Top

Thông tin

Thư Viện Địa Ốc

Cafe Luật

TÀI SẢN MỚI NHẤT

Sở hữu có thời hạn hay đi thuê?

Cập nhật 27/02/2011 11:20

Để giải quyết việc nâng cấp, cải tạo lại nhà chung cư cũ, Bộ Xây dựng đã có báo cáo gửi Chính phủ, trong đó đề xuất nghiên cứu việc sở hữu chung cư có thời hạn. Bộ Xây dựng cũng đã gửi văn bản đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét việc quy định đất xây nhà chung cư có thời hạn phù hợp với đề xuất trên.

Đây là mô hình đang được áp dụng ở nhiều nước trên thế giới. Đề xuất này sẽ tạo thuận lợi cho việc điều chỉnh quy hoạch và xây dựng được đồng bộ hơn. Lãnh đạo Vụ Pháp chế (Bộ Xây dựng) cho rằng, khó khăn nhất của việc quy định chung cư có thời hạn là quyền sở hữu.

Đất đai, nhà cửa cũng là một loại hàng hoá, hàng hóa có giá cả tương thích với giá trị của nó nên một căn hộ có quyền sở hữu trong vòng 50 năm sẽ có giá phải rẻ hơn rất nhiều so với một căn hộ có quyền sở hữu không thời hạn. Đây là hình thức gần với hình thức thuê mua nhà ở, việc chuyển nhượng quyền sở hữu của nhà chung cư có thời hạn sẽ phải đi kèm với rất nhiều quy định liên quan.

Tuy nhiên, đề xuất này đã vấp phải không ít khó khăn và phản ứng từ nhiều phía. Có ý kiến cho rằng sở hữu nhà ở có thời hạn là không khả thi. Ngay sau khi nhận được văn bản của Bộ Xây dựng, lãnh đạo Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TNMT) đã tỏ ra lo lắng cho đề xuất trên.

Trả lời báo chí, ông Đào Trung Chính - Phó Tổng Cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai cho rằng, mặc dù đề xuất này đã áp dụng ở nhiều quốc gia trên thế giới, tuy nhiên theo ông nếu áp dụng ở Việt Nam là không khả thi. Bởi nếu bán nhà sở hữu có thời hạn thì không ai mua.

Như vậy, mục tiêu tiết kiệm quỹ đất cũng như vốn đầu tư xây dựng đặt ra khi nêu đề xuất không thể thực hiện được. Nếu đề xuất này được thực hiện thì 50 năm sau, nó cũng lại giống như tình trạng nhà của Nhà nước đã cho thuê trong thời gian qua. “Nhà của Nhà nước nhưng Nhà nước không thu hồi lại được để xây mới, nói gì đến nhà đã bán cho người dân, dù là bán có thời hạn” - ông Chính nhấn mạnh.

Nhưng bức xúc nhất là những người dân vẫn đang thấp thỏm nghe ngóng thông tin. Nhiều hộ dân nhận được tin nếu đề xuất này được thông qua thì những ngôi nhà của họ vốn đang nằm trong dạng thu hồi để thực hiện dự án xây dựng khu chung cư sẽ bị liệt vào dạng đền bù chung cư sở hữu có thời hạn.

Tất cả đều có chung một mối băn khoăn khi Nhà nước thu hồi đất ở của họ nhưng lại đền bù bằng nhà tái định cư trong các khu chung cư. Đương nhiên, nếu quy định được ban hành, thì người dân cũng phải chấp hành và họ lại càng thiệt thòi hơn bao giờ hết.

Như vậy, người dân đang từ người có đất đai, nhà cửa biến thành một người đi thuê nhà. Chẳng khác nào, 50 năm sau, người dân sẽ mất tất cả. Chưa nói đến những người đang có nhu cầu mua chung cư. Chẳng ai muốn bỏ ra một đống tiền để mua nhà nhưng sau vài chục năm lại bị thu hồi lại.

Theo họ, nếu chung cư chỉ được sở hữu có thời hạn nhất định, thì thực chất đây là hình thức thuê nhà với giá cao mà người sử dụng phải trả tiền một cục.

Đó là chưa kể chúng ta không thể thực hiện đồng bộ tất cả các căn hộ. Vì những căn nhà chung cư đã bàn giao không nằm trong diện hồi tố. Lúc này đặt ra vấn đề, nhà chung cư có căn sở hữu theo thời hạn 50 năm, nhưng có căn lại ở vĩnh viễn. Nếu không giải quyết được vấn đề này, giá những căn hộ sở hữu vĩnh viễn cũng theo đó mà bị đẩy lên rất cao.

Nhiều nhà nghiên cứu đầu tư bất động sản đều có chung quan điểm, đề xuất trên sẽ góp phần làm hạ nhiệt giá thành của các căn hộ chung cư, nhất là các căn hộ cao cấp. Chắc chắn sẽ giảm bớt tình trạng đầu cơ căn hộ chung cư.

Tuy nhiên, nếu không xử lý một cách khéo léo, đề xuất rất dễ trở thành con dao hai lưỡi. Vì tâm lý người dân vẫn muốn sở hữu nhà đất nhất là sở hữu vĩnh viễn nên giá đất nền sẽ ngày càng tăng lên, thậm chí chúng ta sẽ không kiểm soát được.

Đề xuất trên là nhằm giúp hạ nhiệt giá nhà chung cư, tạo điều kiện cho những người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, tâm lý ở nhà thuê vẫn trĩu nặng trên vai những người đang muốn tìm kiếm cho mình một căn hộ chung cư.

Nên đa dạng hình thức sở hữu

Tôi khẳng định là Bộ Xây dựng chưa có ý kiến gì chính thức về vấn đề sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Có thể trong một văn bản nào đó của Bộ đã gây nên sự hiểu nhầm này, cũng có thể do chưa hiểu hết nên mới có dư luận cho rằng Bộ Xây dựng kiến nghị về sở hữu có thời hạn nhà chung cư.

Tuy nhiên, quan điểm cá nhân, tôi cho rằng nên đa dạng hình thức sở hữu nhà chung cư, nhà ở nói chung liên quan rất nhiều đến đất đai, trong đó ở nước ta, đất là sở hữu toàn dân. Hiện nay Nhà nước cũng cho nhiều hình thức sử dụng đất như: Sử dụng đất lâu dài cũng có trường hợp sử dụng có thời hạn 70 năm, 50 năm... Vậy lý do gì mà nhà ở không có những hình thức như thế.

Thực ra sở hữu nhà ở phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất và đương nhiên đất có giá trị sử dụng. Ví dụ nhà chung cư, nếu bóc tách giá đất ra, chỉ có giá thành nhà thì giá nhà chắc chắn sẽ rẻ hơn. Về thời gian sở hữu, theo tôi, để yên tâm nên có thời hạn tương đối dài một chút.

Sau khi hết thời hạn có thể gia hạn. Ở nước ngoài có thể gia hạn thêm 70 năm nữa. Tuy nhiên, tôi vẫn phải nhấn mạnh lại rằng, đây mới là nghiên cứu, đi học tập ở nước ngoài, thấy người ta có nhiều hình thức thì mới đề xuất với Chính phủ, chứ chưa đưa vào dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi trong năm 2012.

Ông Nguyễn Mạnh Hà (Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS - Bộ Xây dựng)

Cần thêm nhiều chính sách đồng bộ

Tôi có nghe qua về thông tin Bộ Xây dựng đề xuất Chính phủ nghiên cứu việc sở hữu chung cư có thời hạn nhưng Bộ cũng chưa có ý kiến chính thức. Theo tôi, nếu quy định này là bắt buộc thì không khả thi vì nó làm hạn chế nhu cầu xã hội, mâu thuẫn với sự phát triển. Xã hội có thể có người thu nhập thấp có nhu cầu nhà có thời hạn, nhưng cũng có những người có nhu cầu về nhà vô thời hạn.

Còn nếu nhằm đa dạng hình thức sở hữu (trong đó có cả có thời hạn và vô thời hạn) thì sẽ có thêm cơ hội cho nhà đầu tư trong việc lựa chọn khách hàng, đồng thời hạn chế được những căn bệnh kinh niên của bất động sản Việt Nam hiện nay, đặc biệt là tình trạng “thổi giá”.

Tuy nhiên, để giá thành của nhà có thời hạn giảm xuống ở mức người thu nhập thấp, trung bình có thể tiếp cận được còn cần nhiều chính sách đồng bộ khác, chẳng hạn chính sách về tín dụng tiêu dùng. Hiện nay, chính sách tín dụng tiêu dùng ở nước ta có nhưng còn mang tính chất “đánh đố”, ngân hàng có cho vay tiêu dùng nhưng lãi suất xấp xỉ hoặc bằng lãi suất thương mại, quy định thời hạn cho vay ngắn thì người thu nhập thấp cũng khó tiếp cận được.

Ngoài ra còn cần các ưu đãi cho nhà đầu tư như ưu đãi về sử dụng đất, vốn, thuế… Nếu thiếu chính sách đồng bộ, chưa chắc các nhà đầu tư đã hào hứng.

Ông Nguyễn Ngọc Thành (Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam)

Thị trường sẽ bớt nóng

Hiện nay, nhiều chung cư đã cũ nát nhưng giá vẫn cao chót vót. Đây là hậu quả của tình trạng thổi giá, đầu tư “lướt sóng” chung cư khiến người dân có nhu cầu thực không tiếp cận được giá thực của các khu chung cư. Nếu áp dụng thêm hình thức sở hữu có thời hạn, người thu nhập trung bình và thu nhập thấp sẽ có thêm lựa chọn vì chắc chắn các khu chung cư có thời hạn giá thành sẽ thấp hơn những khu chung cư sở hữu vĩnh viễn.

Đồng thời, giới đầu cơ cũng sẽ không mặn mà với những khu nhà có thời hạn vì nếu “ôm” càng lâu thì giá trị căn hộ sẽ càng giảm. Sự giảm giá của các khu chung cư có thời hạn cũng sẽ góp phần làm thị trường nhà đất bớt nóng.

Tuy nhiên, giá chung cư hình thành gồm giá đất và tài sản gắn liền với đất. Bởi vậy, để làm giá chung cư hạ nhiệt, Nhà nước cần phải can thiệp chính sách vĩ mô để làm hạ giá đất. Đất dành cho xây chung cư có thời hạn cũng cần được ưu đãi riêng cùng với các ưu đãi khác về vốn, về thuế… để làm hạ giá thành đầu vào.

Anh Nguyễn Việt Sơn (Chuyên gia bất động sản)

 

DiaOcOnline.vn - Theo ANTĐ

VIỆT NAM ĐẸP QUA ẢNH

Xem thêm
Thiếu nữ Huế bên cầu Trường Tiền
Thiếu nữ Huế bên cầu Trường Tiền