Săn mua căn hộ officetel ở Sài Gòn

Căn hộ 35 m2 ở Sài Gòn, có thể lưu trú, làm văn phòng, được giới đầu tư lùng mua vì giá thuê tới 17 triệu đồng một tháng.

Năm 2016, bà Thanh mua căn hộ officetel của một dự án tại đường Bến Vân Đồn quận 4, TP HCM với giá 1,3 tỷ đồng, rộng 35m2, tương đương 37 triệu đồng mỗi m2. Thời điểm đó dòng sản phẩm lai vừa có chức năng lưu trú và văn phòng này vẫn còn khá mới mẻ. Giới đầu tư tỏ ra thận trọng với đặc điểm bất lợi của căn hộ là chỉ được sở hữu 50 năm thay vì sở hữu lâu dài.

Thế nhưng hơn 2 năm sau, đến tháng 8/2018, giá căn hộ officetel tại dự án này tăng vọt lên đến 60 triệu đồng mỗi m2. Bà nhận được lời chào mời bán căn hộ lai với giá tăng 1,6 lần so với lúc mới mua vào. “Tôi quyết giữ lại, vì giá thuê rất tốt, 17 triệu đồng một tháng (gồm nội thất cơ bản). Nếu bán đi rồi rất khó tìm được căn officetel vị trí trung tâm vì thị trường không có hàng”, bà Thanh giải thích.

Nhà đầu tư này cho biết, thời điểm mua căn hộ văn phòng bà cũng có nhiều băn khoăn vì chủ đầu tư thông báo thời hạn sở hữu chỉ là 50 năm, lại không được cư trú lâu dài mà chỉ là lưu trú (không cấp hộ khẩu). Nhưng rồi nhẩm tính lại, với dòng vốn 1,3 tỷ đồng chẳng mua nổi tài sản nào cách phố tài chính quận 1 vài phút di chuyển. Hơn thế nữa, khách được trả theo tiến độ trong hai năm đến khi nhận nhà nên bà mạnh dạn xuống tiền mua và may mắn suất đầu tư cho hiệu quả cao.

Ông Tấn, một nhà đầu tư có chục năm buôn bất động sản tại Sài Gòn từng săn lùng mua căn hộ officetel gần sân bay Tân Sơn Nhất tiết lộ, tình trạng các hộ officetel trên đường Nguyễn Văn Trỗi, quận Phú Nhuận luôn cháy hàng. Từ lúc bán khách tranh nhau suất mua vì số lượng có hạn, đến khi đi vào hoạt động khách thuê lại xếp hàng đăng ký thuê dù giá khá cao vì tiện năm bảy đường.

Giá bán các căn hộ văn phòng tại dự án trên phố Nguyễn Văn Trỗi tăng gấp đôi so với thời gian mua lúc đầu do khan hiếm nguồn cung và tỷ suất sinh lời tính trên giá thuê đạt trên 10%, còn cao hơn cả căn hộ hạng sang. “Các công ty logistic và dịch vụ xuất nhập khẩu rất ưa chuộng loại căn hộ có chức năng văn phòng này vì rẻ hơn thuê nhà phố nguyên căn”, ông Tấn nói.

Thậm chí officetel tại quận 7, vị trí có hướng di chuyển thuận tiện về trung tâm quận 1, thị trường căn hộ văn phòng cũng đang tăng nhiệt từng ngày. Dù đang trong giai đoạn xây dựng nhưng các căn hộ văn phòng của dự án Acsent Lakeside trên đường Nguyễn Văn Linh vẫn được các nhà đầu tư săn đón trong tháng 7 Âm lịch. Tuy nhiên, do toàn dự án chỉ có 69 căn officetel nên chủ đầu tư cho khách hàng đăng ký giữ chỗ trước. Giá bán các căn officetel này dự kiến cao hơn căn hộ chung cư cùng dự án 10-15% do diện tích nhỏ hơn và thiết kế tinh tế theo chuẩn Nhật Bản.

Khảo sát của VnExpress, trong 3 năm trở lại đây, tại TP HCM các nhà đầu tư officetel đã thắng lớn tại các khu vực quận 4, 5, 10, Phú Nhuận, Tân Bình (khu vực gần sân bay). Hiện nay, khu vực quận 7 quanh khu lõi của Phú Mỹ Hưng hoặc dọc đại lộ Nguyễn Văn Linh loại hình căn hộ này cũng đang được săn đón vì tổng giá trị mềm hơn so với một căn hộ thương mại.

Tính đến quý II/2018, tại khu Nam TP HCM cũng đã xuất hiện căn hộ officetel ở các dự án: Florita, Charmington la Pointe, Sunrise Riverside, Sunrise Cityview, River Gate, The Tresor. Dòng sản phẩm tưởng chừng là thị trường ngách nhỏ hẹp này đang bất ngờ thu hút một lượng lớn khách đầu tư nhạy bén.

Ghi nhận tại 15 dự án căn hộ ở các khu vực trung tâm đã và đang bàn giao nhà cho thấy, điều khiến cho giới buôn địa ốc đổ xô săn lùng căn hộ officetel là giá thuê cực tốt. Cụ thể, mỗi căn hộ officetel tại các dự án trên có diện tích khoảng 25 - 40m2 nhưng có giá thuê cao từ 16 - 17 triệu (tại trung tâm) và khoảng 10 triệu tại các khu vực có hoạt động văn phòng sôi động.

Hiệu suất cho thuê tốt là lý do khiến cho loại căn hộ có diện tích nhỏ và tích hợp cả nhu cầu ở lẫn làm văn phòng này có giá tăng bình quân 20-35% (thậm chí cao hơn, gấp 1,5-2 lần) kể từ khi mở bán đầu tiên đến lúc bàn giao nhà nhưng rất ít người muốn bán lại.

Phó tổng giám đốc Kinh doanh và Tiếp thị Công ty cổ phần Bất động sản Danh Khôi (DKR), Nguyễn Lộc Hạnh cho biết, có rất nhiều lý do khiến cho căn hộ officetel hút giới đầu tư, tạo nên làn sóng săn lùng sản phẩm này trong thời gian qua.

Thứ nhất, diện tích officetel nhỏ nên tổng giá thành sản phẩm cạnh tranh hơn căn hộ diện tích lớn chỉ có chức năng để ở. Nhờ đặc tính nhỏ, đa chức năng, có thể khai thác cho thuê nhanh hoàn vốn và qua kiểm chứng thực tiễn, giá thuê cũng đạt tỷ suất lợi nhuận lý tưởng.

Thứ hai, officetel có số lượng lại hạn chế chiếm tỷ trọng thấp trong một dự án căn hộ, trở thành hàng hiếm. Cái gì khan hiếm thường xảy ra tình trạng cung không đủ cầu, do nhu cầu quá lớn.

Thứ ba, căn hộ officetel phù hợp với nhu cầu văn phòng của doanh nghiệp SME (doanh nghiệp vừa và nhỏ) có nhân sự 3 - 5 người. Sản phẩm này cũng được hưởng ứng tích cực từ phong trào khởi nghiệp đang diễn ra mạnh mẽ tại TP HCM, những người trẻ có nhu cầu thuê mặt bằng nhỏ hẹp vừa làm văn phòng vừa làm chỗ lưu trú, chỉ cần đặt bàn có 2 - 3 chỗ ngồi làm việc là đạt yêu cầu.

Thứ tư, thị trường văn phòng tại khu vực trung tâm và cận trung tâm Sài Gòn đang khan hiếm nguồn cung, khách thuê thậm chí phải xếp hàng chờ mới đến lượt vào các tòa nhà danh giá trong khi chi phí thuê cũng cực kỳ đắt đỏ. Nhờ sự cộng hưởng của cơn sốt giá tại thị trường văn phòng cho thuê đã tạo cú hích cho thị trường căn hộ officetel.

Mặc dù đánh giá thị trường căn hộ officetel tại TP HCM còn nhiều tiềm năng trong tương lai, ông Hạnh cũng khuyến cáo rằng, sự thành bại của suất đầu tư căn hộ officetel cần được lượng hóa bằng 5 yếu tố. Đó là: vị trí tốt, thiết kế thông minh, giá cạnh tranh, chủ đầu tư uy tín, quản lý tòa nhà chuyên nghiệp. “Nếu chỉ chạy theo trào lưu đầu tư căn hộ officetel mà thiếu cân nhắc 5 điểm cần lưu ý này thì có thể dẫn đến chôn vốn và hiệu quả không như mong đợi”, ông Hạnh nói.