Ai đứng sau cơn sốt đất ở TP.HCM?

Theo các chuyên gia, những người đứng sau cơn sốt đất chính là đội ngũ cò đất và giới đầu nậu.
 ​
Ai đang đứng sau thổi giá đất cao ngất ngưởng? Ai đang tiếp tay cho việc thổi giá? Ai phải chịu tổn thất nhiều nhất? Liệu thị trường bất động sản (BĐS) có tiếp tục xảy ra bong bóng như 10 năm về trước và giải pháp nào để kìm hãm? Những vấn đề này đã được các chuyên gia BĐS, doanh nghiệp và Sở Xây dựng TP nêu ra tại buổi tọa đàm “Giải mã cơn sốt đất tại TP.HCM” do báo Pháp Luật TP.HCM tổ chức ngày 19-5.

Thổi giá làm méo mó thị trường

Tại buổi tọa đàm, các đại biểu đều khẳng định là đang có hiện tượng sốt đất tại TP.HCM trong thời gian qua tại các quận, huyện vùng ven và ngoại thành như quận 9, Thủ Đức, Hóc Môn, Bình Chánh… Theo ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Danh Khôi Á châu, giá đất tại khu Đông Tăng Long, quận 9 từ đầu năm 2016 chỉ ở vào khoảng 10-12 triệu đồng/m2, đến cuối năm đã tăng lên mức 15-17 triệu đồng/m2. Tương tự, hiện khu vực quận 9 giao dịch chủ yếu 20-24 triệu đồng/m2. “Việc tăng giá đất nền ở những khu vực này là do thông tin bùng nổ về quy hoạch hạ tầng, thông tin từ huyện lên quận cũng khiến việc tăng giá lan rộng. Việc tăng giá như vậy đang gây hoang mang cho người mua, thậm chí có người cảm thấy hoảng sợ và không dám tham gia thị trường” - ông Lâm nói.

Ông Nguyễn Cao Trí, Phó Chủ tịch HĐQT Công ty BĐS Bến Thành, nhận định việc tăng giá đất như hiện nay có hiện tượng “té nước theo mưa”, ăn theo để thổi giá. Cụ thể, hiện nay nhiều chủ đầu tư dùng chiêu “làm giá” đất, đầu tiên họ mua một khu đất với giá rất thấp, sau đó mua tiếp một khu đất bên cạnh với giá gấp 5-10 lần để nâng giá khu đất đã mua trước đó. Ví dụ, họ mua khu đất khoảng 100 ha, giá 5 triệu đồng/m2, sau đó họ liền mua khu bên cạnh với giá 50 triệu đồng/m2. Điều này khiến những người khác, kể cả các tổ chức thẩm định giá đất cũng không còn định giá khu đất trước đó của họ là 5 triệu đồng/m2 nữa.

“Nguy hiểm hơn, họ chỉ mua đất chứ không bán, thậm chí cũng không khai thác các khu đất đã mua. Đây chính là quả bom nổ chậm vì không có tài sản nào có giá trị quá lớn mà anh chỉ mua mà không bán, cũng không khai thác gì” - ông Trí nói.

“Vạch mặt” kẻ làm nhiễu loạn thị trường

Tại buổi tọa đàm, sau khi phân tích và nhận định, các chuyên gia đều đưa ra kết luận những người đứng sau cơn sốt đất, làm lũng đoạn thị trường BĐS chính là đội ngũ cò đất và giới đầu nậu.

Điều này được ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP (Horea), minh chứng thông qua việc hàng trăm người dân mua đất tại hai dự án ở Nhơn Trạch và một dự án ở Trảng Bom, Đồng Nai vừa qua đã đến văn phòng hiệp hội để tố cáo công ty môi giới. Theo ông Châu, khách hàng chạy theo cơn sốt đất đã sập bẫy cò đất. Cò đất dùng thủ đoạn đổi tên, đổi chủ dự án, tự ý sửa quy hoạch 1/500 của dự án bằng cách đưa thêm nhiều tiện ích, nhiều dịch vụ để làm người mua nhầm lẫn. Ngoài ra, họ còn tự ý nâng giá bán cao hơn nhiều lần so với giá của chủ đầu tư đưa ra. Ông Châu chỉ thẳng thủ phạm làm loạn thị trường: “Đó chính là đối tượng cò đất, khác với những nhà môi giới đã được cấp chứng chỉ hành nghề, đội ngũ này không có chứng chỉ gì. Chỉ cần đi ra khu vực vùng ven thì gặp nhan nhản cò đất”.

Ông Phạm Lâm cũng cho rằng chính đội ngũ cò đất này thiết lập nên nhiều mặt bằng giá mới cao hơn giá cũ và người mua phải tuân thủ theo giá mới. Ông Lâm phân tích trong bối cảnh thị trường hiện nay, ai cũng có thể làm môi giới, ai cũng có thể giới thiệu về BĐS và lực lượng này không có ràng buộc nào về mặt trách nhiệm. Ông Lâm kiến nghị các cơ quan chức năng cần phải rà soát lực lượng này và có cách trị một cách hiệu quả hơn nữa.

Thủ phạm thứ hai, theo ông Lê Hoàng Châu chính là các đầu nậu núp bóng sau lưng các chủ đất để phân lô, bán nền. Ông Châu đề nghị cơ quan chức năng có giải pháp để quản lý đội ngũ này hoặc cũng để ngăn ngừa đầu nậu làm loạn thị trường như hiện nay.

Có cả trách nhiệm của người mua

Theo các chuyên gia, việc xảy ra sốt đất cũng phải kể đến sự tham gia một cách mù quáng của người mua đất. Tâm lý chạy theo đám đông của một bộ phận không nhỏ người dân hám lời đã nhắm mắt mua đất mà không tìm hiểu kỹ thông tin, góp phần làm thị trường thiếu minh bạch. Dễ thấy nhất là việc chạy theo tin đồn về quy hoạch hạ tầng hoặc chủ trương lên quận của một số huyện như Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè; hoặc đổ xô nhau mua theo tin đồn về những dự án lớn dù mới chỉ là tin vịt.

Ông Châu nêu một số dự án nhà đầu tư mới chỉ đề xuất, chẳng hạn như dự án đại lộ ven sông Sài Gòn mới chỉ là ý tưởng của Tập đoàn Tuần Châu nhưng giá đất ở Củ Chi đã sốt hầm hập. “Lãnh đạo TP cũng đã từng làm việc với Tập đoàn Tuần Châu và đề nghị nhà đầu tư này trong bốn tháng phải trình bày báo cáo tiền khả thi nhưng đến nay cũng chưa thấy gì” - ông Châu cho hay.

Chia sẻ về việc này, ông Nguyễn Hồ Phương Vinh, Phó Trưởng phòng Công chứng số 1, cho hay trong cơn bong bóng thị trường BĐS 10 năm trước, ông đã từng chứng kiến rất nhiều khách hàng tán gia bại sản, thậm chí rơi vào vòng lao lý khi thị trường đóng băng. Theo thống kê của ông Vinh, hiện nay tại Phòng công chứng số 1 trong mấy tháng qua hồ sơ giao dịch mua bán nhà, đất tăng khá nhiều so với cùng kỳ năm trước. Cụ thể, trong tháng 3 tăng gần 18%, tháng 4 lên 37%...

Ông Vinh thông tin không chỉ nhà, đất có giấy tờ hợp pháp mà những trường hợp mua bán theo hình thức đồng sử dụng cũng rất phổ biến. Khi đến phòng công chứng để công chứng mua bán, chính ông Vinh cũng đã tư vấn cho khách hàng về những rủi ro khi mua đất dạng này nhưng nhiều người dân vẫn bất chấp và quyết định mua. “Nhiều trường hợp không đủ điều kiện để giao dịch theo quy định pháp luật nhưng các đầu nậu vẫn mua, sau đó bán lại bằng cách lập vi bằng làm chứng ở thừa phát lại” - ông Vinh nói.

Các chuyên gia đề nghị trước sự bất thường của giá nhà, đất, chính quyền TP cần phải chủ động cung cấp thông tin cho người dân. Thông tin phải đầy đủ, công khai, minh bạch về các dự án cũng như thông tin quy hoạch để người dân và cả nhà đầu tư biết.

Địa phương siết thì cò không còn đất sống

Trước lo ngại về bong bóng thị trường BĐS trở lại, chuyên gia kinh tế - TS Đinh Thế Hiển khẳng định giá đất nền tăng mạnh trong thời gian qua sau khi thị trường BĐS đã phục hồi là chuyện dễ hiểu. Theo ông Hiển, tính từ năm 2010 đến nay, có những khu vực BĐS tăng tự nhiên là do giá đất nền đã bị nén rất nhiều năm. Có những khu vực vị trí tốt, hạ tầng ngày càng hoàn thiện hay những khu vực hình thành dân cư… thì giá tăng 200%-300% cũng là điều bình thường. Bởi trước đó giá đất được định giá ở mức thấp và trong một thời gian dài giá đất ở những khu vực đó không tăng. Còn những khu vực khác tăng trưởng 60%-70%, mức lợi nhuận này cũng chỉ nhỉnh hơn lãi suất ngân hàng.

Đúng là có một số vị trí đất nền cò đất đã dùng thủ thuật để đẩy giá lên nhưng việc đó không đủ sức để khiến thị trường xảy ra nguy cơ bong bóng BĐS. Bởi những nhà đầu tư tham gia vào cuộc đầu tư này nhằm mục đích đầu tư lâu dài và họ đầu tư bằng chính tiền túi của họ. “Không có ngân hàng nào tham gia vào trong sự biến động của giá BĐS này cả. Đối tượng tham gia vào thị trường lúc này chỉ có đầu nậu và những người mua nhà dưới chuẩn, tức là những người không đủ tiền để mua căn hộ thì chấp nhận bỏ một vài trăm triệu để mua mảnh đất nhỏ, giấy tờ viết tay” - ông Hiển nói.

Như vậy, nếu chính quyền địa phương siết việc xây nhà không giấy tờ chặt chẽ hơn nữa thì cò đất cũng không có cơ hội bán “đắt như tôm tươi”. Việc tăng giá đất nền vùng ven cũng không phải là tin xấu khiến công ty BĐS không bán được hàng và cũng không tạo ra nợ xấu cho ngân hàng, bởi có một nguyên tắc là ngân hàng không bao giờ định giá theo thanh khoản của thị trường.

Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn chưa lên quận

Thời gian qua chính quyền TP.HCM và Bộ Xây dựng cũng đã vào cuộc và có những động thái cụ thể. UBND TP đã có nhiều cuộc họp để nghe cơ quan chức năng báo cáo tình hình, đồng thời khẳng định ba huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn hiện chưa thành lập quận. Ngoài ra tại Củ Chi, Cần Giờ đúng là đang có những dự án lớn nhưng hiện nay chưa có bất kỳ nhà đầu tư nào chính thức triển khai thực hiện dự án.

Bà VŨ THỊ KHUYÊN,  Trưởng Văn phòng Chính sách nhà ở và thị trường BĐS TP