Sóng gợn ở phân khúc trung cấp

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết, kho BĐS đã giảm. Trong khi, những dự án triển khai mới trong năm qua không có nhiều. Vì vậy, những dự án tốt, đáp ứng nhu cầu của người mua, có giá cả phải chăng sẽ ngày càng khan hiếm. Thêm vào đó, thị trường đang dần được loại bỏ yếu tố đầu cơ mà bắt đầu đáp ứng nhu cầu thực chất của người mua nhà.

Mới đây, chủ đầu tư dự án Hòa Bình Green City công bố dừng bán căn hộ từ ngày 15/3/2014 để cân nhắc phương án tăng giá cao hơn, ít nhất là 10% so với giá bán hiện nay. Sau ngày này, theo ông Nguyễn Hữu Đường, Tổng giám đốc Công ty TNHH Hòa Bình, khách hàng sẽ không còn cơ hội mua căn hộ tại dự án với giá từ 20,5 triệu đồng/m2 với căn hộ xây thô chưa có nội thất và từ 26 triệu đồng/m2 đối với căn hộ hoàn thiện nội thất.

Lý do mà ông Đường đưa ra là để đón đầu sự phục hồi của thị trường BĐS, khi tỷ lệ giao dịch thành công đang cải thiện ở các dự án tốt. Trong khi đó, dự án Hòa Bình Green City nằm ở khu vực nội thành và dự kiến hoàn thiện, bàn giao cho khách hàng ngay trong tháng 6/2014, theo chủ đầu tư, là những yếu tố “cộng điểm” để khách hàng quyết định ký hợp đồng. Ông Đường phân tích, những dự án có đặc điểm tương tự Hòa Bình Green City trong thời điểm hiện nay thường được chào bán trong khoảng 30-40 triệu đồng/m2. Bản thân chủ đầu tư cũng đặt kỳ vọng ban đầu là giá bán căn hộ sẽ vào khoảng 35-36 triệu đồng/m2.

Trên thực tế, diễn biến thị trường BĐS cũng cho thấy tình hình đang tươi sáng hơn, song cơ hội được nhận định chỉ dành cho những dự án tốt, đánh trúng nhu cầu của người mua nhà. Theo báo cáo của Công ty TNHH Savills Việt Nam, trong năm 2013, tỷ lệ căn hộ tồn kho tại thị trường Hà Nội đã giảm liên tục, kèm theo là giá bán cũng giảm mạnh. Đây cũng là dấu hiệu cho thấy, thị trường đang hướng tới người mua có nhu cầu ở thực.

Những nhận định này dường như cũng trùng với đánh giá của cơ quan quản lý. Con số được ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) đưa ra cho thấy, kho BĐS đã giảm. Trong khi, những dự án triển khai mới trong năm qua không có nhiều. Vì vậy, những dự án tốt, đáp ứng nhu cầu của người mua, có giá cả phải chăng sẽ ngày càng khan hiếm. Thêm vào đó, thị trường đang dần được loại bỏ yếu tố đầu cơ mà bắt đầu đáp ứng nhu cầu thực chất của người mua nhà.

Ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội cũng nhận định, cơ hội luôn có đối với các dự án có chất lượng. Với một người có nhu cầu thực sự, khi mua BĐS luôn ưu tiên xem xét vị trí có thuận lợi với nơi làm việc, học hành của con cái hay không, thời gian bàn giao dự án sớm hay không, cũng như các yếu tố tiện nghi, cảnh quan khác… Trong bối cảnh hiện nay, chiến lược cạnh tranh về giá, về cơ cấu căn hộ, chất lượng toàn dự án nói chung và từng căn hộ nói riêng đang khá cam go giữa các chủ đầu tư có dự án thuộc phân khúc nhà ở thương mại trung cấp. Đây là điều kiện để khách hàng tiếp cận các dự án ở vị trí tốt với giá phải chăng.

Nhận xét về chiến lược bán hàng của chủ đầu tư Hòa Bình Green City, ông Cường phân tích: Từ trước đến nay, hầu như các chủ đầu tư đều có xu hướng bán những sản phẩm ở vị trí xấu trước với giá rẻ. Những vị trí đẹp bán trước với giá cao sau đó giảm dần, phụ thuộc vào sự hấp thụ của thị trường và sức khỏe tài chính của DN. Chính vì vậy, việc tạm dừng bán hàng của chủ đầu tư để điều chỉnh tăng giá bán lên từ 10% so với giá hiện nay khiến cho cộng đồng khách hàng và những người quan tâm có nhiều lo lắng và bối rối vì không biết thực hư ra sao. Trong khi, nền nhiệt kế của thị trường BĐS đang dần hồi phục.

Ở trường hợp cụ thể này, ông Cường cho rằng, chiến lược tăng giá không hề liều lĩnh. Bởi dự án có vị trí thuận lợi, cơ cấu căn hộ hợp lý, ngoại thất và nội thất được đầu tư đẹp mà giá chỉ từ 20,5 - 26 triệu đồng/m2 thì so với các dự án căn hộ trung cấp của nhiều chủ đầu tư trên địa bàn Hà Nội là khá rẻ. Ông Cường cũng khuyến cáo, tâm lý chờ đợi giảm giá thêm để mua được BĐS phù hợp với tài chính, phù hợp với chỗ học của con cái, thuận lợi với nơi làm việc của chủ gia đình, tiếc tiền trả hoa hồng cho môi giới... sẽ luôn đi kèm nuối tiếc, nhất là với những khách hàng đã định vị nơi mua phù hợp nhưng còn chần chừ lưỡng lự. Ông Cường khẳng định, thị trường hiện không còn nhiều loại sản phẩm nhà ở trung cấp đẹp có giá trên dưới 25 triệu đồng/m2.