Sóng ngầm ở phân khúc căn hộ cao cấp

Hàng tồn và cung mới của các dự án căn hộ cao cấp ở nội đô đang cạn dần và giá đứng ở mức cao.

Mặc dù không được hưởng ưu đãi từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng và giá cũng không rẻ, nhưng phân khúc căn hộ cao cấp tại Hà Nội đang có sóng ngầm. Tình hình bán hàng của khá nhiều dự án đang rất khả quan, thậm chí, có những dự án đã gần hết hàng tồn, trong khi nguồn cung mới, đặc biệt ở khu vực nội đô, ngày càng hiếm.

Căn hộ cao cấp có giao dịch sôi động

Điểm nổi bật của thị trường bất động sản Hà Nội trong những tháng đầu năm là phân khúc căn hộ cao cấp có giá hơn 30 triệu đồng/m2 vẫn giao dịch tốt. Theo Công ty Tư vấn CBRE Việt Nam, một xu hướng hiếm thấy xảy ra là giao dịch bắt đầu ngay sau Tết Nguyên đán.

Theo ước tính sơ bộ của Bộ Xây dựng, trong 2 tháng đầu năm nay, Hà Nội có tổng cộng gần 1.300 giao dịch thành công, tăng gấp 2 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Thậm chí, Dự án Hoà Bình Green City có số căn hộ bán được trong đợt 3 vừa qua cao gấp 3 lần so với số căn hộ tiêu thụ được trong đợt mở bán đầu tiên.

Thực tế, giao dịch căn hộ cao cấp tăng nhanh từ cuối năm ngoái và tiếp tục đà khởi sắc trong các tháng đầu năm nay. Dự án N04 Trung Hòa - Nhân Chính và Trung Yên Plaza đã bán hết; Dự án StarCity Lê Văn Lương của Cen Group cũng đã bán được khoảng 60 căn hộ sau vài tuần chào bán, với giá từ 31 đến 35 triệu đồng/m2 căn hộ xây thô. Đa phần khách hàng mua nhà để ở và trực tiếp có thể “mắt thấy, tay sờ” chất lượng, tiện ích của các dự án đã hoặc đang hoàn thiện.

Một bộ phận nhà đầu tư đã quay lại thị trường. Dự án Indochina Plaza Hanoi đã bán được 11 căn hộ 2 phòng ngủ trong quý I/2014, cho dù giá lên tới 51 triệu đồng/m2 (gồm thuế VAT). Riêng trong tuần qua, Dự án này bán tiếp được 6 căn. Sở dĩ dự án này hút khách mua là vì, chủ đầu tư đã chuyển một số căn hộ thành căn hộ dịch vụ cho người nước ngoài thuê, đồng thời cam kết doanh thu thuê mỗi năm lên đến 400 triệu đồng/căn (tương đương với tỷ suất thu hồi vốn 7-8%/năm).

Do bán tốt, nên một số dự án còn rất ít hàng tồn. Chẳng hạn, Dự án Indochina Plaza Hanoi chỉ còn 29 căn hộ để bán. Giao dịch cũng tăng mạnh tại Thăng Long Number One và Mandarin Garden cũng giúp giảm tồn kho còn khoảng 10%.

Cạn hàng ở khu vực nội đô

Do hàng tồn kho giảm nhanh, phần lớn căn hộ cao cấp tồn kho có diện tích trên 100 m2 và nguồn cung căn hộ cao cấp ở một số khu vực cạn dần, nên khách hàng bắt đầu cảm thấy khó mua được căn hộ cao cấp có diện tích vừa phải ở nội đô.

Ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch Cen Group cho rằng, nếu như khách hàng vẫn thoải mái lựa chọn căn hộ cao cấp tại các quận Hà Đông, Từ Liêm và Hoàng Mai, thì cung mới tại 4 quận nội thành cũ là Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa và Hai Bà Trưng ngày một cạn. Thậm chí, cung mới ở quận Tây Hồ và Cầu Giấy một thời bùng nổ thì nay cạn dần.

Cạn cung cũng như giao dịch tốt ở phân khúc cao cấp nội đô thể hiện đúng như quan điểm của ông Richard Leech, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, bởi “căn hộ có vị trí càng ‘độc’ thì càng đắt khách”. Do chính sách hạn chế phát triển nhà cao tầng ở nội đô, nên trong suốt hơn một năm qua, chỉ có duy nhất Dự án D.’ Le Pont D’or – Hoàng Cầu ở nội đô khởi công.

Trong khi các dự án, như Lancaster, Platinum Residences, Watermark đã bán hết hoặc chỉ còn tồn ít hàng, thì với 308 căn hộ, Dự án D.’ Le Pont D’or - Hoàng Cầu sẽ là nguồn cung căn hộ cao cấp chủ yếu ở nội đô thời gian tới. Đây cũng là dự án cao cấp nội đô duy nhất mà khách hàng còn có thể mua được căn hộ có diện tích dưới 100 m2. Tuy nhiên, hiện Dự án này mới bán hàng dưới hình thức hợp đồng góp vốn, vì mới thi công xong tường vây, cọc khoan nhồi và dự kiến đến cuối năm nay, mới xong tầng hầm.

Nếu ngoại trừ 2 dự án lớn là Times City và Royal City, thì khu vực nội thành không còn tồn nhiều căn hộ. Tổng số căn hộ còn lại ở các dự án nội đô ước chỉ hơn 1.000 căn. Do cung ít, nên các dự án nội đô vẫn giữ giá. Đắt nhất là Hoàng Thành Tower có giá từ 80 đến 100 triệu đồng/m2.