàng sở hữu nhà ở.

Bên cạnh đó, năm 2015, để đáp ứng nhu cầu của nhiều đối tượng khách hàng, chúng tôi sẽ tìm kiếm thêm những hợp tác mới để triển khai phân khúc nhà ở thấp tầng. Còn riêng với dự án căn hộ bình dân, là phân khúc mà chúng tôi phải xem xét, nghiên cứu kỹ lưỡng vì cần có quỹ đất tương ứng.

- Đến hết năm 2014, TP.HCM có khoảng 1.403 dự án phát triển nhà ở, trong đó có 426 dự án đã hoàn thành đưa vào sử dụng (chiếm 30,36%), 201 dự án đang triển khai xây dựng (chiếm 14,32%), 689 dự án ngưng triển khai (chiếm 49,1%), 85 dự án đã bị thu hồi hoặc hủy bỏ chủ trương đầu tư (chiếm 6,05%). Trong số các dự án đang triển khai, có 40 dự án nhà ở cao cấp (5,9%), 483 dự án nhà ở trung bình (71,34%), 46 dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp (6,79%) và 108 dự án nhà ở chưa xác định được phân khúc (15,95%).

- Gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, đến nay các ngân hàng mới giải ngân được hơn 12%. Tại TP.HCM, theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP.HCM, đến ngày 31/10/2014, các ngân hàng đã ký hạn mức tín dụng 1.470,93 tỷ đồng cho 1.513 khách hàng, trong đó đã giải ngân 658 tỷ đồng cho 2 DN và 393,83 tỷ đồng cho 1.444 cá nhân.