Quản lý, vận hành nhà chung cư: Đã đến lúc phải chặt hơn!

Hà Nội hiện có 1.300 chung cư mới xây dựng và 1.516 chung cư cũ cần cải tạo lại. Đáng chú ý, thời gian qua, đã có thêm hơn 600 tòa chung cư được bàn giao, đưa vào sử dụng, góp phần quan trọng đáp ứng nhu cầu về nhà ở.

Tuy nhiên, trong quá trình xây dựng, vận hành, khai thác, đã bộc lộ, nảy sinh hàng loạt bất cập, vướng mắc, thậm chí là mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân như: Tiến độ bàn giao nhà, bầu ban quản trị, phần diện tích sử dụng chung, chất lượng xây dựng, phòng cháy chữa cháy… đã tác động tiêu cực đến đời sống của cư dân. Tháo gỡ vướng mắc để quản lý, vận hành nhà chung cư hiệu quả là vấn đề cấp thiết đặt ra.

Bài 1: Bức xúc về chất lượng, mâu thuẫn trong vận hành

Mặc dù pháp luật về nhà ở đã có quy định cụ thể để xử lý các vướng mắc trong quá trình quản lý, vận hành và sử dụng nhà chung cư, nhưng thực tế, thời gian qua trên địa bàn Hà Nội vẫn xảy ra không ít vụ tranh chấp giữa người dân, Ban Quản trị tòa nhà và chủ đầu tư. Chất lượng một số nhà tái định cư thấp ảnh hưởng không nhỏ tới đời sống, sinh hoạt của người dân.

Chất lượng có vấn đề...

Chất lượng nhà chung cư tái định cư không phải là vấn đề mới nhưng luôn "nóng". Ngày 24-12-2017, tại tầng 1, nhà N5 Khu tái định cư Đồng Tàu (phường Thịnh Liệt, quận Hoàng Mai) đã xảy ra sự cố sụt lún nền khiến người dân lo lắng. Điều đáng nói, đây không phải lần đầu tiên xảy ra sự cố. Tháng 8-2016, cũng tại khu nhà này đã xảy ra sự cố tương tự.

Mặc dù sau đó, Sở Xây dựng Hà Nội và các cơ quan hữu quan đã có nhiều biện pháp khắc phục, nhưng sự lo lắng vẫn luôn đeo đẳng người dân. Khu tái định cư Đồng Tàu được đưa vào sử dụng từ năm 2007, gồm các tòa nhà đánh số thứ tự từ N1 đến N10, do Xí nghiệp Quản lý dịch vụ và khai thác khu đô thị (Công ty Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội) quản lý.

Chủ tịch UBND phường Yên Hòa (quận Cầu Giấy) Hoàng Trung Kiên cho biết, trên địa bàn phường có 3 tòa chung cư tái định cư, trong đó 1 tòa đã kín cư dân sinh sống, nhưng chính quyền địa phương luôn vất vả vì cảnh hàng quán bày bán bừa bộn xung quanh các tòa nhà gây mất vệ sinh. Rồi tình trạng xuống cấp xuất hiện.

"Khi bàn giao căn hộ cho người dân, UBND phường không được chủ đầu tư thông báo, không nắm được về chất lượng công trình, công tác phòng cháy chữa cháy... nhưng khi người dân về ở phản ánh thực trạng, chính quyền địa phương lại phải xắn tay cùng có trách nhiệm giải quyết" - ông Kiên chia sẻ.

Đó cũng là thực trạng đang diễn ra tại không ít khu chung cư khác. Thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy, hiện trên địa bàn thành phố có 173 tòa nhà chung cư tái định cư (do Nhà nước đầu tư xây dựng) đã bàn giao và đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, trong công tác quản lý, sử dụng có những bất cập kéo dài như nhiều tòa nhà không có nhà sinh hoạt cộng đồng; xuống cấp nhanh; chỉ có 119 tòa nhà có diện tích kinh doanh dịch vụ; 54 tòa nhà không có diện tích kinh doanh dịch vụ - theo thiết kế là chỗ để xe, phòng kỹ thuật; số ban quản trị được thành lập còn rất ít...

Những mâu thuẫn trong khai thác, sử dụng


Theo quy định, phí bảo trì chung cư là 2% trị giá hợp đồng. Phí này sẽ do người dân đóng cho chủ đầu tư trước khi nhận bàn giao căn hộ. Chủ đầu tư đứng ra thu rồi bàn giao lại cho Ban Quản trị tòa nhà - bộ phận đại diện cho những người dân đang sống trong đó để tiếp tục phục vụ cho công tác bảo trì phần sở hữu chung của chung cư. Luật quy định đã rõ nhưng không phải lúc nào việc chuyển giao cũng suôn sẻ, dẫn đến tranh chấp giữa chủ đầu tư với người dân.

Vụ việc ở chung cư Chelsea Park (Yên Hòa, Cầu Giấy) là một ví dụ. Bàn giao và đưa vào sử dụng từ cuối năm 2011, nhưng 6 năm qua, những mâu thuẫn giữa cư dân và Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng dân dụng Hà Nội - Chủ đầu tư dự án vẫn chưa được giải quyết. Theo phản ánh, chủ đầu tư đã vi phạm hàng loạt nội dung như không bàn giao nhà đúng thời hạn; không hoàn thiện cơ sở hạ tầng tòa nhà theo đúng thiết kế được duyệt; không bàn giao quỹ bảo trì cho Ban Quản trị và cư dân…

Gần với chung cư Chelsea Park, tại dự án chung cư Home City (177 phố Trung Kính), cư dân sinh sống tại đây bức xúc trước tình trạng “treo đầu dê bán thịt chó” của chủ đầu tư là Công ty TNHH Văn Phú. Theo phản ánh, chủ đầu tư lấy 177 Trung Kính (phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy) làm địa chỉ chính thức tòa nhà. Tuy nhiên, khi bàn giao nhà cho cư dân, chủ đầu tư đã cho bảo vệ chặn lối đi này, yêu cầu cư dân phải đi lối ra đường Nguyễn Chánh. Người dân thất vọng vì lối đi này chỉ có thể... đi bộ.

Theo cư dân ở đây, mức phí gửi xe ô tô là 1,5 triệu đồng/tháng/chiếc, cao hơn so với mặt bằng chung của các chung cư cùng phân khúc trong khu vực. Còn tại tòa 102 Trường Chinh (quận Đống Đa), một số cư dân cho rằng, chủ đầu tư chưa thực hiện cam kết trong hợp đồng (từ chất lượng công trình, thái độ phục vụ, an ninh, thang máy, phòng cháy chữa cháy, khu sinh hoạt cộng đồng...) khi bàn giao.

Theo đánh giá chung, để xảy ra tình trạng tranh chấp dai dẳng có phần trách nhiệm quan trọng của chủ đầu tư như chậm tổ chức đại hội chung cư để bầu ban quản trị, chưa bàn giao quỹ bảo trì chung cư, tranh chấp phần sở hữu chung (nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích có thể kinh doanh cho thuê...), tranh chấp về quản lý sử dụng nguồn thu phí vận hành chung cư do các hộ dân nộp hằng tháng, chất lượng xây dựng không bảo đảm...

Luật sư Nguyễn Hồng Thái - Trưởng Văn phòng Luật sư HILAP cho biết, vấn đề sở hữu diện tích chung riêng - sở hữu tầng hầm, nếu trong hợp đồng mua bán chưa quy định rõ ràng, chủ đầu tư cần ngồi lại với cư dân để cùng thống nhất. Nếu khẳng định tầng hầm là sở hữu riêng của mình, phía chủ đầu tư có quyền và nghĩa vụ cung cấp toàn bộ hồ sơ pháp lý, các tài liệu có liên quan... Trường hợp không chứng minh được, Ban Quản trị và cư dân có thể yêu cầu chính quyền địa phương vào cuộc, hoặc tiến hành khởi kiện tại tòa án.