Buôn đất vườn ngoại ô Sài Gòn lãi tiền tỷ

Nhiều nhà đầu tư cá nhân có dòng tiền 3-5 tỷ đồng đã đổ xô săn đất vườn giá rẻ ở các quận ngoại thành rồi chuyển thành đất thổ cư, xây nhà vườn để bán lại, hoặc làm phòng trọ mini cho thuê thu lợi nhuận hàng tỷ đồng chỉ sau 1-2 năm.

Tháng 3/2016, ông Kiên mua 1.800 m2 đất trồng cây lâu năm và đất vườn trên đường Nguyễn Hữu Thọ, huyện Nhà Bè, TP HCM, với giá 3,5 tỷ đồng, trung bình 1,9-2 triệu đồng mỗi m2. Với thửa đất nông nghiệp này, người mua được chuyển đổi lên 200 m2 đất thổ cư để xây nhà.

Chủ đất đầu tư thêm gần tỷ đồng để xây căn nhà trên diện tích 150 m2 và thiết kế theo kiểu biệt thự vườn sinh thái, thỉnh thoảng về đổi gió. Đến quý IV/2016, giá đất Sài Gòn tăng trên diện rộng, ông Kiên bán khu nhà vườn này với giá 7,2 tỷ đồng, trừ đi các khoản thuế, lãi hơn 2 tỷ đồng chỉ sau 9 tháng quay dòng vốn.

Với nguồn tiền mới 7 tỷ đồng, ông Kiên tiếp tục săn đất nông nghiệp, đất vườn để đầu tư xây nhà sinh thái bán lại. "Cơ hội của thị phần này vẫn còn rất lớn vì hiện nay các doanh nghiệp bán biệt thự diện tích 200-300 m2 đã tầm 6-8 tỷ đồng một căn, so ra nhà vườn cả nghìn m2 của tôi giá vẫn cạnh tranh hơn và không đụng hàng", ông Kiên nói.

Trước đó, năm 2015, bà Phương mua mảnh đất vườn 1.200 m2 trên đường Lã Xuân Oai, quận 9, TP HCM với giá 3 tỷ đồng. Sau khi chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn lên thổ cư rồi xây 60 phòng trọ, tổng suất đầu tư (đất và tài sản gắn liền với đất) lên đến 6 tỷ đồng.

Sau hơn một năm khai thác cho thuê, doanh số của dãy nhà trọ bắt đầu tăng dần đều từ 35-40 triệu đồng mỗi tháng lên 55-60 triệu đồng nhờ tỷ lệ lấp đầy cải thiện đáng kể. Đến đầu năm 2017, bà Phương sang tay dãy nhà trọ này với giá 10 tỷ đồng, trừ thuế, phí, lãi 3,5 tỷ đồng.

"Buôn đất vườn chuyển thành thổ cư nếu bán liền tay đã có lợi nhuận. Xây dãy nhà trọ cho thuê giá trị tài sản càng lên cao nên tôi quyết theo đuổi mô hình này. Nếu xây dựng mật độ dày hơn (nhiều phòng hơn), lợi nhuận có thể vượt mức 3,5 tỷ đồng", bà Phương ước tính.

Là nhân viên của một công ty khởi nghiệp bất động sản, chị Ngọc Lan có nghề tay trái là săn đất nông nghiệp, chuyển lên thổ cư rồi xây nhà trọ cho thuê. Sau khi đầu tư xây 25 căn nhà trọ quy mô nhỏ từ đất vườn thành công, doanh thu hàng tháng 25 triệu đồng, chị Lan tiếp tục tậu một khu đất vườn khác rộng 1.000 m2 thuộc phường Long Thạnh Mỹ, quận 9, để phát triển dự án tiếp theo.

"Tôi săn đất vườn để tích lũy tài sản chứ không bán vội nên hiện chưa có khoản lãi bạc tỷ nhưng trong 3-5 năm tới lợi nhuận đầy hứa hẹn do đã hoàn vốn và có thể chốt lời từ việc bán cả 2 dãy nhà trọ", nhà đầu tư này cho hay.

Có gần một thập niên tư vấn, môi giới bất động sản liền thổ tại TP HCM, ông Nguyễn Tấn Phong cho biết, đất vườn nói riêng và đất nông nghiệp các quận ven Sài Gòn như: quận 9, 12, Thủ Đức, huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi, Cần Giờ đang là mục tiêu săn lùng của các nhà đầu tư bất động sản cá nhân trong 2-3 năm qua.

"Bên cạnh đất thổ cư (đất ở), thị trường buôn đất vườn, đất trồng cây lâu năm, đất lúa, đất ao... càng trở nên sôi động trong năm 2016, khi bất động sản liền thổ có dấu hiệu tăng cao về cuối năm", ông Phong nhận xét.

Theo chuyên gia này, kiểu làm mua đất nông nghiệp chuyển mục đích sử dụng thành thổ cư rồi tách thửa, phân lô bán nhanh đang bị siết lại nhằm giảm thiểu nguy cơ phá vỡ quy hoạch đô thị. Trong khi đó, những nhà đầu tư săn đất vườn có mục tiêu dài hơi hơn. Đa số các tay chơi này không chọn cách chia nhỏ thửa đất. Họ giữ nguyên lô đất lớn, biến tài sản này thành bất động sản tiêu dùng, khai thác cho thuê, hoặc tiến thêm một bước nữa là làm nhà vườn để bán lô lớn.

Với những suất đầu tư thành công, biên lợi nhuận có thể cao hơn lãi suất ngân hàng nếu khai thác cho thuê, giá trị đất tiếp tục tăng theo thời gian. Trong trường hợp bán cả đất và tài sản gắn liền với đất, mức lãi lý tưởng có thể đạt 50-70%, thậm chí gấp đôi.

Tuy nhiên, theo ông Phong, vẫn có không ít trường hợp nhà đầu tư săn đất vườn bị thất bại do định vị sai. Chẳng hạn như thẩm định chưa đúng tiềm năng cho thuê của khu vực hoặc vị trí của khu đất không kết nối giao thông thuận lợi. Ngoài ra, các thủ tục nhà đất, cấp phép xây dựng nếu kéo dài có thể khiến nhà đầu tư bị chôn vốn lâu, mất chi phí cơ hội.