Thị trường bất động sản: Mua nhà giá gốc sẽ không còn xa vời?

Nửa đầu năm 2011, các ngân hàng sẽ khó kích thích được dư nợ do mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm nay thấp hơn so với năm trước 2% (ở mức 23% trong năm 2011 so với mức 25% trong năm 2010).

Theo dự báo, nhiều khả năng phải đến gần cuối quý II/2011 lãi suất mới có thể giảm xuống. Từ nhiều năm nay, phần lớn các nhà đầu tư bất động sản đều phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng, vì vậy, thị trường bất động sản sẽ phải trông đợi nhiều hơn vào nhu cầu thật còn rất lớn với túi tiền "thật" của người dân.

Chủ đầu tư hết thời làm cao

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản (BĐS) năm 2011 sẽ có những tín hiệu tích cực, tuy nhiên sẽ khó tạo nên được những cơn sốt nóng. Lượng cung chung cư trong năm 2010 đa phần chưa được các chủ đầu tư mở bán hết mà còn ứ đọng nhiều do giá còn ở mức cao và các quy định mới không cho phép huy động vốn hay bán nhà một cách tùy tiện như trước đây. Các dự án đang phải cạnh tranh lẫn nhau và cạnh tranh cả với các căn hộ thuộc diện mua đi bán lại.

Tuy trong suốt năm 2010, thông tin về phân khúc thị trường chung cư TP HCM thấy sự buồn tẻ và khó khăn, song từ cuối năm 2010 đến nay, nhiều đánh giá lại cho rằng phân khúc này tại thị trường Hà Nội thực sự sẽ khó khăn hơn nhiều. Với phong cách mua bán "chắc" hơn, với kỳ vọng lợi nhuận cao của giới đầu cơ, giá chung cư tại Hà Nội đã được "thổi" lên một mặt bằng cao ngất. Trong khi đó, mặt bằng chung cư ở TP HCM đã ở mức hợp lý từ vài năm nay. Điều đáng nói là, trong bối cảnh tín dụng "ngoảnh mặt" với các khoản vay để đầu tư BĐS, nhiều người tham gia đầu tư vào chung cư trước đây nay đã trở nên thận trọng. Có đánh giá cho rằng, lượng vốn vay còn nằm ở các căn hộ chung cư mà chưa thể bán ra để trả nợ còn khá nhiều. Giới đầu cơ không mặn mà, với những thông tin trong thời gian gần đây về mức cung căn hộ tăng cao và khả năng tín dụng chưa mở cửa với BĐS, người có nhu cầu mua căn hộ cũng trở nên chần chừ. Các chiêu thức bán hàng nhỏ giọt, chia đợt nhằm lôi cuốn người có nhu cầu mua nhà cũng như giới đầu cơ đã trở nên quá quen thuộc và không còn gây sự chú ý.

Trongbối cảnh nguồn cung tiếp tục tăng cao, cầu rất lớn, nhưng chưa thể gặp nhau do giá cả còn quá cao, phân khúc nhà chung cư sẽ có những thay đổi lớn. Điểm khác biệt của phân khúc chung cư tới đây là phải nói đến "sao đổi ngôi" giữa chủ đầu tư và người mua nhà. Chủ đầu tư từ chỗ "làm cao" và khó tiếp cận sẽ phải đưa ra nhiều chiêu thức để gặp được người mua nhà. Chuyện mua nhà giá gốc sẽ không còn trở nên xa vời ngay cả ở thị trường Hà Nội.

Bao giờ giá thôi "trên trời"?

Đối với nhiều sản phẩm trên thị trường, giá bán thực sự vẫn còn đang vượt xa giá trị thực. Giá căn hộ nhìn chung còn cao so với mặt bằng thu nhập của những người có nhu cầu để ở. Giá chung cư tới đây sẽ ra sao là câu hỏi lớn cả với người có nhu cầu mua nhà để ở và người có ý định đầu cơ.

Trong vài ba năm tới, hay thậm chí 10 -15 năm sau, thị trường BĐS nói chung vẫn phát triển mạnh do nhu cầu nhà ở của người dân là rất lớn, đặc biệt là tại các thành phố lớn có tốc độ di dân cơ học cao. Vì thế, có quan điểm cho rằng, giá BĐS vẫn cứ lên, chứ không bao giờ xuống - thực tế nhiều năm nay đã chứng minh cho điều này. Bên cạnh đó, Nhà nước đang dần thực hiện chính sách thu tiền sử dụng đất đối với các chủ đầu tư theo hướng sát với giá thị trường. Chi phí đầu vào tăng lên, giá thành của các sản phẩm như chung cư sẽ tăng theo và giá bán cũng sẽ tỷ lệ thuận theo chiều hướng tăng. Cổ súy cho quan điểm này, nhiều người đã rút ra chân lý rằng: BĐS đã mua là chỉ có lãi, lãi nhiều hay ít mà thôi! Ở chiều hướng khác, nhiều người cho rằng, mặt bằng giá BĐS như hiện nay còn "trên trời", cách xa với khả năng tài chính của đại bộ phận người dân.

Giá BĐS còn quá cao bởi rất nhiều lẽ, trong đó phải kể đến tỷ lệ lợi nhuận còn quá lớn mà các doanh nghiệp được hưởng, bên cạnh đó là một phần lợi nhuận không nhỏ rơi vào túi đầu cơ. Không thể không kể đến những chi phí để "bôi trơn" dự án mà nhiều doanh nghiệp đã lớn tiếng kêu ca. Một yếu tố khác khiến giá thành sản phẩm BĐS bị "đẩy" lên đó là năng lực tài chính của nhiều chủ đầu tư còn kém và tình trạng buôn đi, bán lại dự án… Như vậy, rất khó để thị trường BĐS đi theo chiều hướng - cung tăng thì giá phải giảm - như với các sản phẩm thông thường khác.

Để giá BĐS ở mức hợp lý cần có nhiều giải pháp hữu hiệu, thực tế từ phía cơ quan quản lý, đặc biệt là tạo dựng sự minh bạch trong suốt cả quá trình từ giai đoạn làm thủ tục đầu tư dự án tới khi đưa sản phẩm ra thị trường. Với sự cạnh tranh ngày càng gay gắt, những chủ đầu tư các dự án BĐS một mặt cần nâng cao năng lực của chính mình, mặt khác cần phải chấp nhận một mức lợi nhuận khiêm tốn hơn.

DiaOcOnline.vn - Theo Kinh Tế Đô Thị