Quản chặt quỹ bảo trì chung cư

Vấn đề thu, quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư lâu nay đã được quy định cụ thể trong các văn bản pháp luật, song việc thực hiện tại các chung cư mỗi nơi một kiểu, gây nên tình trạng tranh chấp, khiếu nại giữa cư dân và chủ đầu tư. Mới đây, quỹ bảo trì chung cư một lần nữa được các cơ quan quản lý, chuyên gia và doanh nghiệp tiếp tục đem ra mổ xẻ.

Rủi ro 

Theo quy định tại Luật Nhà ở, chủ đầu tư có trách nhiệm tạm lập tài khoản để quản lý kinh phí khi chưa thành lập được ban quản trị nhà chung cư. Sau khi ban quản trị nhà chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao ngay kinh phí bảo trì cộng với lãi suất cho ban quản trị để thực hiện quản lý, sử dụng theo quy định.

Quy định là vậy, nhưng hầu như tại các chung cư khi đưa vào hoạt động, người dân hay phản ánh chủ đầu tư luôn tìm mọi cách chiếm dụng khoản tiền này. Thậm chí một số chủ đầu tư thu xong sử dụng sai mục đích, khi bị cư dân chung cư truy thì trả lời đã “lỡ xài hết” do tình hình tài chính khó khăn.

Một lãnh đạo Hiệp hội BĐS TPHCM cho biết, quy định hiện nay người dân phải đóng 2% quỹ bảo trì căn hộ/tổng giá bán. Với số tiền này một chung cư bình thường cũng khoảng 10 tỷ đồng, những chung cư cao cấp có khi lên đến cả 100 tỷ đồng.

Khi chưa có ban quản trị chủ đầu tư giữ số tiền này. Điển hình như chung cư Keangnam (Hà Nội) mặc dù hoạt động từ năm 2010 nhưng đến nay chủ đầu tư vẫn giữ 125 tỷ đồng tiền quỹ bảo trì chung cư (chưa tính lãi suất ngân hàng).

Tháng 3-2015 vừa qua, Công ty Keangnam Vina, chủ đầu tư dự án đã đề nghị trả quỹ bảo trì mỗi năm 5 tỷ đồng và trả trong vòng 25 năm. Phương án này đã bị người dân phản đối do số tiền trả hàng năm nhỏ hơn lãi suất tiền gửi ngân hàng. Hiện cư dân đã gửi đơn kêu cứu lên Thủ tướng Chính phủ. Không riêng gì Keangnam, tình trạng chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì đang rất phổ biến. Hiện nay nhiều doanh nghiệp phá sản, tiền bảo trì mất chưa biết ai chịu trách nhiệm.

Nên có ban kiểm soát

Trong khi đó, nếu bàn giao cho ban quản trị chung cư, nếu những người này bán nhà và ôm đi luôn cũng không biết ai chịu trách nhiệm. Ngoài ra, giám đốc một doanh nghiệp lấy thí dụ, ban quản trị của một chung cư trên địa bàn huyện Nhà Bè đã tự ban hành quy chế quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư khoảng 40 tỷ đồng.

Theo đó, Ban quản trị được quyền quyết định thanh toán các giao dịch không lớn hơn 1 tỷ đồng cho mỗi hoạt động bảo trì có ký hợp đồng dịch vụ bảo trì căn cứ trên các điều khoản đã ký. Vị này lo lắng, với quy định trên, chỉ cần ban quản trị chia nhỏ các khoản chi thành dưới 1 tỷ đồng thì sẽ toàn quyền sử dụng quỹ phí bảo trì mà không cần hỏi ý kiến cư dân.

Việc họ được quyết định thanh toán giao dịch dưới 1 tỷ đồng là con số quá lớn và quá rủi ro cho cư dân. Khi phát hiện quỹ bảo trì hết sạch ai sẽ chịu trách nhiệm? Đó là chưa kể tình huống những người trong ban quản trị thông đồng đem tiền ra ngoài cho vay nặng lãi, hoặc cùng bán nhà rồi ôm hàng chục tỷ đồng đi mất sẽ khổ cho hàng ngàn hộ dân.

Theo bà Nguyễn Thị Song Tùng, Phó Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thành Trường Lộc, chủ đầu tư đơn phương quản lý quỹ bảo trì cũng không tốt, mà giao hết cho dân cư cũng không được. Do đó, để quản lý và sử dụng nguồn quỹ này an toàn, luật nên quy định có một ban kiểm soát có đại diện chủ đầu tư và cư dân. Ban này có quyền kiểm soát độc lập hoạt động, thu chi của ban quản trị. Ban kiểm soát gồm cư dân và một đại diện của chủ đầu tư chuyên về mặt kỹ thuật.

Ban kiểm soát sẽ có người nắm rõ kỹ thuật, chuyên môn để khi ban quản trị chi tiền cho khoản gì thì người này biết được số tiền đó chi đúng, chi đủ hay không rồi họp và quyết.

“Luật nên quy định cụ thể người đứng tên chủ tài khoản là 2 người với 2 chữ ký. Trong đó một người trong ban quản trị và một đại diện của chủ đầu tư. Khi đó 2 bên sẽ kiểm soát lẫn nhau. Khi muốn chi tiêu cái gì sẽ có sự biểu quyết thông qua của ban quản trị, khi đó cả 2 mới cùng ký chi tiền từ tài khoản ngân hàng. Làm như vậy sẽ không sợ bị người của ban quản trị ôm mất quỹ bỏ đi cũng không sợ chủ đầu tư chiếm dụng” - bà Tùng đề xuất.