“Thị trường bất động sản đang thiết lập một trật tự mới”

“Các khu đô thị trong trung tâm thành phố có thể không mất giá, hoặc có thể tăng giá nhưng tốc độ tăng giá không bao giờ bằng các khu đô thị mới vành đai”.

Theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch Tập đoàn CEN Group, xu hướng của người mua nhà đã ít nhiều thay đổi nhờ những cú hích về hạ tầng, cùng với đó cơ hội cũng đã trở lại với các khu đô thị mới vùng ven nội đô.

* Gần đây, nhiều khu biệt thự cao cấp vùng ven nội đô đang có thanh khoản tốt, thậm chí gấp 2 - 3 lần năm trước. Liệu rằng đây có phải là xu hướng sống mới của giới nhà giàu Hà Nội hay không, hay vẫn chỉ là việc của đầu cơ, đầu tư?

Chắc chắn là mọi người rất thích sống cuộc sống ở ngoại thành với đầy đủ tiện ích và không gian, những người càng nhiều tiền thì họ lại càng thích sống cuộc sống ở những nơi an toàn, đầy đủ tiện ích và có môi trường sống trong lành cho cả gia đình.

Thế nhưng, hầu hết các khu đô thị trước đây phát triển lên đều không đáp ứng được những tiêu chí đó, các tiện ích hạ tầng, dịch vụ đảm bảo cho cuộc sống

Như tôi đã nói, phải tạo ra một cuộc sống tại các dự án chứ không đơn thuần chỉ là chỗ ở. Nhu cầu chỗ ở là nhu cầu rất thấp, cơ bản là có chỗ để ở.

Đối với những người có khả năng về tài chính, nhu cầu được tôn trọng, thỏa mãn nhu cầu cá nhân của họ rất cao. Đối với các dự án cao cấp, tháp nhu cầu này sẽ phải lên một mức rất cao.

Nói cách khác, muốn họ ở đây thì chúng ta phải tạo được ra sự khác biệt, được phục vụ, được tận hưởng cuộc sống.

Những khu đô thị mà đáp ứng được những điều này sẽ luôn luôn có được thanh khoản tốt, đặc biệt là các dự án ở trong khu vực đường vành đai, nó không quá xa khu trung tâm.

Kể cả với nhiều người, họ mua theo hình thức "Second home", họ chỉ về nghỉ ngơi dịp cuối tuần, còn lại họ vẫn có thể có nhà, hoặc chung cư ở trong phố để đi làm.

* Đối tượng khách mua của các dự án ven nội đô mà bên ông đang nghiên cứu là gì? Có nhu cầu sống thật hay chủ yếu vẫn chỉ là đầu tư? 

Thường các chủ đầu tư vẫn tập trung chào khách vào đầu tư hoặc mua nhà để đó bằng các chính sách giá cả, chiết khấu. Chúng tôi thì vẫn chủ yếu tập trung vào lượng khách hàng có nhu cầu ở thật.

Theo khảo sát của chúng tôi, khách mua các dự án vùng ven nội đô trước kia chủ yếu là khác hàng lớn tuổi, họ ở cái tuổi thư giãn và không có nhu cầu nhiều lắm về cuộc sống. Họ mua nhưng lâu lắm mới về ở một lần. Chính điều này đã làm cho các khu đô thị đó luôn cảm thấy bị tĩnh lặng, già nua…

Muc tiêu là phải thay đổi đối tượng khách hàng, hướng tới khách hàng trung tuổi và trẻ tuổi hơn bằng cách thay đổi cách tiếp cận đối với sản phẩm về công cụ tài chính.

Những đối tượng này, có thể họ chưa có đủ về tài chính nhưng họ vẫn được hưởng thụ ngay trước khi họ phải trả giá, trả cho tương lai.

Thay vì đưa ra các chính sách chiết khấu, giảm giá sâu để khách hàng mua rồi để đó rất lâu mới có tích lũy, khách có thể được tận hưởng ngay.


* Một ví dụ cụ thể về việc lôi kéo những người trẻ hơn tới các khu đô thị ven nội đô?

Đơn giản là họ có thể nhận nhà ngay, được trả chậm trong vòng 10 – 20 năm nhưng được tận hưởng ngay những giá trị cao cấp ở thời điểm hiện tại. Đây là mô hình đã được áp dụng rất thành công ở các nước phát triển từ rất lâu.

Tôi lấy ví dụ, đối với đối tượng trẻ tuổi khoảng 30 tuổi, rõ ràng ai cũng mong muốn được sở hữu biệt thự, xe hơi nhưng nếu đến 50 tuổi chúng ta mới đạt được điều đó thì đương nhiên khoảng thời gian được hưởng thụ nó sẽ ngắn lại, ý nghĩa cuộc sống sẽ khác đi.

Do vậy, nếu chúng ta cho họ sở hữu ngay biệt thự, xe hơi ở thời điểm 30 tuổi, tức là cho họ cơ hội hưởng thụ ngay những thứ mà đáng ra 20 năm sau họ mới được hưởng, chắc chắn họ sẽ thích sản phẩm của chúng ta thôi. 

Từ đó sẽ thu hút được một lượng lớn khách hàng trẻ đến với các khu đô thị này, bộ mặt các đô thị mới khi đó sẽ sôi động hơn và tạo ra cuộc sống có nhiều màu sắc hơn.

* Vậy theo ông, các khu đô thị ấy sẽ phải thay đổi thế nào để cạnh tranh được với các khu căn hộ cao cấp ở trong khu vực nội đô?

Hai khái niệm này hoàn toàn khác nhau. Nếu chúng ta so sánh ở cùng một giá tiền, những người ở căn hộ cao cấp trong nội đô rõ ràng về mặt nhu cầu chỉ là chỗ ở. Còn tận hưởng cuộc sống, đầy đủ giá trị cuộc sống thì các bạn khó mà đạt được.

Bởi vì các bạn sẽ phải chịu những áp lực rất nhiều cho cuộc sống đô thị, rất chật chội, ít không gian rộng để cho chúng ta sáng tạo, trồng cây… không gian cho trẻ con chơi một cách an toàn, buổi sinh hoạt gia đình ngoài trời.

Thứ hai, xét về góc độ tương lai phát triển, căn hộ cao cấp trong nội đô tuy vẫn có giá trị của nó nhưng lợi nhuận biên đạt được trên quan điểm đầu tư thì bao giờ cũng thấp hơn các đô thị mới ngoài nội đô.

Các khu đô thị trong trung tâm thành phố có thể không mất giá, hoặc có thể tăng giá nhưng tốc độ tăng giá không bao giờ bằng các khu đô thị mới vành đai.

Ví dụ, chúng ta nhìn lại 10 năm trước, các khu vực như dọc trục đường Phạm Hùng, Mỹ Đình, Dịch Vọng, Trung Yên… giá đã tăng hàng chục lần.

Thời điểm Seagame 2003, mặt đường Lê Đức Thọ, Phạm Hùng chỉ khoảng 15-17 triệu đồng/m2. Còn trong trung tâm giỏi lắm chỉ tăng được 2 lần là cùng.

Với tốc độ đô thị hóa thì bao giờ nó cũng theo vết dầu loang, những người mà chặn được trước xu hướng loang của vết dầu thì sẽ hưởng được nhiều thành quả hơn, tạo được sự khác biệt lớn.

* Ông đánh giá như thế nào về xu hướng sống trong 1 vài năm tới?

Cái này phụ thuộc rất nhiều vào hạ tầng, đây là vấn đề rất bức xúc của Hà Nội, hạ tầng không thuận lợi sẽ khiến cho sinh hoạt của hàng triệu người rất vất vả.

Nếu chúng ta không cải thiện được hạ tầng đướng xá tốt, hạ tầng xã hội đầy đủ thì rất khó kéo người ta ra khỏi khu vực hạt nhân.

Tuy nhiên, khoảng 10 năm qua Hà Nội phát triển hạ tầng giao thông phải nói là rất tuyệt vời với những tuyến đường vành đai lớn, tuyến xuyên tâm. Chúng ta có đường Đại lộ Thăng Long, Lê Văn Lương kéo dài, vành đai 3 sang phía đông thành phố, các đường xuyên tâm và đường hướng trục.

Ví dụ, từ Sài Đồng chúng ta có thể tiếp cận trung tâm thành phố chỉ trong khoảng 20p, cũng chỉ bằng từ Cầu Giấy vào bờ hồ khoảng cách có thể gấp 3 lần. Các khu cao cấp thì hầu hết khách hàng đều có phương tiện cá nhân. 

* Xin cảm ơn ông!