Quỹ đầu tư ngoại: Hồi phục từ bất động sản

Cùng với cổ phần tư nhân, bất động sản (BĐS) là lĩnh vực được các quỹ đầu tư hiện hữu và quỹ mới quan tâm.

Từ đầu năm đến nay, các quỹ mới của châu Á đã bắt đầu bước vào thị trường BĐS Việt Nam.

Sự khác biệt của các quỹ đầu tư (QĐT) “hậu khủng hoảng” là không phát triển những công trình mới như VinaCapital hay Indochina Capital đã từng làm trong thời điểm vàng 2005 - 2007 mà thông qua việc rót vốn, hợp tác đầu tư theo từng dự án với chủ đầu tư trong nước, mua lại các công trình đã hình thành hoặc hoàn thiện về pháp lý.

Điển hình như mới đây Genesis Global Capital (Singapore) đã cam kết đầu tư 300 triệu USD vào Phúc Khang trong 6 năm để phát triển các dự án nhà ở (mỗi năm, Phúc Khang sẽ xây dựng số lượng căn hộ tương đương 50 triệu USD).

Nói về khoản đầu tư này, tại lễ ký kết diễn ra hồi cuối tháng 10 tại TP.HCM, ông Ng Chuan Kai - Giám đốc Điều hành Genesis Global Capital, cho rằng, sau Mỹ và EU, Việt Nam là thị trường tiếp theo Genesis quyết định đầu tư, bởi Việt Nam là nước đang phát triển với 90 triệu dân, cơ cấu dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa nhanh nên nhu cầu về nhà ở là rất lớn.

Hơn nữa, những cải cách gần đây như cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà cũng đã tác động đến quyết định của các nhà đầu tư nước ngoài.

Trước khi Genesis đầu tư vào Phúc Khang, Gaw Capital Partners, công ty đang quản lý 4 quỹ đầu tư vào thị trường BĐS ở nhiều nơi trên thế giới như Mỹ, Nhật Bản, Trung Quốc, Đài Loan... với tổng vốn đầu tư trên 3,5 tỷ USD và giá trị tài sản quản lý lên đến 10 tỷ USD, đã nắm góp 50% vốn trong 1,2 tỷ USD khu Emprire City ở khu Thủ Thiêm.

Trước khi đầu tư vào công trình này, Gaw Capital đã mua lại 3 BĐS “khủng” từ Indochina Capital là Indochina Plaza Hanoi, Hyatt Regency Danang và Indochina Riverside Tower Danang.

Một QĐT châu Á khác là Creed Group, trước đó đã đầu tư vào Công ty CP Đầu tư Năm Bảy Bảy (HOSE: NBB) cũng đã công bố rót 200 triệu USD vào An Gia Investments vào tháng 7/2015.

Theo đó, một phần vốn cam kết này sẽ dùng để mua 20% cổ phần của An Gia, một phần để đầu tư vào BĐS nhà ở An Gia với tỷ lệ góp vốn 50:50, phần còn lại sẽ cho An Gia vay với lãi suất ưu đãi để thực hiện M&A các BĐS.

Trong khi đó, với kinh nghiệm đầu tư ở thị trường Việt Nam hơn chục năm, VinaCapital khẳng định, BĐS là quỹ tiềm năng (VinaLand Limited - VNL, một trong 3 quỹ dạng đóng do VinaCapital quản lý cùng với VOF và Vietnam Infrastructure - VNI).

Tính đến ngày 30/6/2015, giá trị tài sản ròng của VinaLand đạt 386,3 triệu USD (đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng, nhà ở, khu đô thị, khu phức hợp), trong đó, VinaLand đang sở hữu quỹ đất ở nhiều nơi, trong đó 64,2% là ở TP.HCM, 27,5% ở miền Trung và phần còn lại ở phía Bắc.

Chiến lược của VinaCapital đối với BĐS, như lãnh đạo của Quỹ đã chia sẻ với Doanh Nhân Sài Gòn trước đó là không đầu tư dự án mới, tìm kiếm các cơ hội hợp tác triển khai, thoái vốn khỏi các BĐS hiện có và tìm kiếm cơ hội đầu tư gián tiếp vào lĩnh vực này.

Điển hình như việc VOF rót 15 triệu USD thuộc khoản đầu tư hợp vốn trị giá 47 triệu USD vào Công ty CP Tập đoàn Novaland hồi tháng 6/2015.

Ông Andy Ho - Giám đốc Điều hành VOF cho biết, khoản đầu tư vào Novaland nằm trong chiến chiếm của VinaCapital nhằm đầu tư gián tiếp vào BĐS thông qua các công ty niêm yết hoặc tư nhân trong ngành, VOF kỳ vọng Novaland sẽ thực hiện đúng kế hoạch IPO trong vòng hai năm tới.

Ngoài Novaland, VOF đã tăng tỷ lệ sở hữu tại Công ty CP Nhà Khang Điền (HOSE: KDH) sau khi đầu tư vào năm 2007, cùng Dragon Capital (đầu tư vào năm 2014, nay nắm 17% vốn điều lệ KDH), SAM, PYN Elite Fund (Phần Lan) giữ trọn room của nhà đầu tư nước ngoài.

Hiện, trong nhóm các công ty BĐS niêm yết, KDH là một trong những cổ phiếu được nhà đầu tư ngoại đánh giá cao, chỉ trong vòng hai năm (từ 2013), vốn hóa của KDH đã tăng từ 20 triệu USD lên 200 triệu USD và giá trị của công ty này sẽ còn gia tăng.

Ông Vũ Hữu Điền - Giám đốc Quản lý danh mục đầu tư của Dragon Capital cho biết, từ năm 2013, Dragon Capital nhận thấy tình hình kinh tế chuyển biến tích cực, BĐS quay trở lại và khả năng tăng trưởng cao trong tương lai nên Quỹ đã nghiên cứu một số công ty trong ngành.

“Chúng tôi đánh giá cao những công ty BĐS có tài chính, quản trí minh bạch, có sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường, có năng lực lực triển khai dự án, huy động vốn nhanh, các BĐS hưởng lợi lớn từ hạ tầng giao thông,...”, ông Điền chia sẻ quan điểm chọn DN BĐS để đầu tư.

Bên cạnh KDH, vào tháng 2/2015, thông qua quỹ thành viên là Vietnam Enterprise Investment Linited (VEIL) và Amersham, nhóm Dragon Capital đã chi gần 8 triệu USD để mua 10 triệu cổ phiếu của Công ty CP BĐS Phát Đạt (HOSE: PDR).

Nhìn nhận tiềm năng thị trường, ông Andy Ho cho rằng, những năm tới, thị trường BĐS sẽ có nhiều dấu hiệu tích cực hơn do lạm phát, lãi suất thấp và nhiều nhà đầu tư ngoại có kinh nghiệm ở thị trường Việt Nam như Keppel Land, Capital Land (Singapore) triển khai các BĐS nhà ở tại TP.HCM.

Tuy các QĐT ngoại đã có nhiều khởi động mới nhưng theo lãnh đạo một quỹ đầu tư, các QĐT dạng đóng cũng đang gặp vấn đề về thoái vốn, áp lực của cổ đông về việc hạ mức phí quản lý, thưởng (tính trên giá trị tài sản ròng - NAV) và sự cạnh tranh từ phía các quỹ ETFs với chi phí quản lý thấp nhưng hiệu quả hoạt động lại cao, tăng trưởng luôn vượt so với tăng trưởng của VN-Index.