Quản lý chung cư vẫn rối rắm

 Ngày 2-4, Thông tư 02/2016 của Bộ Xây dựng ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư có hiệu lực. Việc ra đời quy chế quản lý mới có tháo gỡ được “mớ bòng bong” tại các chung cư?

Trên thực tế, trong phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở 2005 (hiện được thay thế bằng Luật Nhà ở 2014) đã có gần 20 văn bản của Chính phủ và bộ ngành liên quan đến công tác quản lý, vận hành chung cư, như: Nghị định 114/2010 về bảo trì công trình xây dựng, Chỉ thị 14/2007 của Thủ tướng Chính phủ về hướng dẫn quản lý chất lượng công trình xây dựng, Thông tư 08/2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư... Tuy nhiên, số lượng và mức độ mâu thuẫn tại các chung cư vẫn gia tăng, từ những tình huống dở khóc dở cười đến những vụ việc vi phạm pháp luật nghiêm trọng.

Nhiều “điểm sáng”

Về vấn đề tổ chức hội nghị nhà chung cư, Thông tư 02/2016 quy định  trường hợp triệu tập hội nghị nhà chung cư lần đầu không đủ số người tham dự theo quy định thì triệu tập hội nghị lần thứ 2; nếu triệu tập hội nghị lần thứ 2 không đủ số người tham dự, UBND phường sẽ đứng ra tổ chức. Ông Nguyễn Quốc Tuấn, Trưởng Ban Quản trị (BQT) chung cư Ruby Land (quận Tân Phú, TP HCM), cho rằng đây là một điểm sáng của thông tư. Bởi lẽ tổ chức hội nghị nhà chung cư là khâu quan trọng nhất trong hoạt động vận hành nhà chung cư để bầu ra đơn vị giám sát là BQT cũng như quy chế hoạt động. Tuy nhiên, hầu hết chung cư đã hoặc đang rơi vào tình trạng chậm trễ tiến hành hội nghị nhà chung cư mà phần lớn nguyên nhân xuất phát từ “kế hoãn binh” của chủ đầu tư khi phải bàn giao tất cả hoạt động quản lý, vận hành, đặc biệt là quỹ bảo trì chung cư 2% cho BQT.

Bên cạnh đó, Thông tư  02/2016 cũng yêu cầu trong thời hạn 7 ngày làm việc, kể từ ngày BQT có văn bản đề nghị, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển giao kinh phí bảo trì đã thu của người mua nhà và kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải nộp đối với phần diện tích giữ lại không bán, sang tài khoản BQT nhà chung cư. Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao hoặc bàn giao không đầy đủ, không đúng hạn thì UBND cấp tỉnh thực hiện cưỡng chế đối với chủ đầu tư. Hiện nay, rất nhiều chung cư đang xảy ra tranh chấp quỹ bảo trì giữa BQT và chủ đầu tư. Vụ việc kéo dài tưởng chừng không có hồi kết do nhiều BQT “cầu cứu” lên các cơ quan chức năng hay chính quyền địa phương nhưng các đơn vị này cho rằng đây là tranh chấp dân sự nên chỉ hướng dẫn BQT khởi kiện để tòa xử lý.

Thừa tiểu tiết, thiếu vấn đề quan trọng

Nhiều người cho rằng Thông tư 02/2016 có quá nhiều quy định tiểu tiết không cần thiết. Chẳng hạn, thông tư dành hẳn một điều về bảng nội quy chung cư, trong đó yêu cầu chi tiết bảng nội quy phải có các nội dung nào, gắn ở đâu… Hay như quy định về hợp đồng dịch vụ quản lý nhà chung cư phải có tên, địa chỉ người đại diện ký hợp đồng, quy mô diện tích, giá… Đây là điều không cần thiết bởi lẽ các hợp đồng kinh tế đều có sẵn biểu mẫu và được điều chỉnh bởi các quy định khác của pháp luật. Hoặc quy định về một số hành vi cấm trong chung cư như chửi bậy, nói tục… Theo ông Nguyễn Đăng Sơn, Viện Nghiên cứu đô thị và Phát triển hạ tầng, những vấn đề liên quan đến văn hóa, nếp sống văn minh đô thị đã có phường xã, tổ dân phố lo. “Một là Bộ Xây dựng đang nhầm lẫn về quyền hạn của mình, hai là bộ đang tính quản luôn việc của những đơn vị khác. Việc của bộ là quản lý về xây dựng, vận hành liên quan đến công trình chứ không thể quản cả vấn đề văn hóa - xã hội” - ông Sơn nói.

Một trong những chung cư đang đấu tranh gay gắt để được tổ chức hội nghị nhà chung cư là Era Town (quận 7, TP HCM). Cho rằng việc giao UBND phường đứng ra tổ chức hội nghị sau 2 lần triệu tập bất thành là một điểm sáng của Thông tư 02/2016 nhưng ông Lê Trung Phát, luật sư cũng là cư dân chung cư, phân tích: “Quy định này chỉ “gỡ” nửa chừng. Sau khi triệu tập cư dân lần 2 bao lâu thì phường phải có trách nhiệm tổ chức hội nghị? Nếu phường không tổ chức thì xử lý ra sao, trách nhiệm thuộc về tập thể UBND phường hay cá nhân chủ tịch, phó chủ tịch hoặc cán bộ nào đó của phường…? Phải quy trách nhiệm cá nhân cụ thể bởi trách nhiệm tập thể rất khó truy cứu, người dân muốn kiện cũng chẳng biết kiện ai. Hầu hết các quy định trong thông tư này đều không có chế tài, nếu không làm cũng chẳng biết phải xử lý ai và xử lý ra sao. Tôi cho rằng Thông tư 08/2008 “thất bại” chính là vì thiếu chế tài. Thông tư mới hình như cũng đang đi vào “vết xe đổ”.

Ngoài ra, theo ông Phát, không nên quy định quá chi tiết về mức phí dịch vụ chung cư mà nên để người dân tự quyết định. “Mức phí trần dựa trên một số dịch vụ cơ bản và mức độ tương đối về chất lượng nhưng có những tập thể có điều kiện về kinh tế, họ chấp nhận trả với mức cao hơn để chất lượng dịch vụ tốt hơn hay có thêm nhiều loại dịch vụ hơn… thì lại bị khống chế bởi mức trần” - ông Phát nói.

Còn nhiều bất cập

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (Horea), vừa gửi văn bản đề nghị sửa đổi bổ sung một số điểm trong Thông tư 02/2016 vì cho rằng nhiều điều còn bất cập. Chẳng hạn về quyền chuyển nhượng, cho thuê đối với chỗ để ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư. “Điều 8 quy định: “Người mua chỗ để ô tô nếu có nhu cầu chuyển nhượng hoặc cho thuê chỗ để xe này thì chỉ được chuyển nhượng, cho thuê cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư đó hoặc chuyển nhượng lại cho chủ đầu tư”. Quy định này vô hình trung hạn chế quyền của chủ sở hữu nhà chung cư đang sở hữu chỗ để ô tô và tạo lợi thế hơn cho chủ đầu tư. Bên cạnh đó, thông tư không hạn chế quyền của chủ đầu tư đã sở hữu chỗ để ô tô.

Ông Nguyễn Duy Thành, Tổng Giám đốc Công ty Quản lý Nhà Toàn Cầu (Global Home), cũng cho rằng trước đây, có nhiều trường hợp mua bán chỗ đậu xe nhưng được thể hiện trên hợp đồng không được cấp sổ đỏ. Việc bán chỗ đậu xe có thể ảnh hưởng đến quyền lợi cư dân nếu chủ đầu tư chỉ lo bán chỗ đậu ô tô mà xem nhẹ trách nhiệm xây chung cư phải bảo đảm cung cấp đủ chỗ để xe theo các quy định trước đây. Cư dân mua chỗ để xe vẫn phải thanh toán phí gửi xe hằng tháng, như vậy cư dân phải trả tiền 2 lần cho 1 chỗ đậu xe. Theo ông Thành, Thông tư 02/2016 cũng không nêu rõ mức phí quản lý phải đóng cho bãi xe hằng tháng và mức 2% phí bảo trì tại bãi xe phải đóng tính theo giá nào làm căn cứ.

Dở khóc, dở cười ở chung cư

Chung cư Thái An (phường Đông Hưng Thuận, quận 12, TP HCM) có đông người Hàn Quốc sinh sống nhưng một số người Hàn Quốc thường xuyên nhậu nhẹt, la hét giữa đêm. “Chung cư quy định những hàng quán ở tầng trệt chỉ phục vụ đến 22 giờ nhưng khi có khách, họ vẫn buôn bán quá giờ. Đi làm cả ngày mệt, nửa đêm vừa chợp mắt thì mấy người ăn nhậu bên dưới cãi cọ, la hét lớn tiếng khiến chúng tôi nhiều đêm mất ngủ” - anh Lê Ngọc (cư dân chung cư) kể.

Còn chị Đặng Bích Lan lại bức xúc chuyện khác: “Mấy tháng trước, má tôi đang ngồi ăn phở dưới chung cư, tự dưng phía trên ai tạt nguyên xô nước xuống. Chủ quán liên tục xin lỗi khách rồi ra ngước mặt lên chửi đổng vì khó xác định ai là thủ phạm đổ nước, xả rác hoặc nhổ nước bọt từ trên cao xuống”.

Sống ở một chung cư gần đại lộ Võ Văn Kiệt (phường 16, quận 8, TP HCM), chị Nguyễn Thị Hồng cho biết khu chị ở đa phần thích nuôi chó (nhiều người thậm chí nuôi 3-4 con trong nhà) và hay đốt vàng mã. “Còn chuyện phóng uế, xả rác dù cấm nhưng hầu không có chế tài xử lý. Rất nhiều lần tôi chứng kiến cảnh nhiều người giúp việc hay đem trẻ con xuống sân chung cư để cho ăn. Bé ói, tè bậy trong thang máy, họ thản nhiên bỏ đi. Có người nhắc nhở, họ trả lời quét dọn là nhiệm vụ của những người làm vệ sinh”.