Thế chấp dự án, làm gì để tránh thông đồng?

Câu chuyện dự án bất động sản bị chủ đầu tư“cắm” ngân hàng dù không còn được nhắc nhiều, nhưng đây vẫn luôn là câu chuyện thời sự do bản chất của việc thế chấp dự án vẫn còn khá lập lờ.

Cần thiết công bố dự án nhưng phải minh bạch

Tại toạ đàm “Dự án bất động sản thế chấp ngân hàng - Hiểu sao cho đúng” tổ chức cuối tuần qua, một lần nữa vấn đề dự án thế chấp ngân hàng được các nhà quản lý, các chuyên gia và doanh nghiệp tiếp tục mổ xẻ.

Theo các chuyên gia, việc Sở Tài nguyên và Môi trường TP. HCM và Hà Nội công khai danh sách hơn 100 dự án bất động sản đang thế chấp ngân hàng đã diễn ra gần 2 tháng trước và câu chuyện tưởng như đã lắng xuống, nhưng thực chất, sự hoang mang của khách hàng vẫn còn đó, niềm tin vào thị trường bị sụt giảm mạnh.

Tại buổi tọa đàm, nhiều doanh nghiệp đưa ra thắc mắc, vì sao có đến hàng trăm doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, mà hầu hết đều phải thế chấp dự án tại ngân hàng, nhưng khi công bố, Sở Tài nguyên và Môi trường TP. HCM chỉ công bố 77 dự án?

Thắc mắc này được ông Phạm Ngọc Liên, Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai (thuộc Sở Tài nguyên và Môi Trường TP. HCM) giải thích, còn nhiều doanh nghiệp thế chấp khác, nhưng chưa công bố là có nhiều vướng mắc trong thẩm định hồ sơ thế chấp, vì có liên quan tới nhiều đầu mối, nhiều cơ quan khác nhau. Sau khi giải quyết các vướng mắc, sẽ tiếp tục công bố các doanh nghiệp thế chấp dự án khác.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, thực chất, việc thế chấp ngân hàng là chuyện rất bình thường, đã xảy ra hàng chục năm nay và hầu hết các doanh nghiệp đều thế chấp để vay ngân hàng làm dự án. Tuy nhiên, có một hai vụ do chủ đầu tư yếu kém hoặc ngân hàng không quản lý tốt dòng tiền, khiến việc thế chấp này trở nên “nguy hiểm” trong mắt người mua nhà.

“Trong trường hợp này, luật pháp đã quy định rất rõ vai trò và trách nhiệm của doanh nghiệp và ngân hàng cho vay, khi xảy ra sai phạm thì cứ căn vào luật mà xử trực tiếp doanh nghiệp và ngân hàng đó”, ông Nghĩa nói và cho rằng, nếu đã không công bố thì thôi, nhưng đã công bố thì phải rõ ràng, đầy đủ tránh công bố kiểu chung chung dễ gây hiểu nhầm và thiệt thòi cho doanh nghiệp.

“Cùng thực hiện một dự án có quy mô vốn khoảng 1.000 tỷ đồng, nhưng doanh nghiệp A chỉ thế chấp vay 45 tỷ đồng, khác hẳn với doanh nghiệp B thế chấp vay 500 tỷ đồng. Nhưng khi đưa ra danh sách thế chấp, thì lại không nói rõ điều này, nên doanh nghiệp vay ít cũng như vay nhiều, đều chịu chung số phận như nhau”, ông Nghĩa phân tích.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoRea), việc công khai thông tin là cần thiết, nhưng phải nhìn nhận là việc công bố thông tin vừa rồi cũng có nhược điểm. Chẳng hạn, khách hàng của chủ đầu tư có tên trong danh sách thế chấp nhưng doanh nghiệp đó không thế chấp, hay danh sách không cập nhật theo thời gian thực, ví như ngày hôm nay công bố, mà trước đó đã có đơn vị đã rút thế chấp.

“Theo tôi, chúng ta phải cố gắng làm rõ thêm thông tin là mục đích thế chấp dự án là để làm gì. Chẳng hạn, có doanh nghiệp không thế chấp nhưng khi bán cho khách hàng là phải có điều kiện là thế chấp ngân hàng để có bảo lãnh của ngân hàng trước khi bán theo Luật Kinh doanh bất động sản. Nhưng cũng có tên trong danh sách này, gây ảnh hưởng không tốt cho doanh nghiệp”, ông Châu cho biết.

Công bố theo tiêu chí nào?

Có một sự tương đồng giữa hầu hết các ý kiến là sự đồng thuận với việc công bố thông tin các dự án thế chấp ngân hàng. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là, nhất thiết phải có tiêu chí chung trong việc công bố nhằm tạo sự công khai, minh bạch.

Theo ông Châu, trên thực tế có tình trạng dự án đã thế chấp, nhưng chưa được duyệt cơ sở, chưa có giấy phép xây dựng, mà vẫn huy động vốn và thậm chí còn nhiều dự án thế chấp nhưng không bị bêu tên. Chủ đầu tư thế chấp dự án hình thành trong tương lai là chuyện bình thường, nhưng khi bán cần phải giải chấp hoặc phải có sự chấp thuận của ngân hàng nhận thế chấp.

“Việc công bố thông tin dự án đã được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản nhưng cần có sự nhập cuộc của cơ quan quản lý nhà nước. Bởi hiện nay, việc cung cấp thông tin còn mang tính thụ động”, ông Châu góp ý.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Khánh Hưng, Giám đốc điều hành Tập đoàn Đất Xanh đề xuất, nên để bên nhận thế chấp và bên đi thế chấp công bố thông tin dự án thế chấp. Nếu làm như hiện nay, thì sẽ không công bằng cho các doanh nghiệp đã niêm yết trên sàn, bởi họ phải minh bạch mọi thông tin, còn các doanh nghiệp chưa lên sàn thì không.

“Ngân hàng phải có trách nhiệm công bố dự án thế chấp, trước hết là bảo vệ hệ thống của chính ngân hàng, tránh tình trạng một dự án mang thế chấp nhiều nơi. Ngoài ra, các tiêu chí tối quan trọng cần phải công bố là dự án thế chấp cho ai? Thế chấp để làm gì? Thế chấp bao nhiêu và thời gian bao lâu? Còn những thông tin khác thì không cần thiết để ngân hàng bảo mật cho khách hàng của mình”, ông Hưng nói.

Một số ý kiến khác cũng cho rằng, các dự án khi được “cắm” ở ngân hàng không phải là không tốt. Bởi một dự án khi được ngân hàng chấp nhận thế chấp, có nghĩa dự án đó đã được thẩm định. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra ở đây là sau khi cho vay, ngân hàng cũng cần phải có trách nhiệm giám sát dòng vốn vay của doanh nghiệp có sử dụng đúng mục đích vay hay không.

Bởi thực tế đã từng xảy ra, có doanh nghiệp vay vốn với mục đích vay là sử dụng nguồn vốn đó để phát triển dự án thế chấp, nhưng sau đó lại không sử dụng nguồn vốn này đúng mục đích mà đi đầu tư vào một dự án khác.

Đôi khi ngân hàng phát hiện thực tế này, nhưng “làm lơ” để doanh nghiệp sử dụng vốn không đúng mục đích là một sự thông đồng, cần phải có biện pháp xử lý, bởi không ai khác, mà chính khách hàng sẽ là nạn nhân trong việc thông đồng này.