“Sóng ngầm” phân khúc biệt thự, nhà vườn TP.HCM

Không ồn ào như những phân khúc căn hộ, hay biệt thự liền kề…, nhưng những năm gần đây, phân khúc biệt thự nhà vườn tại các quận vùng ven vẫn xuất hiện những cơn sóng.

Nhu cầu cao

Cuối tháng 4, phóng viên Đầu tư Bất động sản theo chân ông Nguyễn Đức, một chủ doanh nghiệp ngành gỗ tại TP.HCM đi “săn” đất để xây biệt thự nhà vườn tại phường Phú Hữu, quận 9.

Theo ông Đức, hiện nay tại TP.HCM, để sở hữu được mảnh đất khoảng 300 m2 xây dựng biệt thự nhà vườn là điều khá khó, bởi khác với những phân khúc thị trường khác, có số lượng bán nhiều và chủ đầu tư rõ ràng, thì với phân khúc này, người mua phải tìm tới những công ty môi giới nhà đất hoặc tìm người dân có nhu cầu muốn bán.

Sau khi tìm hiểu một mảnh đất rộng 350 m2 chưa chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư với giá 6 triệu đồng/m2, ông Đức không ưng ý lắm, vì chưa chuyển đổi mục đích sử dụng.

Tìm tới Công ty Môi giới bất động sản Gia Đạt trên đường Nguyễn Duy Trinh, phường Phú Hữu, quận 9, anh Trương Văn Cùng, nhân viên môi giới tại đây cho biết, hiện công ty mình có thông tin về 4 mảnh đất rộng từ 300 - 500 m2, trong đó một mảnh đất 450 m2 vừa được giao dịch song.

“Đất tại đây thường chưa chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư. Giá thì từ 7 triệu đồng/m2 với đất vườn và 16 triệu đồng/m2 với đất thổ cư”, anh Cùng cho biết.

Sau khi đi xem 2 mảnh đất, ông Đức ưng ý 1 mảnh 350 m2 tại đây và làm thủ tục đặt cọc ngay.

“Lần trước có một mảnh khá đẹp 400 m2 đất thổ cư đã tách thửa, giá chỉ có 14 triệu đồng/m2, nhưng vì lưỡng lự nên 2 hôm sau quay lại mua, đã bị người khác mua mất. Thực ra, phân khúc này rất sôi động, vì hiện tại có rất nhiều người tại TP.HCM có nhu cầu mua đất vườn làm biệt thự nhà vườn để sinh sống”, ông Đức nói.

Không chỉ tại quận 9, tại huyện Nhà Bè, đất dành cho biệt thự nhà vườn cũng sôi động không kém. Nắm bắt nhu cầu của nhiều người có tiền tại TP.HCM đang tìm mua đất để xây dựng biệt thự vùng ven, nên các công ty môi giới bất động sản tại huyện Nhà Bè cũng mọc ra nhiều hơn.

Ông Nguyễn Văn Thìn, Giám đốc Công ty Môi giới bất động sản Nam Phát, trên đường Huỳnh Tấn Phát, huyện Nhà Bè cho biết, hiện tại, Công ty không còn lô đất nào dành cho xây biệt thự nhà vườn vì đã bán hết.

“Sau 2 năm bị các đại gia ở Thành phố về săn và mua, giờ đất dành cho xây biệt thự nhà vườn khan hiếm lắm, những mảnh đất to giờ chỉ còn trong dân, nhưng họ không chịu bán hoặc đất ruộng chưa chuyển đổi mục đích sử dụng, rất nhiều người liên hệ hỏi mua giá cao mà không có đất”, ông Thìn cho biết.

Cũng theo ông Thìn, giá đất dành cho xây biệt thự nhà vườn tại đây hiện dao động từ 8 - 14 triệu đồng/m2, tùy vào diện tích từng thửa, hoặc đất thổ cư hay đất nông nghiệp.

Tương tự, tại huyện Hóc Môn, phân khúc này cũng được cho là đang “dậy sóng” khi từ năm 2015 tới nay, nhiều công ty mô giới bất động sản tại đây ăn lên làm ra nhờ những thương vụ giới thiệu bán đất biệt thự nhà vườn cho những “đại gia” Thành phố về mua với mục đích hưởng không khí trong lành và thân thiện với thiên nhiên.

Hớn hở vì mua được một mảnh đất rộng 600 m2 trên đường Xuân Thới Thượng với giá chỉ 3 triệu đồng/m2, ông Hoàng Mạnh Cường, ngụ quận 2, TP.HCM cho biết, ông mua mảnh đất này để làm biệt thự nhà vườn cho gia đình về đây nghỉ ngơi cuối tuần.

Theo ông Cường, đất tại các quận vùng ven dành cho xây biệt thự nhà vườn rất nhiều, nhưng không dễ mua, vì không phải mảnh đất nào cũng có thể xây được dạng “biệt phủ”, bởi vị trí đường đi, giá cả và cả chuyện tâm linh phong thủy. Đây cũng là vấn đề mà những mảnh đất đẹp được giới đầu cơ săn mua rồi bán lại với mức chênh lệch rất lớn.

Một bảng giá mà Công ty Môi giới nhà đất Đất Lành tại huyện Hóc Môn đưa ra cho những thửa đất rộng, ngay cạnh đường chính liên thông về Thành phố là 8 triệu đồng/m2, còn những mảnh đất giáp huyện Củ Chi chưa chuyển đổi mục đích sử dụng hay tách thửa, chỉ là khoảng 2 triệu đồng/m2.

Cẩn trọng nguồn gốc đất

Ông Nguyễn Văn Trinh, Giám đốc Công ty Môi giới bất động sản Gia Đạt cho biết, phân khúc thị trường đất nền xây biệt thự nhà vườn tại các quận vùng ven hiện nay đã sôi động từ lâu. Tuy nhiên, hiện đang là thời điểm sôi động nhất, bởi nền kinh tế đã dần phục hồi, lượng người có tiền nhờ kinh doanh hay đầu tư chứng khoán tăng cao, nên nhu cầu mua đất xây biệt thự nghỉ ngơi là tất nhiên.

Tuy nhiên ông Trinh cho biết, trong khi nhu cầu thị trường cao, thì nguồn cung lại càng hạn chế, bởi chỉ những vị trí đất và các quận, huyện thuận tiện giao thông liên kết với trung tâm Thành phố mới có khách quan tâm, còn tại huyện Củ Chi hay huyện Cần Giờ thì hiếm có người tìm mua.

“Đây đều là các địa điểm nằm tại khu vực dân cư phát triển nhanh, do có cơ sở hạ tầng được cải thiện. Bản thân người mua, đều là những người có nhiều tiền, ngày càng có nhu cầu thưởng thức cuộc sống. Họ không chỉ muốn mua một chỗ ở, mà đi kèm đó là tiện nghi, thư giãn, nên họ sẽ không chọn những biệt thự liền kề hay nghỉ dưỡng của các chủ đầu tư xây dựng, mà sẽ tự tìm mua đất để thiết kế và xây dựng theo dạng “biệt phủ”, theo sở thích của mình”, ông Trinh cho biết.

Tuy nhiên, một rủi ro mà người mua đất nền biệt thự vườn gặp phải là nhiều thửa đất chưa chuyển đổi mục đích sử dụng. Theo giới chuyên gia bất động sản, những thửa đất có diện tích lớn như vậy từng là đất nông nghiệp, việc mua và chuyển đổi sử dụng không hoàn toàn dễ dàng, nhất là hiện nay TP.HCM đang siết chặt vấn nạn biến đất nông nghiệp thành đất xây dựng nhà ở trái phép tại các quận vùng ven...

“Nhiều người dân đi mua đất xây biệt thự qua các công ty môi giới bất động sản, được các “cò” nói rằng, cứ mua đất nông nghiệp không giấy tờ sổ đỏ đi rồi về họ sẽ giúp chạy chuyển đất nông nghiệp thành đất ở. Tuy nhiên, sau khi mua và thanh toán tiền xong, lại không thể chuyển được đất nông nghiệp qua đất ở, nên chịu trận. Người mua đất cần cảnh giác vấn đề này, vì đất nông nghiệp khi chuyển qua đất ở là điều không hề dễ, đặc biệt là những thửa đất có diện tích rộng”, ông Nguyễn Văn Du, Thanh tra xây dựng địa bàn quận 9 cảnh báo.

Ôm mộng biệt tự nhà vườn rồi cũng vỡ mộng, bà Trần Bảo Trân, ngụ quận Bình Tân cho biết, cuối năm 2016 bà xuống huyện Hóc Môn tìm mua một mảnh đất 300 m2 tại xã Thới Tam Thôn. Đây là đất trồng cây lâu năm, có phần đất nhà ở đúng theo nhu cầu của bà để xây biệt thự vườn. Tuy nhiên, khi mua xong thì mới biết đất nằm trong quy hoạch.

“Cái lỗi của tôi là trước khi mua không kiểm tra quy hoạch, lý do chủ quan là thời điểm mua đất, khu vực này đang nằm trong cơn sốt đất nền, nên cứ nghĩ đất tại đây không thể nằm trong quy hoạch. Vậy là số tiền hơn 2 tỷ đồng mua lô đất này để xây biệt thự vườn đã tan tành”, bà Trân nói.