Tắc nghẽn cải tạo chung cư cũ: Chưa giải được bài toán lợi nhuận

Theo đánh giá của giới chuyên gia trong ngành, phần lớn các chung cư cũ hiện nay, đặc biệt là các tòa chung cư tại Hà Nội và TP HCM đều được xây dựng từ những năm 1980 trở về trước bằng nguồn vốn ngân sách. Áp lực về thời gian xây dựng cũng như dân số gia tăng khiến nhu cầu về việc xây dựng, cải tạo lại các chung cư cũ ngày càng trở nên bức thiết. Tuy nhiên, thực trạng trong vòng 1 thập kỷ qua, mục đích cải tạo chung cư cũ vẫn không suy chuyển. Vậy nguyên nhân nằm ở đâu?

Chưa giải được bài toán lợi nhuậnHiện cả nước có hàng ngàn tòa nhà chung cư cũ, trong đó có đến 600 tòa nhà ở tình trạng xuống cấp, đến lúc phải cải tạo nếu không có thể gây ra những hệ lụy xấu. Thế nhưng trong vòng 10 năm qua, đề án cải tạo chung cư cũ của cơ quan  quản lý vẫn không có dấu hiệu nhích lên.

10 năm vẫn ì ạch

Con số thống kê cho biết, hiện nay tại các đô thị trong cả nước có khoảng trên 2.500 nhà chung cư cũ (tương đương khoảng trên 3 triệu m2) được xây dựng từ trước năm 1994 với hơn 100.000 nghìn hộ dân sinh sống. Trong đó tại Hà Nội có hơn 1.500 tòa, TP Hồ Chí Minh có hơn 500 tòa, Hải Phòng có 205 tòa, các tỉnh như Phú Thọ hơn 20 tòa, Nghệ An hơn 20 tòa, Phú Thọ hơn 60 tòa…

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi- phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), qua rà soát chưa đầy đủ, hiện có trên 600 nhà chung cư nguy hiểm, hư hỏng nặng (chiếm khoảng 25% tổng số nhà chung cư cũ) cần phải kiểm định để có kế hoạch cải tạo, xây dựng lại, chủ yếu tập trung tại một số địa phương như: Hà Nội, TP HCM, Quảng Ninh, Hải Phòng, Nghệ An...

Và trên thực tế, việc cải tạo các chung cư cũ đã được các cơ quan quản lý lên kế hoạch khởi động từ 10 năm trước thế nhưng cả một thập kỷ qua, Dự án cải tạo chung cư cũ dường như vẫn không có dấu hiệu tiến triển.  Vẫn theo ông Khởi, tính đến nay, cả nước chỉ mới thực hiện cải tạo, sửa chữa được khoảng hơn 10 nhà chung cư, nhiều nhà chung cư đã di chuyển, phá dỡ nhưng cũng chưa thể xây dựng lại do vướng các cơ chế chính sách hoặc do người dân chưa đồng tình thực hiện, do cơ chế ưu đãi chưa cao chưa thu hút được các doanh nghiệp tham gia...

Theo đánh giá của giới chuyên gia trong ngành, phần lớn các chung cư cũ hiện nay, đặc biệt là các tòa chung cư tại Hà Nội và TP HCM đều được xây dựng từ những năm 1980 trở về trước bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước. Áp lực về thời gian xây dựng cũng như dân số gia tăng khiến nhu cầu về việc xây dựng, cải tạo lại các chung cư cũ ngày càng trở nên bức thiết. Tuy nhiên, thực trạng trong vòng 1 thập kỷ qua, mục đích cải tạo chung cư cũ vẫn không suy chuyển khiến cho dư luận đặt câu hỏi: Lý do gì khiến cho việc này ỳ ạch lâu nay và cách nào để đẩy nhanh được tiến độ cải tạo các chung cư cũ?

Trả lời Đại Đoàn Kết, KTS Đào Ngọc Nghiêm- phó chủ tịch Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Hà Nội đưa ra lý giải, sở dĩ lâu nay chúng ta vẫn loay hoay với bài toán cải tạo chung cư cũ là bởi các chủ đầu tư, DN không hào hứng tham gia khi họ không nhìn thấy lợi nhuận ở các dự án này. Ngoài ra, giữa DN và người dân không thỏa thuận được phương án tài chính, cơ chế đền bù… cũng đang tạo ra những rào cản lớn.

Ai cũng muốn có lợi

Nhiều doanh nghiệp (DN) cho rằng, đầu tư cải tạo, xây mới nhà chung cư cũ không phải họ ngại mà do, đụng đâu cũng gặp “chướng ngại vật”. Đơn cử DN muốn xây dựng cao hơn thì lại vấp phải quy hoạch nội đô và kiến trúc cảnh quan của thành phố. Trong khi đó, nếu không được xây cao, thì các DN không thể giải được bài toán lợi nhuận. Đó là mâu thuẫn chính khiến cho nhiều DN không mặn mà với việc cải tạo chung cư cũ hiện nay. Theo chia sẻ của một chủ DN địa ốc, hiện nay, mức chi phí đền bù cho người dân ở các chung cư cũ phải cao gấp 1,5 lần diện tích họ đang ở. Với mức đền bù đó, DN buộc phải chồng tầng cao lên mới đạt được lợi nhuận, song việc được tăng tầng lại là rất khó vì trong quy hoạch không được phép. Do đó, việc các DN thờ ơ với các dự án cải tạo chung cư cũ cũng là điều dễ hiểu.

Như vậy, rõ ràng lâu nay điểm nghẽn của việc cải tạo các chung cư cũ vẫn nằm ở bài toán lợi nhuận. Đặc biệt, nhiều ý kiến cho rằng, các chung cư cũ đều nằm ở các vị trí “vàng” nên bản thân cư dân không muốn dời đi, còn các DN muốn tham gia thì cũng xác định sẽ phải trả  phí bồi thường bằng một cái giá không “dễ chịu” chút nào, nó sẽ lớn hơn gấp nhiều lần so với giá bồi thường của cơ quan quản lý đưa ra.
Nhiều ý kiến cho rằng, việc cải tạo chung cư cũ nếu vẫn chưa đảm bảo được hài hòa lợi ích của các bên thì không phải 10 năm qua mà 10 năm nữa, thậm chí còn lâu hơn mới có thể giải quyết được. Nói như TS Phạm Sỹ Liêm- phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, cả người dân, DN, cơ quan  quản lý đều muốn cải tạo chung cư cũ, vì nói một cách đơn giản, dân muốn ở nhà đẹp, DN muốn có lợi nhuân, nhà quản lý muốn có cảnh quan đẹp, tuy nhiên, các bên đều muốn có lợi, không bên nào chịu thiệt hơn, thành ra vẫn chưa thể giải tỏa được những điểm nghẽn lâu nay. Bởi vậy, làm sao minh bạch tài chính trong cải tạo chung cư cũ và đảm bảo hài hòa được lợi ích các bên, lúc đó may ra mới giải thoát được những bí bách lâu nay của Đề án cải tạo chung cư cũ.