Quỹ đầu tư bất động sản, cơ hội mới cho nhà đầu tư

Sau nhiều năm chờ đợi, quỹ đầu tư bất động sản đầu tiên (REIT) đã chính thức ra đời và sẽ sớm đăng ký niêm yết trên Sở Giao dịch chứng khoán TP.HCM (HOSE), đánh dấu một bước đi mới cho việc mở rộng và phát triển mô hình quỹ này tại Việt Nam.

Theo thông báo từ Công ty TNHH Quản lý quỹ Kỹ thương (Techcom Capital), đơn vị thành lập Quỹ đầu tư bất động sản Techcom Việt Nam (TCREIT) cho biết, hồ sơ lưu ký và niêm yết 5 triệu chứng chỉ quỹ TCREIT, tương đương 50 tỷ đồng theo mệnh giá, đã được Công ty nộp lên Trung tâm Lưu ký chứng khoán Việt Nam và HOSE với mã dự kiến là FUCVREIT.

Là quỹ đầu tư bất động sản đầu tiên tại Việt Nam, tại Đại hội nhà đầu tư lần thứ nhất diễn ra hồi cuối tháng 7/2016, TCREIT đã thông qua cơ cấu đầu tư dự kiến trong quý III/2016 là tối đa 50% giá trị của Quỹ sẽ đầu tư vào bất động sản, đầu tư từ 50-100% giá trị tài sản của Quỹ vào trái phiếu, gửi tiền tiết kiệm. Tuy nhiên, bước sang quý IV/2016, cơ cấu này sẽ thay đổi khi dành 90-100% tài sản của Quỹ đầu tư vào bất động sản, chỉ dành tối đa 10% để đầu tư vào trái phiếu và gửi tiền tiết kiệm. Trong đó, bất động sản trong mục tiêu đầu tư của TCREIT là văn phòng, căn hộ dịch vụ, bất động sản nghỉ dưỡng… tại Hà Nội, TP. HCM hoặc các thành phố lớn khác trên cả nước.

Theo sau TCREIT, dù chưa chính thức ra mắt, nhưng Công ty Quản lý quỹ Bảo Việt (BaovietFund) cho biết, đơn vị này cũng đang nghiên cứu và khả năng sắp tới sẽ ra mắt mô hình quỹ đầu tư bất động sản, nhằm đáp ứng nhu cầu của khác khách hàng. Hiện tại, quy mô và cách thức triển khai của quỹ này chưa chính thức được công bố, nhưng dự kiến khả năng gọi vốn qua quỹ là tương đối khả thi và có thể thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư.

Trong một diễn biến khác, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho hay, Hiệp hội đang giao Công ty Địa ốc Hoàng Quân chủ trì xây dựng Dự án Quỹ đầu tư bất động sản tại Việt Nam, từ đó sẽ tạo ra nhiều quỹ đầu tư khác, tạo dòng vốn, tăng thanh khoản cho các sản phẩm bất động sản. Theo ông Nam, hiện tại, có khá nhiều chủ đầu tư tỏ ra hào hứng và mong muốn được tham gia quỹ này, nếu quỹ được thành lập.

Theo nhìn nhận của các chuyên gia, dù khá muộn khi sau hơn 4 năm ban hành khung pháp lý, các quỹ đầu tư bất động sản mới rục rịch ra đời, nhưng có thể nói rằng, đây là một thông tin tốt cho thấy các tổ chức và nhà đầu tư đã dần nhận ra những cơ hội mới mà các quỹ có thể mang lại. Từ trước đến nay, nhà đầu tư cá nhân tại Việt Nam tham gia thị trường bất động sản chủ yếu thông qua mua nhà đất, thì giờ đây, họ có cơ hội tham gia và đồng sở hữu các dự án văn phòng, trung tâm thương mại,… với nguồn thu nhập thường xuyên, ổn định và thanh khoản cao hơn.

Ông Phạm Ngọc Quang, Trưởng phòng Phát triển sản phẩm BaovietFund đánh giá, triển vọng phát triển dài hạn của thị trường bất động sản Việt Nam còn lớn, xuất phát từ cả nhu cầu nhà ở thực tế lẫn nhu cầu đầu tư. Thị trường đang có những diễn biến tích cực sau thời gian dài đóng băng, nên được dự báo sẽ khả quan trong thời gian tới. Tuy nhiên, giá trị đầu tư ban đầu lớn, tính thanh khoản thấp…, là những khó khăn cố hữu làm hạn chế khả năng của nhà đầu tư cá nhân tham gia đầu tư vào các dự án quy mô lớn.

Với việc cho phép chia nhỏ quyền sở hữu các dự án bất động sản thành những chứng chỉ quỹ có giá trị bằng nhau, các quỹ đầu tư bất động sản sẽ giúp nhà đầu tư thuận lợi hơn khi có nhu cầu sở hữu một phần của một hoặc nhiều bất động sản tốt thông qua việc mua chứng chỉ quỹ, mà không cần phải có một số tiền đầu tư lớn hay trải qua các thủ tục phức tạp.

Mặc khác, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, hiện nay, thị trường bất động sản vẫn phụ thuộc chính vào dòng tín dụng ngân hàng. Nguồn vốn này không có tính ổn định do còn phụ thuộc vào chính sách tiền tệ. Ngoài nguồn vốn tín dụng ngân hàng, các chủ đầu tư cũng hướng đến nguồn tiền nhàn rỗi từ khách hàng và các quỹ đầu tư.

Thực tế, thời gian qua, một số doanh nghiệp địa ốc đã hướng đến dòng vốn từ một số quỹ đầu tư nước ngoài như Jen Capital, VinaCapital, Dragon Capital… Tuy nhiên, nguồn vốn này có mức lãi suất không hề thấp, từ 5-7%/năm và kèm theo hàng loạt yêu cầu khắt khe từ nhà tài trợ tín dụng. Vì vậy, nếu mô hình quỹ này được mở rộng trong thời gian sắp tới sẽ mang lại nhiều lợi ích, không chỉ cho thị trường bất động sản mà còn cả thị trường chứng khoán.

Mặc dù vậy, ông Châu lưu ý rằng, nhu cầu thành lập quỹ đầu tư bất động sản đang rất lớn, nhưng để mô hình quỹ này vận hành tốt hơn thì cần phải xem xét và điều chỉnh lại quy định về việc thành lập và vận hành quỹ. Cụ thể, theo quy định tại Thông tư số 228/2012/TT-BTC hướng dẫn thành lập và quản lý quỹ đầu tư bất động sản, và sau này là Nghị định số 60/2015/NĐ-CP đã dành tới 3 chương để quy định về quỹ đầu tư bất động sản, nhưng cách quy định về quỹ lại bị lai tạp giữa quỹ đầu tư bất động sản và quỹ tín thác bất động sản (REITs), trong khi đây là hai loại hình quỹ hoàn toàn khác nhau, với vai trò và hoạt động khác nhau trên thị trường.

Trong đó, quỹ tín thác bất động sản là mô hình quỹ chỉ đầu tư vào các loại hình tài sản sinh lời đã được định hình và quyền sở hữu đầy đủ như tòa nhà, văn phòng…, để từ đó khai thác và mang lại tỷ suất sinh lời như mong muốn của nhà đầu tư. Điều này khác hẳn với vai trò và ý nghĩa của quỹ đầu tư bất động sản, với vai trò như là đồng chủ đầu tư để giải quyết cho bài toán vốn đầu vào khi triển khai một dự án.

Quỹ đầu tư bất động sản dù được định nghĩa như quỹ tín thác, nhưng các quy định hiện tại vẫn cho phép trích một phần quỹ để đầu tư vào các dự án xây dựng dở dang. Điều này ở góc độ nào đó là tốt, nhưng về dài hạn sẽ khiến các quỹ hoạt động không rõ ràng và đạt hiệu quả cao. Ở nhiều nước trên thế giới, hai mô hình này thường tách riêng và đóng vai trò khác nhau. Đây chính là điều cơ quan quản lý cần xem xét lại để giúp các quỹ này sớm xuất hiện và đi vào hoạt động mạnh mẽ tại Việt Nam”, ông Châu nói.

Bên cạnh đó, theo ông Phạm Ngọc Quang, cũng cần giải quyết thêm cả vấn đề thủ tục và sở hữu đối với pháp nhân là các quỹ đầu tư bất động sản. Hiện tại, đây đang là vấn đề gây ra nhiều tranh cãi khi không thể rạch ròi được.

“Vì không được đứng tên sở hữu bất động sản nên các quỹ thường ngại đầu tư trực tiếp vào các tài sản là các dự án xây dựng dở dang, mà thay vào đó là việc đầu tư lòng vòng thông qua thâu tóm hoặc sở hữu cổ phần chi phối. Việc này nếu triển khai có thể mang lại hiệu quả không cao do tính không ổn định của giá cổ phiếu, đồng thời những thủ tục để đàm phán cũng sẽ mất nhiều thời gian và chi phí. Do đó, cần xem xét thêm quy định này để hỗ trợ cho các quỹ đầu tư bất động sản cũng như quỹ tín thác bất động sản hoạt động tốt hơn”, ông Quang nói.