Thập kỷ đầy biến động (Phần 2)

Nóng bỏng vào giai đoạn đầu (2000 – 2003) sau đó nhanh chóng rơi vào trạng thái đóng băng trong suốt 2 năm (2004 – 2006), thị trường Bất động sản Việt Nam (BĐS VN) diễn biến đầy phức tạp. Nửa cuối thập kỷ, những tín hiệu vui xuất hiện bằng sự khởi sắc (2007 – 2008) và hồi phục của thị trường đã phần nào mang đến hy vọng cho nhà đầu tư.

3. Khởi sắc (2007 – 2008)

Sau thời gian đóng băng, đến năm 2007, thị trường BĐS cũng đã ấm dần và rã đông. Quý I năm 2007 thị trường bắt đầu sôi động, nhiều trung tâm môi giới đã ghi nhận những báo cáo giao dịch tốt hơn rất nhiều ngay trong những ngày đầu tháng 1. Nhiều giao dịch được thực hiện thành công. Người mua trong số đó là những người thu được khoản lớn từ những giao dịch trên thị trường chứng khoán, họ tìm kiếm biệt thự và nhà ở cao cấp bằng số tiền lời chứng khoán.

Không chỉ những giao dịch mua bán nhà đất ở, ngay cả nhu cầu về đất xây dựng công sở, cơ quan cũng trở nên “nóng” khi giá thuê văn phòng ngày càng tăng. Đối tượng của thị trường BĐS còn là những dự án xây dựng các khách sạn cao cấp xung quanh các khu nhà làm việc mới của Chính phủ. Chỉ xét tính xung quanh khu nhà Trung Tâm Hội Nghị Quốc Gia mà đã có sự cạnh tranh quyết liệt giữa các chủ đầu tư từ Hàn Quốc và Nhật Bản với số vốn lên tới hàng trăm triệu USD.

Giá nhà đất tăng cao, có nơi hơn 30% giá trước, có nơi 50%, hay 80%, và thậm chí là 100% giá thật. Tại Sài Gòn, chỉ trong vòng 3 tuần, giá nhà ở khu dân cư Thái Sơn (huyện Nhà Bè) đã tăng từ 5,5 - 6 triệu đồng/1m2 lên tới 10 - 11 triệu đồng/1m2. Còn ở Hà Nội, khu vực “đắc địa” với giá bán tăng trung bình thêm 30% là các khu chung cư cao cấp ở trong trung tâm thành phố, và khu Cầu Giấy - Từ Liêm. Phân khúc thị trường đã có sự chuyển đổi từ nhà mặt tiền, nhà phố sang căn hộ cao cấp và biệt thự.

Nguyên nhân của việc tăng trưởng bất ngờ và mạnh mẽ của thị trường bất động sản năm 2007 một phần là do sự thay đổi của chính sách. Sự “đóng băng” của thị trường cũng gây lo ngại cho nhà quản lý. Để góp phần “rã băng”, từ 1.1.2007 Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực, cùng sự ra đời quy định chính sách kinh doanh bất động sản giúp các nhà đầu tư yên tâm hơn khi tham gia thị trường. Hành lang pháp lý cho thị trường ngày càng trở nên rõ ràng, hợp lý như Luật Đăng ký BĐS, Luật thuế sử dụng đất, Luật Nhà ở, chính sách áp dụng cho Việt kiều mua nhà… đã được hoàn thiện và bắt đầu có hiệu lực. Việc này phần nào tạo ra những dự đoán về sự bùng nổ thị trường BĐS trong năm 2007.

Nguồn vốn FDI tăng trưởng mạnh đầu tư vào Việt Nam tạo tăng trưởng kinh tế ấn tượng cũng là một trong những nguyên nhân góp phần vào cơn sốt nhẹ lần thứ ba. Bên cạnh đó, lợi nhuận từ chứng khoáng góp phần tạo nguồn vốn vững chắc cho thị trường kết hợp giá vàng giai đoạn này không có sự biến động lớn như trước. Người mua và người bán đều yên tâm, góp phần làm cho việc giao dịch nhanh chóng và hiệu quả hơn.

Tuy nhiên, cơn sốt nhẹ không đủ để tạo tình trạng “nóng sốt” cho nhà đất như dự đoán của nhiều người. Cuối quý III năm 2007 tình hình chuyển biến ngược lại do sự tác động của thị trường chứng khoáng. Không còn nguồn lợi nhuận từ chứng khoáng, BĐS cạn kiệt nguồn vốn. Thêm vào đó, nhà nước thực hiện chính sách thắt chặt tín dụng chống lạm phát trở thành nguyên nhân dẫn đến tình trạng “ngủ đông” đầu 2008. Thị trường không hẳn là đóng băng như giai đoạn 2004 – 2006 nhưng các giao dịch cũng chậm lại và rớt giá.

Sự sụt giảm của thị trường khiến nhiều nhà đầu cơ “lướt sóng” gặp cảnh lao đao. Những dự án lớn, có vị trí đắc địa với giá đất được đẩy lên rất cao như Him Lam - Kênh Tẻ (có lúc lên đến 90-100 triệu đồng/m2), An Phú - An Khánh (vào thời điểm cao nhất có khi lên đến 45 -60 triệu đồng/m2, Thạnh Mỹ Lợi (35-40 triệu đồng/m2 đã tụt xuống còn 20-25 triệu đồng/m2 (Him Lam) hoặc 18-20 triệu đồng/m2 (An Phú - An Khánh), Thạnh Mỹ Lợi (15-20 triệu đồng/m2)…

Giai đoạn này, từ sự khởi sắc ban đầu, phân khúc căn hộ cao cấp và biệt thự chịu tác động mạnh trong đợt “ngủ đông” cuối năm 2007.

4. Hồi phục và kỳ vọng (2009 – nay)

Tuy giai đoạn 2007 - 2008 có sự biến đổi dẫn đến tình trạng “ngủ đông” nhưng với những cơn sốt nhẹ đầu năm 2007 vẫn tạo sự khởi sắc cho thị trường BĐS. Đến năm 2009, một thời kỳ mới của nhà đất lại mở ra khi tiếp tục xuất hiện những “cơn sốt” nhẹ vào nửa cuối năm 2009, báo hiệu sự phục hồi và tạo kỳ vọng cho nhà đầu tư.

Cơn sốt nhẹ đầu tiên phải kể đến là đất ở Đồng Nai. Theo đề án mở rộng TP Biên Hòa, các xã trong đề án lập tức sốt đất nông nghiệp. Giá đất ở đây tăng khoảng 30% so với đầu năm. Một lô đất nông nghiệp khoảng 1.000 m2 đầu năm giá 800 triệu đồng thì hiện đã được đẩy lên trên dưới 1,2 tỉ đồng. Các loại đất nông nghiệp ở Phước Tân, Tam Phước, An Hòa, Long Hưng chỉ được mua bán sang tay nhưng giá rất cao. Sau cơn sốt đất ở Đồng Nai là đến “hiện tượng Nam Cường”, cơn sốt mua nhà, đất góp vốn dự án. Kế đó là cơn sốt giá đất tại các dự án trên địa bàn Hà Đông, Hà Nội mở rộng. Mức giá ở những nơi này được đẩy lên hàng ngày.

Tâm lý đám đông, sự không minh bạch thông tin chính là nguyên nhân gây nên những cơn sốt nhẹ này. Nhưng không thể phủ nhận một điều là khách hàng bắt đầu chú ý đến phân khúc căn hộ hoặc lô - nền đất giá thấp; thị trường đang có xu hướng ngả về phía khách hàng có nhu cầu mua để ở hơn là đầu tư. Như vậy, phân khúc giai đoạn này đã chuyển từ căn hộ cao cấp, biệt thự sang nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội và những lô đất nền bình thường.

Do nguyên nhân chủ yếu của các đợt sốt đất đêu từ tâm lý đám đông nên nhiều người lo ngại đây chỉ là trạng thái bong bóng và nhà đất nhanh chóng rơi vào trạng thái đóng băng. Tuy nhiên, trong cuộc họp tại hội nghị bất động sản quốc tế, ông Hồ Hữu Hạnh, Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP. HCM cho biết năm 2009 bất động sản đã có dấu hiệu phục hồi dù chưa rõ nét. Tính đến tháng 9 năm 2009, dư nợ cho vay của các ngân hàng trên địa bàn đối với lĩnh vực BĐS là 75.800 tỷ, chiếm khoảng 14% so với tổng dư nợ cho nền kinh tế trên địa bàn và tăng 20% so với thời điểm cuối năm 2008.

Theo ông Nguyễn Nguyên Thái, Giám đốc Sàn giao dịch Bất động sản CB Richard Ellis tại PT. HCM thì trong ba tháng qua nhiều dự án chào bán thành công, người mua chủ yếu là chủ đầu tư. Nhà đầu tư đã quay lại, không quá đặt nặng các vấn đề về thuế thu nhập cá nhân. BĐS trở thành kênh được ưa chuộng nhất, các công ty phát triển nhà đã sẵn sàng và tự tin chào bán sản phẩm.

Còn theo ông Trần Kim Chung, Trưởng Ban nghiên cứu Chính sách Đầu tư Viện nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương Bộ kế hoạch và Đầu tư thì thị trường BĐS VN đã đạt được một số thành tựu như phân khúc thị trường đã sôi động hơn. Chủ thể tham gia bất động sản rất đa dạng, lượng lớn sản phẩm đã được đưa vào vận hành, đi vào cuộc sống. Thị trường đã có chuyển biến tích cực.

Như vậy, bằng những tiến triển đáng mừng về lượng giao dịch cũng như nguồn vốn dành cho bất động sản, rõ ràng thị trường nhà đất đang ngày càng khá lên và dần hồi phục. Để góp phần thúc đẩy thị trường cũng như “cổ vũ” cho BĐS, thời gian sắp đến ngân hàng đẩy mạnh cho vay BĐS trong giai đoạn này do họ đánh giá thị trường BĐS còn nhiều tiềm năng.

Một khi “hầu bao” của các ngân hàng đã mở thì thời điểm khởi sắc của thị trường này không còn là xa vời nữa. Điều này cũng đồng nghĩa với việc các chủ dự án sẽ được vay thêm để bảo đảm tiến độ tung hàng ra thị trường, còn các khách hàng an tâm khi lại được cho vay để mua căn hộ, nền đất với những khoản tiền từ 70% đến 90% giá trị của BĐS, thời gian vay từ trung bình 15 năm nay có thể kéo dài tới 30 năm.

Các chuyên gia địa ốc cho rằng dựa theo các diễn biến về giá BĐS nhà ở tại Việt Nam nói chung và TPHCM nói riêng, dự báo năm 2010, giá nhà đất có chiều hướng tăng hoặc chững lại trong một thời gian chứ không hề giảm, nếu giá giảm đó là chỉ giảm trong ngắn hạn rồi sau đó lại tiếp tục tăng. Ngoài ra, giá cả nhiều dự án trong năm 2010 sẽ hợp lý hơn với những người có nhu cầu thực sự.

Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở và thông tư 16 được ban hành năm 2010 giúp thị trường bất động sản minh bạch và thuận lợi hơn.

Với những dự báo đầy thuận lợi kết hợp diễn biến tốt đẹp từ phía thị trường, nguồn vốn ngân hàng… nhà đầu tư có quyền kỳ vọng vào “cơn sốt” bền vững của thị trường bất động sản trong thời gian tới.

>> Thập kỷ đầy biến động (Phần 1)