Thị trường Bất động sản chạm đáy: Cơ hội nào cho cổ phiếu xây dựng và BĐS?

Kể từ đầu quý IV, TTCK đã xác lập xu hướng tăng điểm trung hạn khá bền vững ở hầu hết các nhóm CP, kể cả những CP thuộc lĩnh vực được đánh giá là khó khăn như CP xây dựng, BĐS cũng đạt mức tăng hơn 20%.

Với những diễn biến của thị trường, một số tổ chức đầu tư trong và ngoài nước cho rằng cơ hội vẫn còn đối với  CP xây dựng, BĐS, vấn đề là lựa chọn thời điểm mua thích hợp.

Cơ hội cổ phiếu BĐS

Trong bài báo của New York Times nhận định về thị trường BĐS Việt Nam, đã cho rằng thị trường đang dần thoát đáy trong khi các chỉ số kinh tế vĩ mô cũng ổn định và tốt dần lên cùng với cam kết của Chính phủ về cải cách hệ thống NH. Cơ sở cho đánh giá này là việc một loạt thương vụ đầu tư của NĐT nước ngoài như Warburg Pincus chỉ 200 triệu USD mua CP của Vincom Retail hay dự án khách sạn Ritz-Carlton đầu tiên ở Việt Nam.

Với trường hợp Vincom (VIC), trong báo cáo cập nhật tháng 12 của CTCK Bảo Việt – BVSC, các chuyên gia phân tích ước tính năm 2013, tuy khó khăn, nhưng có thể là năm VIC đạt lợi nhuận cao nhất. Dự kiến doanh thu thuần của VIC có thể đạt 16.295 tỉ đồng và LNTT đạt 11.009 tỉ đồng. Nguồn doanh thu 2013 của VIC đến từ hoạt động thường xuyên cũng như việc chuyển nhượng Vincom A TPHCM và 20% cổ phần Vincom Retail.

Sang năm 2014, VIC sẽ tiếp tục hạch toán những dự án chủ lực tại Hà Nội là Royal City (còn 2.149 căn) và Times City (còn 1.107 căn). Riêng dự án Vincom Village, VIC đã bán toàn bộ diện tích đất biệt thự thuộc dự án cho các NĐT thứ cấp với số tiền thu về là 8.859 tỉ đồng, tương đương 55% tổng giá trị hợp đồng đã bán.

Mảng cho thuê mặt bằng bán lẻ nhiều khả năng sẽ tăng trưởng khoảng 20% trong năm 2014 nhờ tỉ lệ lấp đầy cao cũng như việc tiếp tục đưa vào khai thác giai đoạn 1 trung tâm thương mại thuộc dự án Times City có tổng diện tích cho thuê lên tới hơn 105.000m2.

Dấu hiệu cho sự thoát đáy của thị trường BĐS không chỉ xuất hiện ở DN hàng đầu mà dần lan tỏa ra các DN khác được thể hiện qua số liệu thống kê thị trường, như theo Savills, khối lượng giao dịch tăng trong 3 quý liên tục của năm 2013, hay tồn kho BĐS quý III giảm 21%  so với quý I (Bộ Xây dựng).

Theo CTCK Bản Việt - VCSC, mặc dù CP BĐS đã tăng 20-50% và giá có thể biến động mạnh nhưng VCSC vẫn khuyến nghị tích lũy CP BĐS trong các phiên giảm điểm. Tuy nhiên, các CP BĐS phải thỏa mãn các tiêu chí: Tỉ lệ nợ/VCSH dưới 0,7; định vị sản phẩm tốt, tỉ lệ chiết khấu của giá CP với giá trị tài sản ròng ít nhất 30% và quỹ đất tập trung tại TPHCM, vì theo VCSC dự báo đây sẽ là thị trường phục hồi sớm nhất.

Và doanh nghiệp xây dựng

Thị trường BĐS dần thoát đáy không chỉ giúp DN kinh doanh BĐS hồi phục, mà còn đang giúp DN xây dựng vượt qua khó khăn. Ví dụ như CTCP xây dựng Cotec, đơn vị đã có sự tăng trưởng 43% trong năm 2007-2010 và không tăng thêm từ năm 2011. Tuy nhiên, nhờ thay đổi chiến lược cũng như thị trường ấm lên mà 9 tháng đầu năm, doanh thu thuần tăng 22%, LNST hơn 202 tỉ đồng tăng 32% so với cùng kỳ.

Một đơn vị khác thuộc top đầu ngành xây dựng là CTCP xây dựng và kinh doanh địa ốc Hòa Bình (HBC) cũng có KQKD khá tốt khi đạt doanh thu 9 tháng hơn 2.838 tỉ đồng, tăng 7% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, sau 10 tháng, HBC đã ký được khá nhiều hợp đồng lớn với tổng giá trị hơn 2.000 tỉ đồng. Đây là cơ sở cho sự tăng trưởng của HBC trong năm 2014.

Cùng với đó, HBC đã bắt đầu thâm nhập vào các thị trường xây dựng một số nước Asean như Indonesia, Malaysia... Không chỉ bớt khó khăn do thị trường BĐS dân dụng ấm lên, các DN xây dựng trong thời gian tới sẽ còn nhận được nhiều hỗ trợ từ các chính sách như việc Chính phủ tăng bội chi ngân sách từ 4,8% GDP lên 5,3% GDP để đầu tư cơ sở hạ tầng hay đầu tư công tăng thêm 170.000 tỉ đồng trong giai đoạn 2014-2016.

Không ai có thể khẳng định bao giờ thị trường BĐS thực sự phục hồi và tăng trưởng, nhưng cơ hội đầu tư vào CP xây dựng, BĐS đã rõ nét hơn. Dường như hiện tại là thời điểm thích hợp để tích lũy CP BĐS cũng như xây dựng để tận dụng khả năng thị trường phục hồi rõ rệt trong 1-2 năm tới.