Thị trường bất động sản 2011: Không sốt nóng nhưng không đóng băng

Ảnh minh họa

Có một xu hướng là Chính phủ giảm dòng tiền vào bất động sản thì người dân lại đang đổ tiền vào bất động sản.

Đó là nhận định về thị trường bất động sản của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho thị trường bất động sản năm 2011 tại buổi hội thảo ngày 10/3/2011.

Trong bài phát biểu về xu hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới tại Hội thảo Thị trường BĐS Việt Nam phát triển năng động và bền vững được Hiệp hội BĐS Việt Nam tổ chức ngày 10/3/2011, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, nhận định về thị trường bất động sản Việt Nam là rất khó.

Tuy nhiên, theo Thứ trươngr thị trường năm 2011 vẫn sẽ giống như năm 2010, không có sự tăng nóng, và cũng không hẳn là đóng băng mà thị trường vẫn cứ túc tắc phát triển.


Thị trường khó khăn

Đầu tư bất động sản với đặc thù là vốn lớn, các nhà tạo lập bất động sản luôn cần phải huy động vốn từ rất nhiều nguồn khác nhau để phát triển dự án. Trong đó, vốn tự có (vốn chủ sở hữu) là một phần rất nhỏ, cho nên khó có thể đủ để triển khai các dự án, đặc biệt là những dự án lớn lên đến hàng nghìn tỷ đồng, hàng tỷ USD.

Do đó, để đảm bảo việc triển khai dự án các chủ đầu tư đều phải huy động vốn từ nhiều kênh khác nhau, trong đó vốn thương mại (vốn vay ngân hàng, vốn huy động từ khách hàng ứng trước, huy động từ thị trường chứng khoán, trái phiếu, các tổ chức tín dụng,…)

Theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, vốn để thực hiện dự án bất động sản là yếu tố quyết định sự thành công, hay thất bại của một dự án bất động sản.

Trong bối cảnh hiện nay thị trường bất động sản đang gặp phải rất nhiều khó khăn, trong đó huy động vốn là khó khăn nhất

Vốn vay ngân hàng và huy động từ khách hàng chiếm đa phần để thực hiện các dự án. Tuy nhiên, hai kênh huy động này đang gặp phải rất nhiều khó khăn đối với các chủ đầu tư khi Chính phủ đang thực hiện siết chặt tín dụng nhằm kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô.

Lãi suất cao hiện nay lên đến 20%/năm, ngoài ra, do tăng trưởng tín dụng năm 2011 được khống chế dưới 20%, đặc biệt là cho vay trong lĩnh vực bất động bị hạn chế, điều này cũng sẽ là cản trở cho các chủ đầu tư.

Theo quy định của Nghị định 71, mới bắt đầu thực hiện dự án chủ đầu tư cũng chỉ được phép huy động từ khách hàng ứng trước là 20% sản phẩm dự án, do đó, khoản huy động này cũng không nhiều. Bên cạnh đó là còn bị khống chế thời gian huy động vốn là phải xây xong phần móng thì chủ đầu tư mới được huy động vốn.

Phụ thuộc vào chính sách: Thị trường bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào chính sách tiền tệ của Nhà nước, vì đây là lĩnh vực thu hút rất nhiều tiền từ các tổ chức tín dụng, người dân cũng vay ngân hàng đầu tư vào thị trường. Do đó, những thay đổi về chính sách tiền tệ sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường.

Theo ông Nam, năm 2011 với chính sách tiền tệ thắt chặt đối với bất động sản, đồng nghĩa với việc dòng tiền vào lĩnh vực này sẽ bị hạn chế đi rất nhiều. Khi Nhà nước siết chặt tín dụng, thị trường sụt giảm là các chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn ngay.

Nguồn lực tài chính đổ vào bất động sản thứ nhất là vốn tự có của các doanh nghiệp (rất nhỏ), Nhà nước quy định mỗi dự án chiếm 15-20% vốn tự có thì cũng là một phần nhỏ, còn lại là đi vay ngân hàng và người dân, mà huy động từ người dân lại bị khống chế tỷ lệ 70% và bị khống chế thời gian chỉ được huy động khi xong phần móng.

Đối với vay ngân hàng, theo quy luật bất thành văn là tổng dư nợ bất động sản trong tổng dư nợ ngân hàng Nhà nước khống chế là 10% ở điều kiện bình thường. Trong trường hợp khủng hoảng, chứng khoán và bất động sản bị thắt đầu tiên. Trong khi đó, hiện nay ở Việt Nam vốn chủ yếu vào bất động sản lại ở ngân hàng, nước ta còn thiếu rất nhiều các tổ chức tài chính trung gian khác.

Do đó, khi tín dụng bị siết chặt, huy động tiền trong dân bị hạn chế thì các dự án bất động sản sẽ gặp rất nhiều khó khăn.

Nguồn cung tăng mạnh:

Đặc biệt theo ông Nguyễn Trần Nam thị trường Tp.HCM nguồn cung căn hộ gần như đã bão hòa do nguồn cung căn hộ lớn, đặc biệt là phân khúc căn hộ cao cấp, và ngay cả căn hộ trung bình hiện nay tại Tp.HCM cũng khó bán.

Theo thống kê, tại Tp.HCM dư nợ trong lĩnh vực bất động sản chiếm đến 47% tổng dư nợ bất động sản của cả nước, trong khi đó ở Hà Nội chiếm 16%. Người dân TP.HCM đi mua nhà ở chủ yếu là tiền đi vay ngân hàng, còn đối với Hà Nội thì ít hơn rất nhiều. Đây cũng là một sự khác biệt giữa hai thị trường.

Do đó, khi siết chặt tín dụng chắc chắn là Tp.HCM sẽ khó khăn nhiều hơn so với Hà Nội. Giá căn hộ thương mại tại Tp.HCM hiện nay rẻ hơn rất nhiều so với Hà Nội, thậm chí còn bằng nhà ở thu nhập thấp tại Hà Nội chỉ khoảng 11-12 triệu đồng/m2.

Thị trường phục hồi nhưng phát triển thiếu ổn định

Thị trường bất động được đánh giá là đã qua thời kỳ đóng băng, và có dấu hiệu phục hồi và tăng trưởng trở lại, tuy nhiên, nhận định của ông Nam cho rằng thị trường phát triển chưa bền vững bởi các yếu tố sau:

Giá bất động sản vẫn ở mức cao: So với mức thu nhập thực tế của người dân hiện nay, giá nhà đất tại Việt Nam đang ở mức rất cao, dẫn đến nhiều người dân không mua được nhà, đặc biệt là tại Hà Nội.

Hiện nay đa số người có thu nhập cao đã có nhà ở, trong khi đó nhà ở cho đối tượng có nhu cầu thực lại đang thiếu trầm trọng. Vấn đề là, không phải chủ đầu tư hạ mạnh giá bán/m2 xuống mà cần phải giảm diện tích căn hộ, đồng thời quản lý tốt chi phí giảm giá thành để duy trì lợi nhuận.

Cơ cấu hàng hóa bất động sản mất cân đối: Chủ đầu tư các dự án nhà ở cao cấp đang tập trung phát triển quá nhiều dự án, trong khi đó lại bỏ quên đi phân khúc bình dân (mà đại đa số người dân có nhu cầu thực).

Đương nhiên, là những khu đất trong nội thành thì chẳng có nhà đầu tư nào lại muốn phát triển dự án rẻ tiền vì giá đất đắt, vị trí lại có nhiều lợi thế, tuy nhiên, những dự án nhà ở cao cấp ngoài trung tâm sẽ rất khó bán.

Tiến độ các dự án còn chậm: Có nhiều nguyên nhân, dự án chậm thì đương nhiên chủ đầu tư không muốn, có nhiều nguyên nhân khách quan như từ phía chính quyền, thủ tục phức tạp. Những cũng có nguyên nhân từ phía chủ đầu tư như quản lý dòng tiền không đủ, tiền dự án này lại đi làm dự án khác.

Một lỗi cơ bản của nhiều chủ đầu tư hiện nay là quản lý dòng tiền không tốt, không chuẩn bị nguồn lực đầy đủ. Vì thế, các dự án triển khai dở dang, đuối hơi không thực hiện đúng cam kết với khách hàng,…

Xu hướng phát triển thời gian tới

Vấn đề nhận định, dự báo về thị trường là rất khó, tuy nhiên, về cơ bản chúng ta vẫn có những nhận định chung:

Lạc quan về trung và dài hạn: Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho rằng rất lạc quan đối với thị trường bất động sản Việt Nam.

Nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam là rất lớn, tiền trong dân cũng không phải là nhỏ. Do đó yếu tố đầu ra của thị trường là còn tiềm năng rất lớn. Xét về dài hạn, thị trường bất động sản sẽ còn phát triển mạnh

Theo báo cáo về chiến lược phát triển nhà ở đến 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 của Bộ Xây dựng, trong 10 năm qua cả nước đã xây dựng mới và cải tạo được khoảng 700 triệu m2 sàn nhà ở, mỗi năm xây dựng mới được khoảng 70 triệu m2 sàn.

Hiện tại số m2 tính theo đầu người khoảng 16m2. Định hướng phát triển đến năm 2020, số m2 nhà ở bình quân trên đầu người là 25m2 với số dân dự kiến là 100 triệu dân. Như vậy, đến năm 2020 chúng ta cần khoảng 2,5 tỷ m2 sàn nhà ở, trong khi đó hiện tại có khoảng 1.5 tỷ m2 sàn, trong 10 năm tới Việt Nam cần xây dựng 1 tỷ m2 sàn nhà ở nữa (mỗi năm 100 triệu m2)

Đối với năm 2011, nhiều thách thức nhưng vẫn có thời cơ: Mục tiêu của năm là hạn chế lạm phát, trong các giải pháp để chống lạm phát có nhiều, trong đó biện pháp quyết liệt nhất là siết chặt tín dụng, giảm chi tiêu công, giảm đầu tư, hoãn các dự án chưa cần thiết khởi công,…(Theo Nghị quyết 11 của Chính phủ). Khống chế tốc độ tăng trưởng tín dụng dưới 20%, tăng lãi suất, tăng tỷ giá,…tức là dùng các đòn bẩy kinh tế để hãm bớt nhu cầu đầu tư bằng dòng tiền cung ứng ra thị trường.

Vì thế, năm nay ngành bất động sản sẽ có khó khăn nhất định. Nhiều doanh nghiệp sẽ phải “nghiến răng” chịu đựng, bằng nhiều cách có thể tháo gỡ khó khăn như liên doanh, liên kết kêu gọi vốn, cùng quá thì bán dự án.

Nhìn chung ở khu vực Hà Nội, bất động tăng cũng có độ trễ của nó và giảm cũng có độ trễ của nó. Hiện tại các dự án đang xây dựng dở dang, vật liệu xây dựng tăng lên những vẫn cứ phải mua để xây. Nhiều dự án khôn ngoan thì quy đổi ra USD để đảm bảo giá đầu ra vẫn tăng, giá đầu ra của những dự án nào mà ký hoàn toàn bằng tiền Việt mà không có quy đổi thì cũng nhanh chóng hoàn thiện mà bán, càng để lâu càng khó khăn vì tỷ giá ngày càng tăng nên lợi nhuận sẽ giảm đi.

Tuy nhiên, thị trường vẫn có thời cơ khi một số tín hiệu cho thấy khi giá vàng tăng, giá USD tăng, thị trường chứng khoán thì không biết đã đến đáy chưa, nhưng suy giảm rất nhiều thiếu minh bạch,…Vì thế, hiện có một xu hướng là Chính phủ giảm dòng tiền vào bất động thì người dân lại đang đổ tiền vào bất động sản, mà tiền ở trong dân thì cũng khá lớn.

Tại Hà Nội, giao dịch về bất động sản là đang tăng lên, giá cả tăng lên. Người dân đang có xu hướng tích trữ hoặc chuyển sang mua bất động sản để tránh sự mất giá của đồng tiền.

Kết luận cho nhận định về thị trường bất động sản năm 2011, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam ví von “nguồn cung vẫn tăng mạnh, vì thấy khó dự đoán quá, tôi cho rằng thị trường vẫn bình bình như năm 2010, cũng không phải là sốt nóng, cũng không đến nỗi đóng băng, thị trường vẫn cứ túc tắc, trong cái khó lại ló cái khôn”.

DiaOcOnline.vn - Theo Cafef