Bất động sản là khoản đầu tư tốt nhất trong 150 năm qua

Cổ phiếu giúp tài sản của bạn bay cao, song sẽ rớt giá định kỳ. Trái phiếu kho bạc là nơi an toàn để trữ tài sản của bạn, song không đem lại nhiều lợi nhuận.

Nhà đất là kênh đầu tư duy nhất vừa đem lại lợi nhuận, vừa an toàn. Theo trang Quartz, ở những nước giàu, đầu tư nhà đất trong khoảng thời gian rất dài cũng đem lại lợi nhuận không kém gì chứng khoán. Điểm mạnh của bất động sản là mức biến động giá cả thấp.

Đây là lập luận trong báo cáo mới của Đại học California-Davis, Đại học Bonn và Ngân hàng Trung ương Đức (Deutsche Bundesbank). Các nhà nghiên cứu thu thập dữ liệu lợi nhuận hằng năm của các loại tài sản như trái phiếu kho bạc, chứng khoán, cổ phiếu và nhà ở từ năm 1870 đến năm 2015 tại 16 nước giàu trên thế giới, trong đó có Mỹ, Đức và Nhật Bản. Đây là lần đầu tiên bộ dữ liệu loại này được soạn thảo.

Giới nghiên cứu nhận thấy rằng ở một nước giàu trung bình, lợi nhuận hằng năm mà nhà đất đem lại trong giai đoạn 1870 - 2015 đạt hơn 7% sau khi điều chỉnh lạm phát, trong khi lợi nhuận từ chứng khoán là dưới 7%. Rủi ro liên quan đến nhà đất cũng thấp hơn nhiều. Theo nhiều biện pháp đo lường sự thiếu chắc chắn chuẩn, nhà ở chỉ có nửa rủi ro so với cổ phiếu, và ít rủi ro hơn nhiều so với trái phiếu.

Phát hiện này đáng chú ý vì nó không đi theo các lý thuyết kinh tế về định giá tài sản, vốn cho rằng các tài sản rủi ro như chứng khoán sẽ đem lại lợi nhuận cao hơn các khoản đầu tư ổn định như nhà đất. Một nhà đầu tư giỏi thực tế sẽ có danh mục đầu tư bất động sản đa dạng trên trường quốc tế, thậm chí đa dạng hơn danh mục đầu tư chứng khoán. Giới nghiên cứu chưa đưa ra giải thíchcho phát hiện này, song họ kỳ vọng các nhà nghiên cứu khác sẽ sử dụng dữ liệu để trả lời vấn đề trên.

Dù nhìn chung, bất động sản thể hiện tốt hơn cổ phiếu, hai khoản đầu tư này vẫn có sự khác biệt ở 16 quốc gia được nghiên cứu. Pháp là nơi có mức chênh lợi nhuận đầu tư bất động sản và cổ phiếu lớn nhất với 3,3%. Các khoản đầu tư cổ phiếu đặc biệt thấp thời hậu Thế chiến thứ hai, khi làn sóng quốc hữu hóa doanh nghiệp tư nhân xảy ra và cuộc khủng hoảng dầu thô đến vào thập niên 1960.

Lịch sử đầu tư cổ phiếu gần đây lại tốt hơn. Từ năm 1980, tỷ suất lợi nhuận cổ phiếu hằng năm tại 16 nước là 10,7%, cao hơn so với mức 6,4% của nhà đất. Giới nghiên cứu cho rằng điều này liên quan đến đợt giảm giá nhà đất ở Nhật Bản sau năm 1990 và tăng trưởng bất động sản để ở của Đức chậm lại. Cùng lúc, cổ phiếu tại các nước Bắc Âu như Thụy Điển, Na Uy và Phần Lan lại bùng nổ.

Song từ năm 1980, sau khi được điều chỉnh rủi ro, đầu tư nhà đất có lợi hơn đầu tư cổ phiếu. Theo tỷ lệ Sharpe, từ năm 1980, nhà đất là khoản đầu tư tốt tại 14/16 quốc gia được khảo sát. Tỷ lệ Sharpe là thước đo phổ biến về lợi nhuận đầu tư có tính đến biến động của cổ phiếu. Thước đo này hữu dụng với các nhà đầu tư muốn có lợi nhuận cao, nhưng không muốn chi quá đậm.

Một hạn chế của nghiên cứu này là nó không tính đến thuế. Giới nghiên cứu bỏ yếu tố thuế vì nó khác nhau giữa các quốc gia. Dù vậy, phát hiện này vẫn hữu ích với giới đầu tư muốn cân nhắc đổ tiền vào nhiều bất động sản. Một căn nhà là tài sản rủi ro hơn nhiều so với một danh mục đầu tư nhiều bất động sản để ở đa dạng.

Ngay cả khi bạn không phải là triệu phú đô la, bạn vẫn có thể đa dạng hóa khoản đầu tư nhà đất của mình thông qua các sản phẩm tài chính như quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT). Nói cách khác, phát hiện của nghiên cứu này không khuyến khích bạn tậu một căn nhà lớn, mà nếu bạn đang tìm kiếm khoản đầu tư có giá trị và an toàn về lâu dài, bạn sẽ muốn mua một phần nhỏ của nhiều bất động sản khác nhau trên thế giới.