Phó Cục trưởng nói về chuyện 'quýt làm cam chịu'

Ông Vũ Văn Phấn – Vụ trưởng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS cho biết, ngân hàng bảo lãnh cho doanh nghiệp bất động sản không phải là chuyện “quýt làm cam chịu”.

Người mua nhà được bảo vệ hơn

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 với rất nhiều thay đổi. Trong đó đáng lưu ý nhất là quy định doanh nghiệp bất động sản muốn bán nhà hình thành trong tương lai (nhà đang xây) thì phải được ngân hàng đứng ra bảo lãnh mới được bán. Trong trường hợp doanh nghiệp chậm tiến độ, bỏ dở dự án, ngân hàng bảo lãnh sẽ phải đứng ra trả tiền cho người dân.

Liên quan tới quy định này, có nhiều câu hỏi đặt ra về chuyện “quýt làm cam chịu”, doanh nghiệp bất động sản khi bị “vỡ trận” thì lại bắt các ngân hàng đứng ra chịu trách nhiệm trả lại tiền cho người dân.

Trả lời về vấn đề này, ông Vũ Văn Phấn – Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, hoàn toàn không có chuyện “quýt làm cam chịu” giữa ngân hàng với doanh nghiệp.

Bởi theo ông Phấn, quy định bảo lãnh bất động sản được xây dựng để phục vụ cho lợi ích chung của xã hội, giúp người dân khắc phục được nguy cơ bị mất tiền khi chủ đầu tư không hoàn thành dự án chứ không phải quy định ra để “quýt làm cam chịu”. Bảo lãnh bất động sản sẽ nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư bởi nếu muốn bán nhà hình thành trong tương lai thì phải có ngân hàng bảo lãnh.

Khi chủ đầu tư thu tiền của người mua nhà, nếu không hoàn thành tiến độ, ngân hàng đồng ý bảo lãnh sẽ phải đứng ra trả lại tiền cho người dân. Do đó, ngân hàng sẽ phải xem xét rất kỹ lưỡng tính khả thi của dự án, thẩm định kỹ năng lực tài chính của chủ đầu tư và lịch sử tín dụng.

Phó Cục trưởng đưa ra ví dụ ở Hàn Quốc có tới 14 đến 15 bậc xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp và đã đưa quy định ngân hàng bảo lãnh cho dự án bất động sản từ rất lâu. Theo đó, các doanh nghiệp có mức tín nhiệm càng cao thì phí bảo lãnh của ngân hàng càng thấp và ngược lại.

Quy định này có ba điểm lợi, đó là người dân không lo mất tiền; doanh nghiệp được bảo lãnh đồng nghĩa với việc dự án khả thi, đủ năng lực tài chính để thực hiện dự án; ngân hàng thu được một khoản phí để đề phòng trong trường hợp doanh nghiệp gặp rủi ro thì sẽ hoàn trả tiền cho người dân. Tuy nhiên, khả năng doanh nghiệp gặp rủi ro sẽ thấp đi bởi đã qua khâu thẩm định của ngân hàng.

Hàng loạt rào chắn chống “vỡ trận”

Theo ông Phấn, ngoài quy định bảo lãnh bất động sản, thực tế luật kinh doanh bất động sản cũng còn có rất nhiều quy định làm giảm nguy cơ mất tiền của người mua nhà và khả năng phải đền tiền của ngân hàng nhận bảo lãnh cho doanh nghiệp.

Theo đó, luật kinh doanh bất động sản quy định, dự án nhà chỉ được bán khi đáp ứng đủ điều kiện cơ bản: Chủ đầu tư phải hoàn thành hạ tầng kỹ thuật dự án, đối với công trình nhà cao tầng, chung cư thì phải xong phần móng.

Ngoài ra, Luật đất đai quy định khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, vốn tự có khi thực hiện đầu tư dự án của chủ đầu tư không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và không thấp hơn 15% đối với dự án từ 20 ha trở lên.

Điều 42 Luật kinh doanh bất động sản 2014 (có hiệu lực từ 1/7/2015) cũng quy định doanh nghiệp BĐS phải ký quỹ thực hiện dự án BĐS và tiền bão lãnh cho người mua nhà để bảo đảm thực hiện dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án từ 1-3% vốn đầu tư của dự án.

“Khi doanh nghiệp bán nhà đã xây xong, hoàn thiện thì không có gì phải bàn. Tuy nhiên, nếu doanh nghiệp bán nhà hình thành trong tương lai thì phải thêm điều kiện được ngân hàng bảo lãnh. Khi thu tiền của khách hàng, chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 30% giá trị căn nhà, được thu 70% trước khi bàn giao nhà, làm xong sổ đỏ mới được thu 100%, còn chưa xong sổ đỏ thì chỉ được thu 95%.” – ông Phấn nhấn mạnh.

Ông Phấn cũng cho biết mức phí bảo lãnh mà người dân phải trả thêm trong chi phí mua nhà cũng không làm ảnh hưởng gì tới thị trường bất động sản nói chung. Bởi thị trường “nóng” hay “lạnh” phụ thuộc vào tương quan cung – cầu chứ không phải do phí bảo lãnh.