Quyền năng có nằm trong tay người mua BĐS?

Các quy định mới trong Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) (có hiệu lực từ ngày 1/7 tới) sẽ bảo vệ được quyền lợi của người mua nhà.

Từ Keangnam nhắc lại chuyện cũ

Kể từ cuộc suy thoái năm 2008, mọi khái niệm đều mặc định "người mua đang làm chủ thị trường bất động sản" (BĐS), nhưng phạm vi quyền hạn đến đâu còn phải "hạ hồi phân giải". Về lý thuyết, trong quan hệ cung - cầu của thị trường BĐS, nhu cầu của khách hàng sẽ tác động đến giá cả, loại hình và chiến lược phát triển của các chủ đầu tư.

Nhưng trong các giao dịch thực tế trên thị trường BĐS, điển hình là căn hộ, thường là những sản phẩm hình thành trong tương lai thì mối quan hệ giữa bên mua - bên bán không chỉ dừng lại ở giai đoạn "đặt bút ký hợp đồng". Hàng loạt những vấn đề phát sinh sẽ còn dây mơ rễ má cho đến ngày nhận bàn giao sản phẩm, rồi đến khi công trình đi vào vận hành.

Ngay như tòa nhà Keangnam Landmark Tower (Hà Nội), một công trình nổi tiếng về độ cao nhưng cũng không ít tai tiếng trong quan hệ chủ đầu tư - khách hàng, từ việc mức phí giữ xe, tiền điện, cho đến gần đây nhất là phí bảo trì, duy tu có nguy cơ phá sản mà Tập đoàn Xây dựng Keangnam đang vướng phải ở Hàn Quốc, khiến cư dân sống trong tòa nhà "cao nhất Việt Nam" như ngồi trên đống lửa, mới đây phải cầu cứu Chính phủ, vì chủ đầu tư mất khả năng thanh toán quỹ bảo trì 2% (tương đương khoảng 160 tỷ đồng) mà lẽ ra, ban quản trị (BQT) chung cư phải nhận được ngay sau khi thành lập.

Theo quy định của cơ quan chức năng, việc thành lập BQT chung cư là để bảo vệ quyền lợi cho dân cư, đảm bảo nguồn kinh phí mà cư dân đóng góp được sử dụng và chi tiêu hiệu quả, tách hẳn việc quản lý chung cư ra khỏi quyền lợi và trách nhiệm của chủ đầu tư khi đã hoàn thành việc bán và bàn giao căn hộ cho cư dân.

Công ty DTZ Việt Nam, cho rằng, để quản lý và vận hành chung cư một cách chuyên nghiệp, minh bạch, BQT nên chỉ định một đơn vị quản lý có năng lực và kinh nghiệm để đảm đương. Đơn vị này có trách nhiệm quản lý nguồn doanh thu cũng như chi phí hợp lý, giải trình cụ thể các thắc mắc liên quan đến thu - chi trong chung cư với BQT và với các cơ quan chức năng để đảm bảo hoạt động của chung cư suông sẻ...

Ở Singapore, Úc, Hoa Kỳ và các nước phương Tây, đơn vị thứ 3 quản lý tòa nhà thường là hiệp hội chung cư, hiệp hội nhà ở, hiệp hội chủ hộ và thậm chí là hợp tác xã quản lý như các nước Đông Âu. Thông qua các hiệp hội, tổ chức chuyên nghiệp này, công việc tổ chức quản lý chung cư đã tách bạch rõ ràng vai trò chủ đầu tư, đồng thời nâng cao quyền của chủ sở hữu căn hộ.

Liên quan đến mối quan hệ cung - cầu trong giao dịch BĐS, ông Trần Anh Hùng, Tổng giám đốc Keppel Land Việt Nam bày tỏ, lợi thế cạnh tranh của một dự án không chỉ đơn thuần là giá cả.

Dĩ nhiên, đây là yếu tố đầu tiên khi người mua nhìn vào sản phẩm nhưng không phải là yếu tố quyết định, nhất là ở những dự án nhà ở cao cấp, vốn giới hạn trong một nhóm khách hàng, họ rất quan tâm đến mô hình quản lý, phương thức vận hành tòa nhà của chủ đầu tư sau khi đã bàn giao căn hộ.

Đơn cử, với dự án The Estella, giai đoạn 1 (đã đưa vào khai thác), khoảng 1 năm sau thời điểm bàn giao, BQT chung cư được thành lập. Chủ đầu tư đã bàn giao quỹ bảo trì, diện tích thương mại (các shop house) ở tầng trệt cho BQT chung cư (hiện Savills được chỉ định là đơn vị thứ 3, tham gia quản lý tòa nhà, làm việc trực tiếp với BQT) toàn quyền quản lý.

Song, để có sự minh bạch, theo chia sẻ của một luật gia, trước hết, cư dân phải am hiểu quyền lợi và có tiếng nói mạnh mẽ để đảm bảo quyền làm chủ.

Để tránh "tiền mất, tật mang"

Không chỉ ở tòa nhà Keangnam, thời gian qua, ở phía Nam, vụ chủ đầu tư chung cư Gia Phú (Q. Thủ Đức) bán một căn hộ cho nhiều khách hàng cũng gây xôn xao thị trường.

Những mâu thuẫn không đáng có này đã từng xảy ra trong các giao dịch BĐS trước đó, điển hình như chuyện bán nhà, ký hợp đồng góp vốn giữa khách hàng và chủ đầu tư căn hộ PetroVietnam Landmark (Q.2), do PVC Land làm chủ đầu tư.

Cuộc "đấu tranh" của khách hàng kéo dài mấy năm nay nhưng vẫn chưa có nhiều tiến triển tích cực. Biên bản họp cuối tháng 4 vừa qua cho thấy, tiến độ bàn giao nhà đã trễ 4 năm, tổng số tiền chủ đầu tư thu được từ mua bán là trên 700 tỷ đồng nhưng vẫn cần thêm trên 200 tỷ đồng mới có thể hoàn thiện.

Việc chủ đầu tư thiếu năng lực đã kéo theo bao hệ lụy, trước hết là ảnh hưởng đến hàng trăm khách hàng, những người trót tin tưởng chủ đầu tư và kế đến là gây lãng phí vốn cho xã hội.

Để bảo vệ người mua, những quy định sắp tới có hiệu lực, cụ thể là Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, theo đó, chủ đầu tư chỉ được phép ký hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS hình thành trong tương lai khi đã có bảo lãnh của tổ chức tài chính hoặc ngân hàng về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ thay nếu xảy ra biến cố.

Đối với việc mua bán BĐS hình thành trong tương lai, doanh nghiệp (DN) phải nộp số tiền bảo lãnh tương đương giá trị BĐS sẽ hình thành vào ngân hàng. Ngoài ra còn phải nộp cho ngân hàng khoản phí bảo lãnh khoảng 2%/năm trên tổng giá trị bảo lãnh.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), các quy định này sẽ làm phát sinh thêm chi phí tác động đến giá thành BĐS là chi phí ký quỹ (tại tổ chức tài chính bảo lãnh) và chi phí bảo lãnh, mà người mua sẽ phải gánh chịu.

Tuy nhiên, xét ở góc độ khách quan, giới luật gia cho rằng, khi thị trường BĐS hướng đến hoạt động minh bạch thì người mua cần phải được bảo vệ bằng những quy định cụ thể, tránh trường hợp "bán nhà trên giấy" và khi xảy ra biến cố, chủ đầu tư chỉ xuề xòa "xin thông cảm".

Ở góc độ đại diện giới DN BĐS, người đứng đầu HoREA đề xuất, việc bảo lãnh BĐS hình thành trong tương lai chỉ nên áp dụng trong 3 trường hợp. Trước hết, với những trường hợp như Công ty Gia Phú, nếu DN này đã giải quyết xong vướng mắc cũ, muốn phát triển dự án mới thì cần chứng thư bảo lãnh của ngân hàng.

Hoặc với những DN mới thành lập và những DN đã thành lập lâu nhưng hoạt động không nổi bật, chưa có dự án nào để khẳng định uy tín. Còn đối với những DN đã có uy tín thì quy định bảo lãnh vô tình khiến bên thứ 3... hưởng lợi. Do vậy nên giao quyền đó cho người mua nhà, họ có nhu cầu thì DN phải làm bão lãnh.

Chẳng hạn, DN BĐS bán 100 căn hộ, trong đó 90 khách hàng trong nước đã biết uy tín của chủ đầu tư, họ không yêu cầu bảo lãnh, còn 10 khách hàng (giả sử là người nước ngoài), họ mới vào thị trường, cần có bên thứ 3 bảo lãnh thì chủ đầu tư sẽ thực hiện với lượng khách hàng này.

"Nên để khách hàng chọn lọc, thay vì phải bắt buộc tất cả các dự án BĐS hình thành trong tương lai - nếu giao dịch, đều làm bảo lãnh", ông Châu nhấn mạnh.