Quỹ bảo trì chung cư 2%: Đòi lại không dễ

Được xếp hạng chung cư cao cấp nhưng nhiều chung cư thương mại tại Hà Nội đang bị xuống cấp, rệu rã chẳng khác nào nhà tái định cư vì không có kinh phí để bảo trì.

ù chung cư đó đã có ban quản trị (BQT) hay chưa, một số chủ đầu tư vẫn ôm khư khư nguồn quỹ này lên tới hàng chục tỷ, thậm chí hàng trăm tỷ đồng không chịu bàn giao.

Hỏng đâu… chờ đấy

Cư dân đã chuyển đến đông đúc từ cuối năm 2012 nhưng suốt 3 năm qua, chủ đầu tư (CĐT) chung cư Sông Hồng Parkview 165 Thái Hà, quận Đống Đa là Tổng Công ty cổ phần Sông Hồng và Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc Sông Hồng vẫn chưa tiến hành tổ chức hội nghị chung cư để thành lập ban quản trị tòa nhà (BQT).

Bà Hoàng Thị Dung - tổ trưởng tổ dân phố 25 phường Láng Hạ cứ thấp thỏm chờ hội nghị nhà chung cư lần đầu để thành lập BQT, nhưng giờ đã sang năm 2016, việc lập BQT vẫn là chuyện… xa vời.

3 năm, lúc nào bà Dung cũng như cư dân của tòa nhà đau đáu về chất lượng bể chứa nước, đường ống nước, nguy hiểm nhất là hệ thống thoát hiểm và phòng cháy, chữa cháy. Bà Dung cho biết: Bể ngầm chứa nước dù đã được vệ sinh thau rửa, nước sinh hoạt vẫn có màu nâu, bốc mùi hôi tanh.

Người dân tự mang nước đi kiểm tra thì nhận kết quả hàm lượng nitrit, pecmanganat và coliforms cao vượt mức cho phép hàng chục lần. Lối thoát hiểm chung thì bị biến thành… bể bơi bốn mùa, nói dại nếu xảy ra hỏa hoạn là… khỏi chạy! Chưa kể, dưới tầng đế là câu lạc bộ bia tươi, quán bar hoạt động ồn ào từ sáng đến đêm khiến tầng hầm để xe bị quá tải, nguy cơ cháy nổ luôn rình rập…

Luật Nhà ở quy định, nguồn kinh phí để bảo dưỡng, bảo trì những hỏng hóc phát sinh trong tòa nhà sẽ lấy từ phí bảo trì 2% - Phí này do chính người dân khi mua nhà đã đóng 2% giá trị căn hộ để thực hiện bảo trì, sửa chữa các hạng mục nếu xảy ra hư hỏng. Nhưng vì chủ đầu tư trì hoãn việc thành lập BQT nên bấy lâu nay, người dân chung cư Sông Hồng Parkview vẫn không biết hàng chục tỷ đồng bảo trì đang ở đâu?

Ngược lại, dù đã thành lập được BQT theo quy định của pháp luật, biết rõ phí bảo trì đang nằm tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) chi nhánh Từ Liêm, nhưng đã 4 - 5 năm nay, cư dân cụm chung cư N05 Trung Hòa - Nhân Chính (phía đông nam đường Trần Duy Hưng, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy) vẫn phải gian nan đi đòi phí bảo trì.

Trưởng BQT cụm chung cư N05 Ngô Huy Thịnh cho biết: Cụm chung cư có 4 tòa nhà, với hơn 700 căn hộ, quỹ bảo trì ước tính lên đến 76 tỷ đồng. Thế nhưng, cơ sở hạ tầng xuống cấp vẫn không thấy phí bảo trì đâu. Bể phốt thường xuyên bị rò rỉ. Hệ thống thoát mùi có vấn đề khiến mùi bể phốt lẫn mùi rác ám dai dẳng các hộ dân, nhất là khoảng thời gian cuối ngày khi lượng rác tập kết nhiều, người dân nhắc nhau hạn chế xuống tầng hầm.

Chưa kể tường bị thấm nước mưa, tường nứt… Phía dưới khối đế, nhà hàng cửa hiệu mọc lên như nấm, nhiều cửa hàng tự ý mở thêm cửa ra vào, thay đổi thiết kế ban đầu. Người dân toà nhà chung cư N05 đã từng tập trung phản đối khối nhà hàng vì lo sợ ảnh hưởng đến an toàn đối với các hộ dân phía trên…

Trái ngược với tâm lý sốt sắng, nóng ruột của cư dân, Chủ đầu tư cụm N05 là Vinaconex lại cố tình trì hoãn, chỉ thông báo cho cư dân là khoản tiền bảo trì đang được ngân hàng BIDV Từ Liêm quản lý. Tính sơ qua, chỉ cần gửi tiết kiệm có kỳ hạn với lãi suất khoảng 6 - 7%/năm, số tiền 76 tỷ đồng đã mang lại cho chủ đầu tư khoản tiền lãi “kếch xù” hơn 5 tỷ đồng mỗi năm.

Với số quỹ này, cư dân nếu sử dụng hiệu quả, biết cách quản lý có thể 40 - 50 năm sau mới hết, nhưng nếu rơi vào tay chủ đầu tư vô trách nhiệm thì chỉ chưa đến 10 năm là… hết sạch.

Chỉ đến khi BQT kiên quyết làm công văn yêu cầu TP cưỡng chế thì chủ đầu tư mới hứa hẹn sẽ bàn giao nhưng với điều kiện: 90% số quỹ giao cho BQT gửi ngân hàng với lãi suất có kỳ hạn, còn 10% quỹ sẽ gửi không kỳ hạn để chủ đầu tư chi các khoản thường xuyên. BQT không đồng ý vì tiền của ai người ấy quản, “cuộc chiến” đòi kinh phí bảo trì đến nay vẫn chưa đến hồi kết.

Cần thay đổi cách làm

Ôm trọn quỹ bảo trì rồi thông báo với cư dân tiền quỹ đã cạn kiệt hay chây ì giữ quỹ… đang là những chiêu trò mà nhiều chủ đầu tư áp dụng để chiếm đoạt phí bảo trì chung cư lên đến hàng chục, hàng trăm tỷ đồng.

Thực tế, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 02 về quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư (có hiệu lực từ ngày 2.4.2016), siết chặt hơn vấn đề phí bảo trì.

Nhưng theo Luật sư Trần Hữu Năng - Trưởng văn phòng Luật sư Đức Năng, Đoàn Luật sư Hà Nội: Khoản 7, Điều 36 Thông tư 02/2016/TT-BXD về việc lập, bàn giao và quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu quy định: Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao hoặc bàn giao không đầy đủ, không đúng hạn kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định tại Điều này thì BQT nhà chung cư đề nghị UBND cấp tỉnh - nơi có nhà chung cư thực hiện cưỡng chế theo quy định của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20.10.2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở”.

Đây là điểm mới đáng chú ý về quản lý, sử dụng nhà chung cư đã được đề cập đến tại Khoản 4 Điều 177 Luật Nhà ở 2014 về việc giải quyết tranh chấp về nhà ở.

Theo đó, về thẩm quyền: UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở tranh chấp về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư là đơn vị giải quyết.

Về chế tài: Việc giải quyết được thực hiện bằng biện pháp cưỡng chế. Quy định là vậy, nhưng thực tế việc thực hiện cưỡng chế không dễ vì còn phụ thuộc nhiều vào cách giải quyết mang tính hành chính của UBND cấp tỉnh và các cơ quan quản lý chuyên trách. Để giải quyết tình trạng trên, thiết nghĩ cần đưa ra các quy định cụ thể hơn về thu, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì.

Mặt khác, cưỡng chế dù là biện pháp mạnh nhưng cũng chỉ xử lý được phần ngọn của vấn đề. Muốn xử lý tận gốc, cần thay đổi cách làm hiện nay, không nên để cho chủ đầu tư giữ và quản lý kinh phí bảo trì, mà số tiền này ngay từ đầu cần đưa vào tài khoản của bên thứ 3, chẳng hạn như một cơ quan quản lý nhà.

Khi đó, chủ đầu tư sẽ không còn cơ hội chiếm dụng số tiền 2% kinh phí bảo trì của cư dân để sử dụng vào mục đích khác. Điều này cũng đồng nghĩa khách hàng sẽ không bị rơi vào tình trạngthả gà ra đuổinhư hiện nay.