Quản lý, sử dụng nhà chung cư: Còn nhiều băn khoăn

Thông tư số 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng về quản lý, sử dụng nhà chung cư có hiệu lực từ đầu tháng 4. Mặc dù đã đi vào cuộc sống nhưng không ít nội dung vẫn khiến người dân băn khoăn vì khó thực hiện.

Trước khi thông tư có hiệu lực, đã có nhiều ý kiến băn khoăn khi một số nội dung thiếu thực tế, khó thực hiện và thiếu chế tài xử lý. Được bàn nhiều nhất là nội dung người mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư được quyết định mua hoặc thuê chỗ để xe ô tô. Trường hợp nhà chung cư không có đủ chỗ để xe ô tô dành cho mỗi căn hộ thì chủ đầu tư giải quyết bán, cho thuê chỗ để xe này trên cơ sở thỏa thuận. Trường hợp không thỏa thuận được thì chủ đầu tư giải quyết theo phương thức bốc thăm…

Thực tế, vấn đề này không mới. Từ nhiều năm trước, một số chung cư cao cấp, như dự án Golden Westlake, 93 Lò Đúc (Hà Nội)… chủ đầu tư đã bán chỗ đỗ xe và đã có người mua với số tiền lên tới cả trăm triệu đồng. Tuy nhiên, khi thông tư có hiệu lực, nhiều người lo ngại, việc quy định giá theo thỏa thuận mà không có mức giá trần hợp lý, có thể khiến nhiều chủ đầu tư độc quyền, đẩy giá chỗ đỗ xe lên cao, hoặc xuất hiện tình trạng đầu cơ.

Ông Tạ Doãn Ninh, chủ đầu tư công trình chung cư mi ni Ngõ 389 Dịch Vọng (Cầu Giấy, Hà Nội) cho rằng: Việc cho phép chủ đầu tư "bán đứt" chỗ gửi xe cần tính toán kỹ và quản lý chặt chẽ để bảo đảm quyền lợi của người mua nhà, tránh tình trạng đầu cơ gây phức tạp xã hội. Không nên mặc định rằng, có chỗ để ô tô là chủ đầu tư được bán. Đặt trường hợp, một chung cư phải có 3.000m2 làm chỗ để xe cho cư dân. Nếu chủ đầu tư bố trí diện tích rộng hơn yêu cầu thì mới được bán phần dôi dư. Diện tích theo yêu cầu làm chỗ đỗ xe phải thuộc sở hữu chung, do ban quản lý chung cư điều hành và thu phí.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Nguyễn Đình Nghĩa, cư dân nhà NO9-11, Khu đô thị Dịch Vọng (Cầu Giấy) nêu, lâu nay, tranh chấp tầng hầm để xe của chung cư diễn ra rất phức tạp. Sau đó, cơ quan chức năng đưa ra quy định, tầng hầm là phần sử dụng chung của cả tòa nhà. Tại chung cư NO9-11, phần diện tích này được giao cho Ban quản trị quản lý, điều hành. Việc đỗ xe của cư dân được xem xét, bố trí ai đến trước được đăng ký trước. Nếu cung vượt cầu thì bốc thăm. Hộ gia đình không may mắn thì phải chấp nhận gửi xe bên ngoài. Kinh phí thu được từ trông giữ xe, một phần dành cho bảo hành, bảo trì chung cư. "Việc cho phép mua bán chỗ đỗ xe khiến nhiều hộ e ngại xảy ra xung đột lợi ích, gây mất trật tự, khó quản lý" - ông Nghĩa nói. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho rằng, quy định này đang tạo kẽ hở cho chủ đầu tư kiếm lợi, còn phần thiệt thòi đẩy cho người dân.

Ngoài vấn đề trên, khi đi vào cuộc sống, nhiều quy định của thông tư cũng khiến người dân băn khoăn. Chẳng hạn nội dung: "Nghiêm cấm hành vi gây mất an ninh, trật tự, nói tục, chửi bậy...", được nhiều người nhận xét là trùng với các quy định khác và không khả thi vì chẳng ai giám sát được hành vi đó. Hay quy định về hợp đồng dịch vụ quản lý nhà chung cư phải có tên, địa chỉ người đại diện ký hợp đồng, quy mô diện tích… là thừa, vì trong các hợp đồng kinh tế đều có sẵn biểu mẫu và được điều chỉnh bởi các quy định của pháp luật về quan hệ dân sự.

Tương tự, quy định việc chi kinh phí bảo trì chung cư phải được 100% thành viên ban quản trị đồng ý rất khó thực hiện. Vì theo ông Tạ Doãn Ninh, hiếm khi nào thực hiện một việc mà tất cả thành viên ban quản trị đều đồng ý nên thường sẽ làm theo số đông. Việc bảo trì chung cư là một việc cấp bách, nếu chờ thống nhất toàn bộ, có khi công trình hư hỏng nặng hơn.