Quản lý chung cư: Còn buông lỏng, còn thiệt hại

Vụ cháy chung cư Carina Plaza là hồi chuông cảnh tỉnh khá muộn màng đối với việc phòng cháy chữa cháy (PCCC) cho chung cư trên địa bàn TPHCM. Sẽ còn nhiều thiệt thòi cho người sinh sống trong chung cư, nếu như cách quản lý “trôi nổi” như thời gian qua vẫn còn…

Cháy chung cư, “lòi”... đủ thứ!

Chung cư Carina bị hỏa hoạn, đau lòng hơn khi biết rằng có nhiều vấn đề mất an toàn trong sinh hoạt của chung cư đã được phản ánh rất nhiều lần từ vài năm trước. Chung cư được bàn giao vào năm 2012, cho đến nay vẫn chưa bầu ra được ban quản trị để thay mặt cư dân quản lý, vận hành toàn bộ tòa nhà. Sự yếu kém còn thể hiện trong năng lực tài chính, cũng như về mối quan hệ với cư dân. Cụ thể, trong báo cáo tài chính quý 4-2017 của chủ đầu tư, Công ty cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy, tính đến ngày 31-12-2017, vẫn còn nợ 19,8 tỷ đồng quỹ bảo trì của chung cư Carina. Không có ban quản trị chung cư, việc quản lý lại bàn giao cho công ty con thực hiện. Khi đơn vị vận hành không chuyên nghiệp, lại quản lý từ vệ sinh, sinh hoạt, PCCC, hậu quả xảy ra là khôn lường! Điều đáng nói, tất cả việc lùm xùm từ chung cư này đã được cư dân kiến nghị chủ đầu tư, ngay cả ngày trước xảy ra vụ cháy cũng diễn ra buổi đối thoại, nhưng chủ đầu tư không sửa sai, cơ quan quản lý cũng không hề lên tiếng.

Giữa năm 2016, các cư dân tại dự án nhà ở xã hội Hoàng Quân Plaza (xã An Phú Tây, huyện Bình Chánh; do Công ty cổ phần Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân làm chủ đầu tư) đã một phen hoảng loạn vì cháy. Vào lúc nửa đêm, nhiều tiếng nổ phát ra, sau đó lửa bùng lên dữ dội từ tầng 11 của block 4 rồi lan nhanh sang các tầng xung quanh. Cảnh sát PCCC huyện Bình Chánh, quận 7, quận 8 nhanh chóng có mặt tại hiện trường dập lửa và cứu nạn, cứu hộ. Thật may mắn, vụ hỏa hoạn không gây thiệt hại về người. Ngay thời điểm xảy ra vụ cháy, mặt bằng còn ngổn ngang vì công trình đang thi công, còn cư dân thì nói rằng mặc dù biết dự án chưa được nghiệm thu nhưng vẫn vào ở lụi vì khó khăn chỗ ở (!?).

Ngoài ra, có những trường hợp chung cư được cấp phép xây dựng trong… hẻm, tiềm ẩn nguy cơ về an toàn thoát hiểm cho cư dân; hoặc cơ quan chức năng duyệt quy hoạch tổng mặt bằng chung cư, nhưng thiếu… đường vào dành cho xe chữa cháy; chủ đầu tư dự án chừa đường vào cho xe chữa cháy, nhưng tải trọng mặt đường không đáp ứng nên xe chữa cháy hạng nặng không thể vào được... Một thông số khác đáng quan ngại hơn, hiện có hơn 400 chung cư xây dựng trước năm 1975 đã hết niên hạn sử dụng, trong đó có trên 50 chung cư bị hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng. Hầu hết các chung cư này không có hệ thống PCCC; nhiều căn hộ bị cơi nới, rào chắn, không có lối thoát hiểm, nguy cơ cháy tiềm ẩn rất lớn.

Còn tranh chấp, khó quản lý tốt

Phải nói rằng, trong thời gian qua, với vai trò quản lý nhà nước, Sở Xây dựng TPHCM đã thực hiện việc quản lý các tòa nhà chung cư kịp thời hơn. Ví dụ, khi doanh nghiệp tư nhân Thăng Long đưa hơn 20 hộ dân vào cư ngụ tại chung cư Bảy Hiền (số 9 Phạm Phú Thứ, quận Tân Bình) trong tình trạng chung cư đang thi công dở dang, thi công sai giấy phép xây dựng, hệ thống PCCC chưa sử dụng được..., Sở Xây dựng và chính quyền địa phương đã phát hiện được và cương quyết ngưng việc bố trí cư dân vào ở, đồng thời chấn chỉnh các sai phạm.

Tuy nhiên, trên thực tế, việc phát hiện, xử lý rốt ráo tại các chung cư có “vấn đề” đến nay vẫn là bài toán nan giải. Theo thống kê của cơ quan chức năng, đến cuối năm 2017, toàn TP có 105 chung cư xảy ra tranh chấp lớn nhỏ, trong đó có 9 chung cư tranh chấp dai dẳng, rất phức tạp. Các tranh chấp chủ yếu xảy ra giữa chủ đầu tư và cư dân, nhiều sự việc liên quan sát sườn như chủ đầu tư “không chịu nhả” phí bảo trì, không làm giấy chủ quyền nhà, không tổ chức hội nghị nhà chung cư, hệ thống hạ tầng kém chất lượng, xây dựng sai phép… Có nhiều tranh chấp kéo dài không tìm được tiếng nói chung, đành phải đưa ra tòa. Theo luật sư Hồ Ngọc Diệp, Đoàn Luật sư TPHCM, càng xảy ra tranh chấp thì càng khó để cư dân và chủ đầu tư cùng nhau nhìn về một hướng để có sự quản lý tốt hơn; điều đó dẫn đến chất lượng sống nhà chung cư kém hơn, cháy nổ và nhiều việc khác sẽ không nằm trong tầm kiểm soát…

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM, nhằm đảm bảo công tác PCCC tốt hơn, UBND TP cần chỉ đạo, yêu cầu chủ đầu tư nhanh chóng tổ chức hội nghị nhà chung cư để thành lập ban quản trị, vừa thực hiện chức năng quản lý, vừa có vai trò then chốt trong thực hiện công tác PCCC nhà chung cư. Ban quản trị sẽ sử dụng nguồn phí quản lý để thuê các đơn vị vận hành tòa nhà chuyên nghiệp, hạn chế các rủi ro. UBND TP cũng cần có biện pháp xử lý nghiêm minh các trường hợp chủ đầu tư vi phạm nghiêm trọng pháp luật về PCCC; tự ý đưa dân vào ở tại các tòa nhà chung cư chưa được nghiệm thu, chưa có công trình PCCC, chưa đủ điều kiện đưa vào sử dụng. Mặt khác, rất cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa Bộ Xây dựng và Bộ Công an để hoàn thiện bộ Tiêu chuẩn Quốc gia về PCCC, để từng bước áp dụng các tiêu chuẩn tiên tiến của thế giới. Đồng thời, lực lượng PCCC tại các đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM cần được trang bị trực thăng chữa cháy, để đáp ứng yêu cầu chữa cháy nhà cao tầng trên địa bàn. Việc xem xét xây dựng hệ thống phun nước chữa cháy công suất lớn trên các tòa nhà cao tầng, để vừa chữa cháy tại chỗ, vừa có thể tiếp sức chữa cháy trong khu vực lân cận, là rất cần thiết và phải làm ngay.

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TPHCM, từ năm 2012 cho đến nay, TP đã xảy ra 35 vụ cháy tại các tòa nhà cao tầng, trong đó có 26 vụ cháy tại các chung cư nhà ở. Mặc dù TPHCM đã trang bị cho lực lượng PCCC nhiều phương tiện, thiết bị hiện đại để chữa cháy nhà cao tầng - ví dụ như xe thang chữa cháy về lý thuyết có thể vươn đến tầng 18, nhưng trong thực tế, nếu xảy ra cháy thì có thể tầm hoạt động của xe thang sẽ thấp hơn, do khó tiếp cận mục tiêu.