"Siết" tín dụng vào bất động sản từ 2018, doanh nghiệp phải làm gì trước nguy cơ "đói vốn"?

Lãnh đạo HoREA cho rằng, việc giảm bớt dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay tín dụng đang ngày càng hạn chế vừa là thách thức nhưng cũng là cơ hội để tái cấu trúc doanh nghiệp, cơ cấu lại nguồn vốn đầu tư kinh doanh nhằm phát triển doanh nghiệp và thị trường bất động sản ngày càng minh bạch, lành mạnh và bền vững.

Siết chặt tín dụng từ 60% xuống 40%

Theo lãnh đạo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), tại Nghị quyết 01 của Chính phủ có một số nội dung liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản. Trong đó có yêu cầu “kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro (trong đó, có lĩnh vực bất động sản).

Về lộ trình hạn chế dần nguồn tín dụng ngân hàng vào thị trường bất động sản kể từ ngày 01/02/2015 đến nay, HoREA cho biết các thông tư được ban hành quy định rõ về vấn đề này.

Đặc biệt gần đây nhất, ngày 28/12/2017, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 19 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, đã cho phép các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa theo lộ trình sau đây:

Từ ngày 01/01/2018 đến ngày 31/12/2018 là 45%;

Từ ngày 01/01/2019 là 40%.

Đồng thời vẫn quy định nhóm tài sản có hệ số rủi ro 200% là các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản như Thông tư 06.

Tiếp theo đó, ngày 23/01/2018, Ngân hàng Nhà nước đã có công văn số 563/NHNN-TTGSNH yêu cầu các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng ưu tiên tập trung vốn cho sản xuất kinh doanh.

Đồng thời phải hạn chế mức độ tập trung tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, xây dựng, cân đối nguồn vốn, sử dụng vốn để cho vay trung và dài hạn, đảm bảo khả năng thanh khoản.

Bên cạnh đó, thường xuyên rà soát, đánh giá và theo dõi tiến độ của các dự án bất động sản, năng lực tài chính của khách hàng, khoản tín dụng và tài sản bảo đảm để có biện pháp xử lý thích hợp.

Kiểm soát tốt chất lượng tín dụng tiêu dùng; nâng cao hiệu quả công tác xét duyệt hồ sơ, đặc biệt là các điều kiện vay vốn để hạn chế rủi ro phát sinh; giám sát chặt chẽ việc sử dụng vốn cho vay tiêu dùng nhưng thực chất là để đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Các doanh nghiệp phải ứng phó ra sao?

Trước tình hình trên, lãnh đạo HoREA đã đưa ra một loạt khuyến nghị để các doanh nghiệp bất động sản có thể tham khảo, xem xét trong hoạt động đầu tư, kinh doanh năm 2018.

Cụ thể, HoREA khuyến nghị các doanh nghiệp cần đảm bảo hiệu quả kinh doanh, trước hết là đảm bảo chỉ tiêu lợi nhuận, doanh thu, chuẩn bị được quỹ đất, dự án đầu tư phát triển, chất lượng công trình, tiến độ thực hiện dự án, tính minh bạch trong quản trị doanh nghiệp... để đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng theo chính sách mới hiện nay và chuẩn bị sẵn sàng cho việc hạn chế tín dụng vào bất động sản dự kiến áp dụng kể từ ngày 01/01/2019 theo lộ trình của Thông tư 19/2017/TT-NHNN.

Các doanh nghiệp cũng cần đặt lợi ích của khách hàng lên trên hết, giữ chữ tín, đảm bảo chất lượng công trình, tiến độ thi công, bàn giao nhà, hình thành không gian sống xanh, thân thiện môi trường, coi trọng công tác hậu mãi chăm sóc khách hàng, để có thể huy động được nguồn vốn ứng trước của khách hàng theo đúng quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản (được huy động đến 70% giá trị hợp đồng nếu chưa bàn giao nhà; được huy động đến 95% giá trị hợp đồng nếu đã bàn giao nhà).

Cũng theo lãnh đạo HoREA, các doanh nghiệp cần luôn luôn phấn đấu trở thành là nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp và có năng lực trong phân khúc thị trường và sản phẩm mà mình đã chọn.

Các doanh nghiệp cần quan tâm phân khúc thị trường nhà ở vừa và nhỏ (1-2 phòng ngủ), có giá bán vừa túi tiền (khoảng trên dưới 1 tỷ đồng/căn) đang là phân khúc chủ đạo của thị trường, có tính thanh khoản cao và bền vững.

Đồng thời tham gia các chương trình xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng nặng; chương trình chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch của thành phố; chương trình nhà ở xã hội của thành phố; chương trình phát triển các thiết chế nhà công nhân của Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam.

HoREA cũng khuyến nghị các doanh nghiệp tăng vốn chủ sở hữu để tăng cường nội lực của doanh nghiệp; xem xét chuyển đổi thành công ty cổ phần để có điều kiện gọi vốn ngoài xã hội và định hướng trở thành công ty đại chúng, niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán.

Phấn đấu hội đủ điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu dự án, phát hành cổ phiếu, niêm yết chứng khoán ở nước ngoài; hợp tác, liên doanh, liên kết, sáp nhập để hình thành các tập đoàn bất động sản trong nước hùng mạnh.

Các doanh nghiệp cần lựa chọn đối tác là các doanh nghiệp, quỹ đầu tư nước ngoài có uy tín và năng lực tài chính để hợp tác đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án, nhằm tăng cường nguồn lực, học hỏi kinh nghiệm và nâng cao năng lực quản trị của doanh nghiệp. Đồng thời cần nghiên cứu để có thể sớm đề xuất Chính phủ cho phép thực hiện chứng khoán hóa bất động sản.

Lãnh đạo HoREA cho rằng, việc giảm bớt dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay tín dụng đang ngày càng hạn chế vừa là thách thức nhưng cũng là cơ hội để tái cấu trúc doanh nghiệp, cơ cấu lại nguồn vốn đầu tư kinh doanh nhằm phát triển doanh nghiệp và thị trường bất động sản ngày càng minh bạch, lành mạnh và bền vững.

Trước đó, không ít doanh nghiệp lo lắng việc iệc siết chặt tín dụng từ 60% xuống 40% và tăng hệ số rủi ro có thể sẽ tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản mới vừa phục hồi hơn 2 năm qua từ đáy sâu khủng hoảng.

“Việc siết chặt này chẳng những tác động rất mạnh đến các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản và trên thực tế có thể sẽ tác động bất lợi đến người tiêu dùng; đặc biệt là người thu nhập thấp đô thị và cũng sẽ tác động đến các ngành, nghề có liên quan đến thị trường bất động sản và công ăn, việc làm của người lao động”, lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc chia sẻ.