Sắp có “VN-Index” cho bất động sản

Dự kiến vào quý I-2013, chỉ số về giá và lượng giao dịch bất động sản của thị trường TP.HCM sẽ được công bố.

Lâu nay các cá nhân, tổ chức, báo chí quan tâm đến số liệu về lượng giao dịch, giá cả trên thị trường bất động sản (BĐS) đều tìm đến các doanh nghiệp (DN) ngoại như CBRE, Savills… Gần như họ đang nắm hệ thống dữ liệu ngành BĐS Việt Nam. Điều này khá bất lợi vì nhiều khi số liệu của các DN này chỉ phục vụ cho mục đích kinh doanh không bảo đảm tính khách quan.

Chính vì thế, sự ra đời chỉ số đánh giá BĐS sắp tới của TP.HCM (theo Quyết định 51, có hiệu lực từ ngày 29-11) được kỳ vọng giúp cho thị trường minh bạch và phát triển hơn. Chỉ số này gồm chỉ số giá giao dịch và chỉ số lượng giao dịch BĐS.

Nhiệt kế để đo thị trường

Đón nhận thông tin này, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội BĐS Đồng Nai, nhận xét chỉ số BĐS có giá trị tương tự nhiệt kế đo lường thị trường ở các khu vực khác nhau. Có chỉ số BĐS, Nhà nước có đủ thông tin, cơ sở để điều tiết thị trường và hoạch định chính sách phù hợp cho cả ngắn hạn và trung hạn. Nhà đầu tư cũng căn cứ vào đó đo lường nhu cầu thị trường, lên chiến lược kinh doanh phân khúc sản phẩm phù hợp. Và cuối cùng là khách hàng, họ có cơ sở để nhận diện độ nhạy và sức hút của các phân khúc sản phẩm và ra quyết định.
 

Tuy nhiên, bà Hương lưu ý rằng thị trường BĐS Việt Nam luôn có độ sai lệch giữa giá trị giao dịch trên giấy tờ và giá trị giao dịch thực tế, đặc biệt là sản phẩm nhà ở riêng lẻ hay nhà, đất dự án giao dịch lại. Do đó “cần có cơ chế kiểm định thông tin và xử lý độ sai lệch để đảm bảo tính minh bạch thông tin và độ tin cậy của chỉ số” - bà nói thêm.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Lê Thành, cũng khẳng định các số liệu thật là điều DN luôn rất cần. “Nếu như có các số liệu chính xác về thị trường BĐS và được công bố công khai thì quá tốt. Lúc đó DN sẽ có con số chính thức để tính toán trong đầu tư, xây dựng như thấy căn hộ dư thừa thì né ngay và chuyển sang làm dự án đất nền chẳng hạn” - ông Nghĩa nêu ví dụ.

Bước đầu chỉ nên tham khảo

Tuy nhiên, có một vấn đề quan trọng được các DN đặt ra là: Sở Xây dựng sẽ lấy cơ sở dữ liệu như giá, số lượng giao dịch ngoài thị trường ở đâu để tính toán thành chỉ số?

Theo một cán bộ thuộc Ban Chỉ đạo Chính sách nhà ở và thị trường BĐS TP.HCM, trước mắt Sở Xây dựng sẽ chủ trì việc tính ra các chỉ số. Và để chính xác hơn, Sở có thể thuê các tổ chức, cá nhân có năng lực trong lĩnh vực định giá BĐS thực hiện một số phần việc hoặc toàn bộ công việc thu thập số liệu để tính chỉ số. Theo cách làm này thì khi có kết quả sơ bộ, Sở có trách nhiệm thẩm định, đánh giá các số liệu xem có phù hợp, chính xác không, sau đó mới công bố chính thức.

Cũng theo Quyết định 51, khi tính chỉ số thị trường BĐS thì các sở, ngành như tư pháp, tài nguyên, thuế, hiệp hội BĐS, sàn giao dịch có trách nhiệm cung cấp thông tin, số liệu để tính. Cụ thể, Sở Tư pháp cung cấp số liệu hợp đồng công chứng giao dịch nhà đất, Sở TN&MT cung cấp số liệu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, Cục Thuế cung cấp số liệu thu thuế chuyển nhượng và cuối cùng, các sàn phải cung cấp thông tin được giao dịch qua sàn.

Hiệp hội BĐS TP.HCM là một đơn vị tham gia cung cấp thông tin kinh tế tổng hợp, dự báo thị trường để tính chỉ số cho thị trường BĐS TP.HCM. Nhưng khi trao đổi với Pháp Luật TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch hiệp hội, băn khoăn cho rằng bước đầu người dân và DN chỉ nên dùng các chỉ số thị trường để tham khảo là chính. Lý do theo ông là ở phương pháp tính toán và thu thập số liệu, các con số chưa đầy đủ, chưa chính xác và rất khó biết được giá các giao dịch thực tế ngoài thị trường.

“Tôi biết có giao dịch BĐS trị giá 10 tỉ đồng nhưng các bên mua bán bắt tay khai thuế chỉ 7 tỉ đồng. Trường hợp như vậy khá nhiều nên rất khó thu thập thông tin chính xác để làm căn cứ tính chỉ số thị trường” - ông cho biết.

Ông Châu cũng thông tin sớm nhất là vào quý I-2013, TP.HCM sẽ công bố các chỉ số về thị trường BĐS như chỉ số giá giao dịch, số lượng giao dịch.
 

Chỉ số giá và chỉ số lượng giao dịch BĐS

- Chỉ số giá BĐS được xác định trên cơ sở giá của BĐS được giao dịch thành công trên thị trường trong giai đoạn tính toán, không phải giá giao dịch lần đầu của BĐS mới được hình thành hay mới tạo lập.

- Chỉ số giá giao dịch được công bố là con số thống kê chung cho toàn TP.HCM, ngoài ra còn có chỉ số giá cho từng khu vực ở TP (có bốn khu vực).

- Chỉ số về lượng giao dịch được xác định trên cơ sở số lượng giao dịch thành công trong giai đoạn tính toán các loại BĐS.

- Sản phẩm BĐS đem vào tính chỉ số gồm bốn loại: căn hộ, đất nền, nhà ở riêng lẻ, văn phòng cho thuê.

- Phương pháp thống kê sẽ liệt kê chi tiết từng loại sản phẩm. Chẳng hạn, với sản phẩm chung cư sẽ tính chung cư hạng 1 đến hạng 4; nhà ở riêng lẻ có nhà phố, nhà khu đô thị, nhà tại các dự án nhà; văn phòng cho thuê tính riêng từng loại từ hạng A đến hạng C; đất nền có đất khu phố, khu đô thị, dự án nhà ở…

DiaOcOnline.vn - Theo Pháp Luật TP