Sau chứng khoán là bất động sản?

Thị trường bất động sản ở các thành phố lớn "nóng" lên. Có lúc, có nơi diễn ra tình trạng "bong bóng". Thị trường chứng khoán càng sụt giảm thì dấu hiệu luồng tiền của nhà đầu tư và tiền vay ngân hàng càng đổ mạnh sang lĩnh vực bất động sản. Đã tiềm ẩn các nguy cơ rủi ro...

Vì sao tiền chuyển hướng?

Trước hết phải nói rằng nguyên nhân các ngân hàng (NH) tăng cho vay bất động sản (BĐS) là do sức cầu. Tỉ lệ đô thị hoá và thu nhập của người dân tăng khiến nhu cầu về khách sạn, văn phòng và chỗ ở cho người nước ngoài, nhà ở cho tầng lớn trung lưu đô thị tăng nhanh. Giá nhà, đất ở các đô thị lớn tăng nóng do yếu tố đầu cơ.

Bên cạnh đó, giá CK liên tục giảm mạnh khiến nhiều NĐT chuyển hướng sang kinh doanh BĐS. Lãi suất cho vay BĐS tuy có cao nhưng cũng chỉ dao động quanh mức 13,8%/năm, so với tỉ lệ lạm phát (12,63% toàn quốc và 14,72% TPHCM) thì lãi suất vay này là rất hấp dẫn.

Cũng thời gian này, các NHTM đang dư thừa nguồn vốn VND do khó khăn trong cho vay các DN (DNNN trong quá trình chuẩn bị CPH giảm vay NH, DN nào vừa CPH xong thì thừa vốn, DN tư nhân vẫn thiếu điều kiện vay, cho vay tiêu dùng hình thức tín chấp giá trị quá nhỏ..) và bị khống chế tỉ lệ cho vay kinh doanh CK.

Có ý kiến của một chi nhánh NHNN cho rằng một số NHTMCP đã dùng biện pháp tăng tổng dư nợ, đặc biệt tập trung vào cho vay BĐS để đảm bảo tỉ lệ cho vay CK dưới mức 3%.

Cũng theo chi nhánh NHNN này, việc cho vay như vậy khiến số tuyệt đối dư nợ cho vay CK đã không giảm mà còn thêm những rủi ro từ cho vay BĐS.

Một nguyên nhân nữa cũng được đề cập là các NH đẩy mạnh cho vay BĐS nhằm mục tiêu đa dạng hoá khách hàng, tìm thêm cơ hội kinh doanh sinh lời khác như nhận tiền gửi của khách để thanh toán tiền mua nhà/đất hoặc cho vay cải tạo/xây dựng đối với khách vay vốn.

Tiềm ẩn rủi ro

Trên thế giới, cho vay tiêu dùng và cho vay BĐS là dịch vụ tài chính phổ biến nhất của NH trong những năm gần đây. Mở rộng cho vay BĐS cũng là cách các NHTM nội địa tránh sự cạnh tranh gay gắt từ các NH nước ngoài (sắp mở nhiều ở VN).

Tuy nhiên, thực tế ở các nước, chỉ có các NH có nguồn vốn dài hạn lớn và có đội ngũ nhân viên thông thạo trong việc đánh giá giá trị tài sản và trong luật pháp về BĐS mới thu được thành công trong cho vay BĐS.

Những yếu tố này ở các NHTM nội địa lại còn rất kém. Cho vay BĐS với kỳ hạn dài và tỉ trọng lớn ở một số NHTMCP dễ gặp rủi ro về thanh khoản vì 80% - 90% nguồn vốn huy động của các NH Việt chỉ có kỳ hạn từ 12 tháng trở xuống.

Cho vay dài hạn chứa đựng những nguy cơ rủi ro tín dụng đáng kể bởi nhiều vấn đề có thể xảy ra bao gồm cả những thay đổi tiêu cực trong điều kiện kinh tế, trong lãi suất, trong "sức khỏe" của người vay-trong suốt kỳ hạn của món vay.

Có lẽ cũng cần phải xem xét liệu tình hình lãi suất cho vay trên thị trường tiền tệ liên NH trong mấy tháng cuối năm 2007 lên mức cao có liên quan gì đến việc một số NHTMCP đổ vốn ngắn hạn vào cho vay dài hạn nên có thời điểm căng thẳng về khả năng thanh khoản không?

Ngay cả NH các nước có trình độ quản trị rủi ro cao như Mỹ cũng thường gặp rủi ro trong cho vay BĐS và gần đây nhất là bài học về khủng hoảng thị trường nhà đất và cho vay BĐS của Mỹ năm 2007.

Không chỉ NH, các NĐT cũng có thể chịu những gánh nặng nợ nần và rủi ro lớn nếu vì TTCK sụt giảm mà vội vàng đổ tiền vào BĐS. Tuy nhà/đất không quá kém giá trị như CK thời thị trường sụt giảm, nhưng vốn có thể bị "chôn" vào BĐS không sinh lời như tình trạng mấy năm qua.

Có kiểm soát tỉ lệ cho vay kinh doanh BĐS?

Theo dự báo của Bộ Xây dựng thì tỉ lệ đô thị hoá của VN vào năm 2025 là 45%, lúc đó diện tích đất đô thị tăng gấp 4 lần hiện nay. Vì vậy nhu cầu vay để mua nhà ở/đất ở, xây dựng cơ sở hạ tầng, kinh doanh BĐS trong thời gian tới vẫn tiếp tục tăng mạnh.

Vì mục tiêu sự thuận tiện, NH sẽ có xu hướng tạo điều kiện cho vay khách hàng nhanh chóng với giá trị tiền vay tối đa và kỳ hạn dài hơn. Đã có tin không chính thức về việc NHNN có thể sẽ có quy định kiểm soát cho vay lĩnh vực BĐS.

Mặc dù còn ý lo ngại việc kiểm soát này cộng với kiểm soát cho vay kinh doanh CK sẽ gây khó khăn cho các NH trong giải quyết vấn đề đầu ra của vốn huy động và làm thị trường BĐS lại rơi vào tình trạng đóng băng...

Nhưng nhiều ý kiến cho rằng, vì sự phát triển bền vững của thị trường BĐS và an toàn cho nền kinh tế, NHNN phải kiểm soát cho vay lĩnh vực BĐS. Tuy nhiên, NHNN không nên trực tiếp khống chế tỉ lệ cho vay như khống chế cho vay CK vừa qua, mà nên dùng cơ chế gián tiếp kiểm soát cơ cấu dư nợ cho vay lĩnh vực BĐS của các TCTD bằng quy định tỉ lệ trích dự phòng rủi ro.

Hiện nay, NHNN đang yêu cầu các TCTD báo cáo tình hình cho vay BĐS quý IV/2007. Trên cơ sở phản ánh của các TCTD cộng với kết quả thanh tra cho vay BĐS ở một số TP lớn, từ đó có thể NHNN sẽ ra các quyết định quản lý cụ thể.

Hàng chục nghìn tỉ đồng đã đổ vào BĐS

Đến cuối năm 2007, tỉ trọng dư nợ cho vay BĐS của toàn hệ thống NH chiếm khoảng 8%/tổng dư nợ cho vay nền kinh tế. Về số tuyệt đối, tính riêng TPHCM và Hà Nội đã trên 50.000 tỉ đồng. Tốc độ tăng dư nợ cho vay BĐS trong năm 2007, đặc biệt là từ đầu quý III trở đi tăng rất nhanh. Dư nợ cho vay BĐS Hà Nội từ chỗ chỉ chiếm từ 2 - 3% (cuối năm 2006) nay đã tăng lên 10%/tổng dư nợ. Có những thời điểm, ở một vài NH tỉ trọng cho vay BĐS lên đến 40% tổng dư nợ.

Theo Lao Động