BĐS nghỉ dưỡng: "Đất hứa" đã trở lại

Sau 2006 - 2007, có lẽ đây là thời điểm mà bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng quay lại mạnh mẽ ở các “điểm nóng” về du lịch như Phú Quốc, Nha Trang, Bà Rịa - Vũng Tàu.

Tăng tốc

Khởi đầu cho việc tăng tốc đầu tư BĐS nghỉ dưỡng là Phú Quốc (Kiên Giang). Dù các nhà phát triển BĐS đã tìm đến đảo ngọc này từ năm 2008 nhưng phải đợi đến năm 2014, nhiều dự án mới bước đầu triển khai do tác động từ chính sách và hạ tầng cơ sở.

Chẳng hạn như việc Phú Quốc sẽ có nhiều cơ chế đặc thù khi trở thành đặc khu kinh tế, hay việc đầu tư khoảng 5.800 tỷ đồng cho hệ thống đường giao thông quanh đảo, hệ thống đường nhánh Cảng du lịch quốc tế Phú Quốc.

Đồng thời, năm 2017, Cảng tàu biển hành khách quốc tế với tổng mức đầu tư 1.600 tỷ đồng (khởi công vào tháng 4/2015) sẽ đi vào hoạt động; cũng như việc gần đây đưa điện lưới quốc gia bằng hệ thống cáp ngầm ra với Phú Quốc với tổng mức đầu tư gần 2.400 tỷ đồng trở thành đòn bẩy đánh thức nhà đầu tư.

Theo thống kê của Ban Quản lý Đầu tư phát triển đảo Phú Quốc, tính đến tháng 11, Phú Quốc đã thu hút hơn 200 đăng ký đầu tư, với tổng vốn đăng ký đạt 168.000 tỷ đồng (gần 8 tỷ USD) từ các nhà phát triển BĐS trong nước và nước ngoài.

Hiện, Vingroup đang dẫn đầu với số vốn khoảng 9.000 tỷ đồng đổ vào Phú Quốc, các vị trí tiếp theo thuộc về Sun Group (hơn 8.600 tỷ đồng), BIM Group, CEO Group...

Đa phần BĐS do những doanh nghiệp này đầu tư đều đã và đang trong giai đoạn triển khai, có sản phẩm khai thác, giao dịch trên thị trường.

Không chỉ Phú Quốc, một thị trường khác từng thu hút đáng kể dòng vốn từ các nhà đầu tư BĐS trước đây là thành phố biển Vũng Tàu cũng dần rục rịch ngay khi toàn tuyến cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây đi vào hoạt động cuối năm 2014 (rút ngắn thời gian lưu thông từ TP.HCM - Vũng Tàu còn khoảng 1h20 phút, thay vì 2h30 phút như trước).

Cụ thể, vào tháng 9 vừa qua, sau thời gian thẩm định, Công ty CP Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Hưng Thịnh (Hung Thinh Corp) đã hợp tác với Công ty CP Xây dựng và Phát triển Đô thị tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (UDEC) để phát triển Vung Tau Melody (góc Võ Thị Sáu - Hoàng Hoa Thám) với các hạng mục trung tâm thương mại và căn hộ.

Dự kiến trong tháng 11 này, Cotec Group sẽ khởi công block căn hộ thứ hai thuộc Blue Sapphire Resort Vũng Tàu (nằm trong khu đô thị Chí Linh) sau khi cất nóc khối căn hộ đầu tiên hồi tháng 8.

Trong khi đó, ở khu vực duyên hải Nam Trung Bộ, thị trường BĐS Nha Trang và các khu vực lân cận như Cam Ranh cũng khởi động mạnh mẽ, điển hình như dự án Alma Resort (Bãi Dài, Cam Ranh) của tỷ phú người Israel, Igal Ahouvi; khu đô thị Golden Bay 79ha (do Hung Thinh Corp làm chủ đầu tư) hay trường hợp của Công ty CP Phát triển du lịch Cam Ranh, sau khi đưa khu nghỉ dưỡng Mia Resort Nha Trang vào khai thác, doanh nghiệp này đã tiếp tục triển khai và giới thiệu với thị trường khu biệt thự The Residences gồm 12 căn (5 phòng ngủ/biệt thự, có hồ bơi riêng, với diện tích khuôn viên 1.200m2).

Như vậy, sau thời gian dài im ắng, nhiều dự án ở khu du lịch bắc bán đảo Cam Ranh đã được triển khai. Tính đến quý 3/2015, Ban quản lý khu du lịch đã cấp giấy chứng nhận đầu tư cho 37 dự án, trong đó có 19 dự án đã cấp phép xây dựng và khởi công xây dựng.

Ngoài 5 khu nghỉ dưỡng đang hoạt động thì dự kiến năm tới sẽ có thêm 5 khu nữa hình thành, những khu này sẽ cung ứng một lượng không nhỏ biệt thự nghỉ dưỡng cho thị trường.

Cung - cầu đều cao

Tuy việc tái khởi động phân khúc BĐS du lịch đang diễn ra mạnh mẽ nhưng theo Savills Việt Nam, các công trình vẫn tập trung chủ yếu tại các khu vực có hạ tầng kết nối tốt và sự tăng trưởng vượt trội về lượng khách du lịch trong nước lẫn quốc tế.

Điển hình như thị trường Nha Trang, theo thống kê của Sở Văn hóa - Thể thao và Du lịch tỉnh Khánh Hòa, nếu năm 2012, toàn tỉnh đón hơn 2,3 triệu lượt khách (trong đó có trên 532.000 lượt khách quốc tế) thì chỉ 10 tháng của năm 2015, lượng khách đã đạt 3,58 triệu lượt.

Đó là chưa kể bình quân hơn 2 triệu khách nội địa đến nghỉ dưỡng mỗi năm. Lượng khách tăng trưởng kéo theo nhu cầu về lưu trú. Nhiều nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi đã không ngần ngại bỏ tiền vào BĐS nghỉ dưỡng để tìm lợi tức từ việc cho thuê căn hộ hay biệt thự.

Khảo sát của Savills Việt Nam về thị trường BĐS Nha Trang cho thấy, tính đến quý 1/2015, thị trường có khoảng 2.800 căn hộ từ 10 công trình (6 đang hoạt động cung cấp khoảng 1.200 căn hộ và nguồn cung còn lại đã bán hết).

Các khu nhà ở này đều là một phần trong khu phức hợp nghỉ dưỡng và khách hàng mục tiêu là những người ở tỉnh khác, đặc biệt từ Hà Nội và TP.HCM, họ mua với mục đích sở hữu ngôi nhà thứ hai hoặc đầu tư.

Được biết, căn hộ có từ 1 - 2 phòng ngủ có tỷ lệ hấp thụ cao, chiếm khoảng 90% tổng số căn hộ bán được trên toàn thị trường vì mức giá phù hợp (trên dưới 2 tỷ đồng/căn) và tỷ suất lợi nhuận cho thuê cao.

Điều này cũng tương tự như ở Vũng Tàu, bên cạnh đất nền và biệt thự, căn hộ đang trở thành xu hướng lựa chọn của những gia đình có nhu cầu sở hữu ngôi nhà thứ hai.

Nhìn nhận về thị trường BĐS ở Vũng Tàu, ông Nguyễn Nam Hiền - Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land cho rằng, hiện Vũng Tàu chưa xuất hiện nhiều doanh nghiệp BĐS lớn, hạ tầng kết nối với TP.HCM đã hoàn thiện hơn nên đây là thời điểm thích hợp để đầu tư.

Ông Hiền cũng cho biết, ngoài Vung Tau Melody, Công ty đang tìm kiếm quỹ đất khác để phát triển, đặc biệt là những dự án có vị trí đắc địa để tính thanh khoản luôn được đảm bảo.

Chẳng hạn Vung Tau Melody (trung tâm thành phố Vũng Tàu), mở bán từ tháng 9 nhưng đến nay, 80% sản phẩm (tổng số 840 căn hộ) đã có khách hàng đặt mua (giá từ 839 triệu đồng/căn, chủ đầu tư cam kết cho thuê lại trong hai năm với giá tối thiểu 6 triệu đồng/tháng tùy theo căn), chủ yếu là dân đầu tư và mua để nghỉ dưỡng đến từ TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, trong khi khách từ Hà Nội chỉ chiếm số lượng ít.

Theo đại diện của Hưng Thịnh Land, khách hàng có nhiều sự lựa chọn đối với BĐS nghỉ dưỡng, tùy vào điều kiện và nhu cầu có thể chọn khu vực, dự án hay phân khúc thích hợp để xuống tiền.

Trái ngược với Vũng Tàu, Phú Quốc lại là “vùng đất hứa” của khách hàng đến từ Hà Nội. Một phần do kết nối từ Hà Nội đến Phú Quốc thuận tiện hơn (đường hàng không), phần do các BĐS nghỉ dưỡng ở Phú Quốc đang triển khai hiện nay chủ yếu do các doanh nghiệp lớn từ phía Bắc “Nam tiến” đã mang theo nguồn khách hàng truyền thống của họ.

Theo chia sẻ của một nhà đầu tư nhỏ lẻ có kinh nghiệm ở thị trấn Dương Đông (Phú Quốc), nhà đầu tư phía Bắc chấp nhận rủi ro cao hơn các nhà đầu tư đến từ TP.HCM, họ sẵn sàng xuống tiền dù đôi khi dự án chưa có “hình hài”.

Được biết, tại Phú Quốc, nếu chỉ xét về BĐS nghỉ dưỡng đang giao dịch trên thị trường thì chỉ quần thể biệt thự Vinpearl Phú Quốc là đã hình thành và đưa vào khai thác.

Do vậy, theo chia sẻ của một chuyên gia trong ngành, trước khi quyết định bỏ tiền vào BĐS nghỉ dưỡng, nhất là căn hộ hay biệt thự để lấy lợi tức từ việc cho thuê, ít nhất, người mua phải xem xét về tình hình thu hút khách du lịch của khu vực đó hiện tại và tương lai, phí phải trả cho bên quản lý tài sản lãi vay (nếu vay ngân hàng để mua BĐS) để mức lợi tức 8% hay 10% liệu có bù đắp được tất cả các khoản chi phí đó cũng như khoản thời gian thấp điểm không cho thuê được.