4 lý do nên thận trọng khi đầu tư bất động sản năm 2018

Sau chu kỳ nóng sốt dài (2014-2017), năm Mậu Tuất được dự báo đầy lạc quan, song thận trọng không thừa vì thị trường đang tiềm ẩn rủi ro.

Chủ tịch Hội cà phê Bất động sản, Trần Khánh Quang cho biết, sẽ không có một bức tranh toàn màu hồng dành cho thị trường địa ốc năm 2018 và chắc chắn khó tránh khỏi những góc chết màu xám.

Do đó, thận trọng là tiêu chí nhà đầu tư cần đặt lên hàng đầu trong năm Mậu Tuất dù thị trường vẫn còn nhiều cơ hội tăng trưởng. Ông Quang chia sẻ 4 lý do cảnh báo nhà đầu tư bất động sản nên cảnh giác và tỉnh táo trước khi quyết định "chọn mặt gửi vàng" trong năm mới.

Mặt bằng giá đang bị đẩy lên quá cao

Theo chuyên gia này, giá căn hộ đã tăng trưởng trung bình 15-20% trong xuyên suốt 4 năm qua: 2014-2017, vị chi đội giá khoảng 60-80% trong cả chu kỳ. Cùng cột mốc thời gian đó, giá đất cũng đã leo thang bình quân 25-30%, tức đội thêm 100-120% trong 4 năm liên tiếp. Xu thế đi lên của giá căn hộ và giá đất vẫn còn nhưng rất khó đoán định mức tăng trong năm 2018 sẽ là bao nhiêu và còn tùy thuộc rất lớn vào vị trí, khu vực.

Đó là chưa kể đến việc hàng loạt chủ đầu tư đã có động thái làm giá bất động sản nhiều năm qua bằng thủ thuật định mức giá bán cao nhất trong lịch sử của khu vực tài sản đó tọa lạc. Khi nhà đất đã bị đẩy lên ngưỡng giá cao, thị trường bước vào chu kỳ loạn giá, khi đó tài sản bị thổi lên vùng giá vượt quá giá trị vốn có, là lúc bắt đầu tích tụ bong bóng giá. Nhà đầu tư cần thận trọng thẩm định giá và tiềm năng khi mua, đừng xuống tiền mù quáng, vì chỉ có người mua lầm chứ người bán không lầm.

Tỷ suất sinh lời bước vào vòng thách đố

Năm 2018 là thời điểm rất nhiều dự án bất động sản bước vào giai đoạn bàn giao sản phẩm. Đây là cột mốc bắt buộc phải làm bài test kiểm tra thực tế khả năng cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư đúng đến đâu. Nhiều năm qua, chiêu thả mồi bằng tỷ suất lợi nhuận khủng để "đổi tép bắt tôm" đã được rất nhiều doanh nghiệp áp dụng. Tuy nhiên, bài toán trên lý thuyết đến lúc đối mặt với thực tế không hề đơn giản và chắc chắn sẽ bị sai số ít nhiều. Bởi lẽ, khi nguồn cung sẵn sàng vận hành đồng loạt tăng cao, theo quy luật thị trường, giá thuê, giá khai thác sẽ giảm, kéo theo biên lợi nhuận thấp hơn kỳ vọng. Thị trường cần vượt qua bài test này để tìm sự cân bằng sau chuỗi thời gian dài nóng sốt.

Ngân hàng thận trọng cho vay bất động sản

Nhà đầu tư trước khi đưa ra quyết định dùng đòn bẩy tài chính để mua nhà, đất cần lưu ý rằng năm 2018 nhà băng sẽ không dễ dãi cho vay bất động sản. Sở dĩ các định chế tài chính dè dặt cho vay đầu tư địa ốc vì tỷ trọng tín dụng của nhóm này đang ở mức cao. Sự thận trọng của ngân hàng có thể tạo nên một số rào cản nhất định nhưng đây là phép thử cần thiết và tích cực.

Mãi lực có thể chậm lại

Trong các năm 2014-2017 sức mua nhà đất lên cao và liên tục lập kỷ lục thanh khoản trong lịch sử. Nhưng năm 2018 điều này có thể sẽ không diễn ra vì từ nửa cuối năm 2017 dấu hiệu giảm tốc đã xuất hiện ở thị trường căn hộ. Hiện thanh khoản bất động sản liền thổ (đất hoặc tài sản gắn liền với đất) vẫn cực tốt, nhưng cột giá đã bị thổi lên ngưỡng đỉnh sau cao hơn đỉnh trước.

Câu hỏi đặt ra là giai đoạn tất cả cùng mua vào đang diễn ra tốt đẹp nhưng thị trường sẽ phản ứng thế nào khi tất cả cùng bán ra? Câu trả lời là mãi lực có thể chậm lại, như một phản xạ tự nhiên của thị trường. Do đó, nhà đầu tư đừng quên lưu ý vấn đề này để có kế hoạch cụ thể cho dòng vốn ngắn, trung hay dài hạn.

Ông Quang nhận xét, thuyết chủ quan đã từng được áp dụng rất thuận lợi trong các năm 2014-2015-2016-2017 và dẫn dắt nhà đầu tư về đích thành công. Tuy nhiên, năm Mậu Tuất cần một khoảng lặng cho thuyết hoài nghi và phản biện. Nhà đầu tư cần một cái đầu lạnh để nhập cuộc thị trường một cách có chọn lọc chứ không nên dốc vốn đại trà vào mọi phân khúc.