Bất động sản: Căn hộ sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường

Cùng với sự ổn định về vĩ mô, những chiến lược phát triển sản phẩm phù hợp của doanh nghiệp đã tác động tích cực đến thị trường nhà ở trong năm 2013. Liên quan đến hạng mục này, ông Trương An Dương đã có bài đánh giá lại thị trường nhà ở tại Việt Nam trong năm 2013 và dự đoán chung cho thị trường vào năm 2014.

Chuyển biến tích cực

Năm 2013, tổng số lượng căn hộ giao dịch trên thị trường TP.HCM tăng khoảng 45% so với năm 2012 ở tất cả các phân khúc bình dân, trung bình và cao cấp.

Tính từ đầu năm đến nay, số lượng căn hộ giao dịch trên thị trường sơ cấp tại TP.HCM khoảng 5.700 căn. Hạng mục căn hộ bình dân chiếm khoảng 70% so với con số 80% của năm 2012, do tốc độ giao dịch ở phân khúc nhà trung và cao cấp tăng nhanh.

Tại thị trường Hà Nội, giao dịch căn hộ có dấu hiệu tích cực hơn trong các quý gần đây. Ngoài ra, do thị trường bất động sản (BĐS) ở Hà Nội đi sau TP.HCM khoảng một năm nên trong năm nay, lượng giao dịch ở hạng mục căn hộ bình dân trở nên phổ biến.

Nhìn chung, các dự án căn hộ mới chào bán và đã đưa ra thị trường trước đó đều có sự điều chỉnh giá theo chiều hướng giảm. Số dự án điều chỉnh giá ở Hà Nội nhiều hơn TP.HCM. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến lượng giao dịch trong năm 2013 tại Hà Nội cao hơn 2012.

Nhìn lại thị trường TP.HCM, số lượng dự án căn hộ mới chào bán tăng mạnh trong năm 2013. Đặc biệt, từ quý III, số lượng mới chào bán cao hơn khá nhiều so với các quý trước và năm 2012. Cụ thể, trong tổng số 10 dự án căn hộ chào bán tại thời điểm quý III, đã có 7 dự án là mới gia nhập thị trường.

Điều này chứng tỏ niềm tin của các chủ đầu tư về thị trường đã được cải thiện. Cùng với dự án mới, những dự án trước đó cũng triển khai các đợt bán hàng mới làm tổng nguồn cung mới trên thị trường tăng lên đáng kể.

Xét về mặt thị trường, những dự án mới chào bán có nhiều lợi thế hơn dự án đã phát triển trước đó bởi chiến dịch quảng bá rầm rộ. Ở TP.HCM, giảm giá không còn là chiến lược tốt để bán hàng mà thay vào đó là uy tín chủ đầu tư và tiến độ xây dựng được đảm bảo.

Đương nhiên, việc xác định về giá bán có ảnh hưởng đến tốc độ bán hàng nhưng chỉ được xếp sau hai tiêu chí trên. Điển hình, trong quý III/2013, một số dự án trung và cao cấp ở quận 2, giá bán tương đối cao nhưng lượng giao dịch lại tăng do hầu hết các dự án này đã đến thời điểm bàn giao nhà và chủ đầu tư tạo ra các chính sách thanh toán linh động hơn cho người mua.

Hay ở quận 7, Phú Mỹ Hưng vẫn tiếp tục chào bán sản phẩm mới với mức độ giao dịch khá tốt do uy tín chủ đầu tư và đây cũng là khu vực phát triển ổn định với hệ thống cơ sở hạ tầng, tiện ích hoàn chỉnh.

Ở phân khúc nhà ở thấp cấp, dự án mới thường có chiến lược giá cạnh tranh hơn so với các dự án đã chào bán trước đó vì nhà phát triển dự án có nghiên cứu thị trường sát sao và có đánh giá thị trường thực tế hơn để xác định giá bán phù hợp.

Chẳng hạn Công ty Nam Long, các dự án nhà vừa túi tiền mang thương hiệu EHome trong năm qua vẫn triển khai và bán hàng khá tốt. Trong năm 2013, quận 7 và quận 2 là hai khu vực chiếm đa số về cung và số lượng giao dịch của phân khúc căn hộ trung, cao cấp.

Phân khúc bình dân thì phát triển mạnh ở phía Tây Sài Gòn như quận Tân Phú, Bình Tân. Hai quý trở lại đây, Gò Vấp và Thủ Đức có sự phát triển nhanh về dự án trung bình và bình dân. Đây là bản đồ giao dịch trong năm 2013 của thị trường nhà ở căn hộ và nó sẽ còn tiếp tục trong năm tới.

Bên cạnh đó, năm 2012 - 2013, thị trường BĐS Việt Nam cũng đã chứng kiến những cuộc đào thải đối với doanh nghiệp, nhà đầu tư phát triển dự án không có đủ năng lực. Những ai còn lại trong thị trường hiện nay và tiếp tục phát triển dự án là những người có tiềm lực về tài chính.

Nhà đầu tư trong nước đang dẫn dắt thị trường, có thể kể đến như: Novaland, SSG, Nam Long... và một số mới bước sang từ lĩnh vực phân phối như: Đất Xanh hay Hưng Thịnh... sẽ vẫn tiếp tục đẩy mạnh chiến lược phát triển thị trường.

Trong khi đó, có những nhà phát triển ngoại đã gắn bó lâu với thị trường Việt Nam như: Keppel Land, Capital Land hay Daewon... Đây là những công ty có quỹ đất nhiều, có tiềm lực tài chính vẫn đánh giá cao tiềm năng của thị trường nhà ở tại Việt Nam nhưng sẽ nhìn vào tình hình thị trường để quyết định chiến lược đầu tư, sản phẩm...

Nhìn chung, nếu chủ đầu tư nào tích hợp được yếu tố uy tín, tiềm lực tài chính, quản lý tiến độ xây dựng tốt, nghiên cứu khảo sát thị trường kỹ lưỡng và xác định chiến lược bán hàng hợp lý thì sẽ rất khó xảy ra tình trạng thất bại.

Giá sẽ khó có đột biến

Tính từ thời điểm gốc là năm 2009 đến nay, chỉ số giá căn hộ tại TP.HCM đã giảm khá nhiều, từ 22 - 23%. Trong ba quý vừa qua, tốc độ giảm giá đang chậm dần, tình trạng này là do các dự án mới điều chỉnh giá chứ không do những dự án cũ. Đâu đó trong năm 2014 sẽ không còn nhiều chuyện liên quan đến giảm giá, nếu các chính sách vĩ mô tiếp tục ổn định như tỷ giá, lãi suất.

Một khi thị trường đi theo chiều hướng này, rất có thể năm 2015 sẽ có sự cải thiện về giá theo xu hướng tăng nhưng không đột ngột do quy mô thị trường nhà ở tại TP.HCM cũng đã đủ lớn nên hoạt động theo quy luật cung - cầu.

Điều này khác với Hà Nội, nhiệt độ thị trường biến thiên theo những thông tin quy hoạch, điều này có thể thấy, năm 2012, thị trường BĐS Hà Nội chịu tác động từ cái gọi là "trục Ba Vì”.

Từ năm 2009, trong rổ hàng căn hộ tại TP.HCM, sản phẩm bình dân chiếm đa số, nguồn cung căn hộ trung và cao cấp hạn chế hơn nên hiện nay, sự thay đổi về giá chủ yếu bị điều phối bởi phân khúc bình dân. Ở hạng mục căn hộ bình dân, sự điều chỉnh về giá và diện tích căn hộ tác động lớn đến quyết định mua của khách hàng, còn cao cấp hơn điều chỉnh giá không có tác dụng nhiều.

Cũng trong năm 2013, thị trường nhà ở xôn xao chuyện một số dự án giảm giá bán đến 50%, song theo quan điểm của Savills, không có việc chủ đầu tư giảm giá, chấp nhận lỗ để bán hàng. Nếu có, tình trạng này chỉ xảy ra với những doanh nghiệp có đầu tư ngoài ngành là BĐS, muốn thoái vốn để tập trung vào ngành cốt lõi, nhưng mức lỗ chắc chắn sẽ không nhiều.

Riêng trường hợp của Novaland (giảm giá bán căn hộ Sunrise City giai đoạn 3), xét về bản chất, chúng ta không thể gọi đây là giảm mà là sự chênh lệch về giá giữa các dòng sản phẩm, do chủ đầu tư điều chỉnh chiến lược sản phẩm giữa ba giai đoạn trong tổng thể dự án để phù hợp với nhu cầu thị trường.

Điều đó cũng giống như việc Nam Long đưa ra thương hiệu căn hộ EHome nhưng giá bán EHome tại Bình Dương, quận 9, quận 7... phải khác nhau. Sản phẩm BĐS khác mặt hàng FMCG, uy tín và thương hiệu chủ đầu tư là một chuyện, còn vị trí dự án là yếu tố quyết định giá bán lớn nhất, đó là chưa nói đến chất lượng, thiết kế... nên không thể đánh đồng về giá của một dòng sản phẩm.


Chính sách và những hiệu ứng tâm lý

Năm 2013, cũng là năm mà Chính phủ đưa ra nhiều chính sách để hỗ trợ cho thị trường BĐS, đáng chú ý là gói 30.000 tỷ đồng. Thực tế, trước khi có hiệu lực (trước ngày 1/6/2013), những người tham gia thị trường (người mua, chủ đầu tư) đều hy vọng chính sách sẽ có tác động mạnh mẽ đến thị trường.

Có thể thấy, trong giai đoạn đầu, gói 30.000 tỷ đồng có tác động đến tâm lý người mua, chủ đầu tư và toàn thị trường. Song, sau 6 tháng thực thi, hiệu quả giải ngân của gói hỗ trợ này không được như kỳ vọng do gặp nhiều trục trặc trong quy trình. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, Chính phủ cũng có những điều chỉnh khá nhanh nên tác động về tâm lý vẫn còn giữ lại phần nào.

Còn về tác động thực tế thị trường thì việc lãi suất cho vay giảm, ổn định là những yếu tố tác động tích cực hơn hẳn. Thêm vào đó, phía chủ đầu tư dự án cũng đã có động thái điều chỉnh giá, đẩy nhanh tiến độ dự án nên số lượng giao dịch thực được thúc đấy.

Ngoài ra, Dự thảo mở cửa cho người nước ngoài mua nhà cũng tạo nên hy vọng phát triển thị trường nhưng chỉ một phần nào đó vì hiện nay, người mua nhà trong nước vẫn chiếm phần lớn về nhu cầu nhà ở. Sức cầu của khối khách hàng nước ngoài và Việt kiều có nhưng chưa đủ lớn để tạo nên sự đột biến.

Hy vọng việc thông thoáng hơn về chính sách này sẽ thu hút được một lượng tiền và tạo hiệu ứng tích cực cho thị trường sắp tới. Ở thời điểm này, chúng ta không nên kỳ vọng các chính sách, kể cả gói 30.000 tỷ đồng sẽ tạo ra sự thay đổi lớn, chính sách đẩy được thị trường đi được chút nào hay chút đó còn hơn là không làm gì cả.

Tuy thị trường còn nhiều khó khăn nhưng nhà ở là hạng mục có nhiều tiềm năng nhất ở Việt Nam. Minh chứng cho nhận định này là tốc độ đô thị hóa của Việt Nam khá nhanh và kinh tế ở các đô thị lớn như TP.HCM hay Hà Nội phát triển mạnh mẽ, dân số trẻ và nợ trên hộ gia đình của Việt Nam còn thấp nên sẽ tạo ra nền tảng cho thị trường nhà ở.

Với nền tảng này, đây là hạng mục sẽ bùng nổ trong trung và dài hạn. Còn với thị trường văn phòng thì tiếp tục phát triển trong ngắn hạn. Ngay như TP.HCM, công suất cho thuê, giá thuê đã có dấu hiệu tăng và nguồn cung hạn chế nên đẩy thị trường tăng trong năm 2014.

Dù kinh tế Việt Nam không còn giữ tốc độ tăng trưởng như trước nhưng điều này không đồng nghĩa với việc đứng lại, thu hút đầu tư nước ngoài năm 2013 tăng so với 2012.

Theo đó, vốn FDI trong 11 tháng của năm 2013 đã đạt hơn 20 tỷ USD và đã tăng hơn 50% so với 2012. Sắp tới, Việt Nam sẽ gia nhập sâu hơn vào kinh tế thế giới, đặc biệt là việc ký kết Hiệp định Đối tác kinh tế xuyên Thái Bình Dương (TPP) sẽ tạo thêm nhiều lợi thế trong thu hút đầu tư ngoại.

Đó là lý do để thị trường văn phòng và khách sạn sẽ tăng. Trong khi đó, thị trường bán lẻ có thể gặp khó khăn trong việc phát triển thị trường đi lên, nhất là thu hút khách thuê của các trung tâm thương mại. Riêng các chuỗi siêu thị, thức ăn nhanh, cửa hàng tiện lợi sẽ phát triển nhanh chóng trong những năm tới do dân số trẻ, thói quen tiêu dùng thay đổi và thu nhập đầu người tăng. (TRƯƠNG AN DƯƠNG - Trưởng phòng Nghiên cứu và Tư vấn Savills Việt Nam tại TP.HCM)