Quá tải hạ tầng (B1): Tân Phú dày đặc chung cư

Tại một số quận, huyện đông dân cư ở TPHCM, tình trạng khoét lõm trong khu dân cư hiện hữu để xây dựng những khu chung cư dày đặc trong khi hạ tầng không đồng bộ dẫn đến tình trạng quá tải. Quận Tân Phú là một điển hình về tình trạng này.

Hơn 20 dự án trong bán kính 2km

Mặc dù là quận mới được tách ra từ quận Tân Bình, nhưng Tân Phú là quận có mật độ dân số khá đông định cư khá lâu trên địa bàn. Do đó hầu hết các tuyến đường đã xuống cấp và trở nên quá tải, mặc dù một số tuyến đường đã được TP, quận đầu tư nâng cấp như Lũy Bán Bích, Tân Hóa, Tô Hiệu, Lý Thánh Tông… Nếu nói về số lượng chung cư trên địa bàn quận so với một số quận, huyện tương đương cùng diện tích, không hẳn Tân Phú có nhiều dự án chung cư. Tuy nhiên các dự án chung cư trên địa bàn được đầu tư xây dựng quá dày đặc tại khu vực trung tâm quận, trong khi đó hạ tầng, đường sá trước đó chỉ đáp ứng cho dân cư hiện hữu. 

Về mặt lý thuyết khi duyệt dự án đều có các tiêu chí để xét duyệt. Cụ thể là mật độ dân số, hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội… Và quy mô từng dự án sẽ căn cứ vào các tiêu chí ấy. Nhưng thực tế có những dự án chủ đầu tư bằng cách nào đó xin tăng được chiều cao so với lần được duyệt ban đầu, tăng diện tích sàn, phá vỡ quy hoạch được duyệt, gây quá tải cho khu vực. Do đó, các cơ quan chức năng khi xem xét phê duyệt dự án cần nhất quán để đảm bảo quy hoạch, tránh quá tải. PGS.TS Nguyễn Minh Hòa, Phó CT Hội Quy hoạch Kiến trúc TPHCM

Có lẽ những người dân sống ở đây hoặc những ai phải thường xuyên đi làm việc qua khu vực này, dễ dàng nhận thấy 2 trục đường song song Lũy Bán Bích và Âu Cơ cùng với những đường xương cá cắt ngang như Trịnh Đình Thảo, Trịnh Đình Trọng, Tô Hiệu, Nguyễn Sơn… được xem là “thủ phủ chung cư” của quận Tân Phú. Nếu lấy nút giao Lũy Bán Bích - Thoại Ngọc Hầu làm tâm quay một bán kính chưa đến 2km sẽ có hơn 20 dự án chung cư, gồm những dự án đã xây xong, đang xây dựng và những dự án “trùm mền” từ nhiều năm nay. Chung cư 584 ở 785/1 đường Lũy Bán Bích do CTCP Đầu tư khai thác hạ tầng giao thông 584 làm chủ đầu tư đã xây dựng xong và đưa vào sử dụng từ nhiều năm nay. Cách đó khoảng 500m là chung cư Sài Gòn Town do CTCP Lilama - SHB làm chủ đầu tư mới hoàn thành đưa vào sử dụng với gần 350 căn hộ sau nhiều năm “đóng băng”.

Khủng nhất là mật độ chung cư đã và đang xây dựng trên đường Trịnh Đình Thảo, Trịnh Đình Trọng. Dự án Lotus Garden được xây dựng trên diện tích khoảng 7.000m2, với gần 600 căn hộ bao gồm nhiều block đã được đưa vào sử dụng từ năm 2012. Cách đó vài chục mét là dự án chung cư Đặng Thành do Công ty TNHH Đặng Thành làm chủ đầu tư được triển khai xây dựng trên diện tích 3.596m2 với tổng diện tích sàn xây dựng 29.172m2. Quy mô xây dựng: 1 hầm + 1 trệt + 1 lửng và 17 lầu với gần 250 căn hộ. Dự án khởi công vào tháng 6-2011, dự kiến hoàn thành vào tháng 12-2012, nhưng hiện nay vẫn đang trong giai đoạn... thi công.

Kề bên là dự án Lilama - SHB đầy tai tiếng không một bóng người, bỏ hoang từ nhiều năm nay. Đây là dự án do CTCP Lilama - SHB làm chủ đầu tư sau đó chuyển nhượng cho CTCP Đầu tư khai thác hạ tầng giao thông 584. Dự án ngưng thi công từ nhiều năm nay khiến hàng trăm khách hàng mua nhà tại đây hết sức lao đao. Sát bên Lotus Garden là chung cư Trung Đông Plaza. Dự án đã được cư dân dọn vào ở nhưng tầng trệt vẫn chưa được khai thác, tấm quảng cáo đã mục nát trông rất tiêu điều. Kế bên Trung Đông Plaza là Topaz Center do Công ty TNHH Việt Phát làm chủ đầu tư. Ngoài ra có thể kể một loạt dự án đang trong quá trình xây dựng tại khu vực này như Carillon 4, Carillon 2, chung cư Khuông Việt, Dragon, Centa Park…

Hạ tầng không đảm bảo

Khi cấp phép các dự án chắc chắn các cơ quan chức năng đều căn cứ trên nhiều tiêu chí theo quy định đã được duyệt như mật độ dân số, giao thông, điện nước…Tuy nhiên, bằng việc quan sát thực tế tại một số dự án cho thấy không hợp lý, ít nhất về mặt giao thông. Cụ thể dự án chung cư Khuông Việt do CTCP Địa ốc Tân Bình với số lượng 233 căn hộ, xây cao 17 tầng nhưng lại lọt thỏm trong khu dân cư hiện hữu với con đường trước mặt dự án chừng khoảng 4m. Hay dự án Carillon 4 với gần 250 căn hộ nhưng nằm trong một con hẻm đường Lũy Bán Bích có chiều rộng chưa đến 4m…
 

Chính vì dự án nhà cao tầng phát triển quá nhanh trong khi hạ tầng giao thông không theo kịp nên các tuyến đường nói trên thường xuyên quá tải. Trong khi đó 2 trục đường Lũy Bán Bích và Âu Cơ được xem là cửa ngõ kết nối các quận, huyện hướng Tây Bắc TP với khu vực quận 5, 6, 11 để đi vào trung tâm TP, nhưng phần diện tích mặt đường còn quá nhỏ không đủ cho cả 2 chiều lưu thông, nhất là vào các giờ cao điểm người dân có thể sẽ phải nhích từng chút một trong cả tiếng đồng hồ kẹt xe. Khói bụi, tiếng ồn, sự đông đặc làm cho cư dân mặt tiền đường Âu Cơ cảm thấy khó chịu và khó sống. Hiện nay đã có quyết định của UBND TPHCM về việc mở rộng đường Âu Cơ thành 4 làn đường, mỗi bên 2 đường lớn, nhưng khi nào thực hiện thì chưa biết. Hay những ai đi từ đường Trường Chinh ra Âu Cơ và ngược lại thông qua  ngã ba Bà Quẹo thường bắt gặp cảnh xe xếp hàng nối đuôi dài 300-500m và nhích từng chút.


Trao đổi với ĐTTC, ông Huỳnh Văn Hạnh, nguyên Bí thư Quận ủy, nguyên Chủ tịch UBND quận Tân Phú, hiện nay là Giám đốc Sở Tư pháp TP, cho biết thời gian qua quận đã nỗ lực đầu tư nâng cấp đường Lũy Bán Bích góp phần giảm tải giao thông khu vực này. Đường Âu Cơ lúc ông Hạnh còn làm lãnh đạo quận là một trong những con đường được quận rất quan tâm để nâng cấp mở rộng. Tuy nhiên con đường này một số đoạn lại “dính” vào quận Tân Bình nên thủ tục kéo dài, đến nay vẫn chưa được đầu tư. Dù vậy, các dự án chung cư trên trục đường này tiếp tục mọc lên trong khi đường ngày càng xuống cấp.

Do một thời gian dài thị trường BĐS “đóng băng” nên nhiều chung cư ở khu vực quận Tân Phú phải “trùm mền”. Song giả sử đến một lúc tất cả các chung cư ở khu vực này hoàn thiện và đều lấp đầy cư dân, có lẽ những tuyến đường này nếu không được mở rộng khi vào giờ cao điểm không phải kẹt xe mà là đứng nguyên tại chỗ.