Phí bảo lãnh BĐS sẽ dựa vào uy tín của chủ đầu tư

Theo bà Bùi Thị Kim Ngân, Trưởng phòng Tín dụng, Vụ Tín dụng, Ngân hàng Nhà nước phí bảo lãnh sẽ không có mức trần và mức sàn, mà do các ngân hàng tự thỏa thuận và quyết định, đánh giá uy tín của chủ đầu tư để đưa ra mức phí phù hợp.

Tính đến nay, sau 1 tháng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực, tuy nhiên quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai vẫn khiến nhiều chủ đầu tư vẫn loay hoay, lúng túng do chưa có những hướng dẫn cụ thể. Vừa qua, ngày 26/5, Thông tư 07 Quy định về bảo lãnh ngân hàng mới được Ngân hàng Nhà nước ban hành và bắt đầu có hiệu lực từ 9/8 tới. Nhưng không ít doanh nghiệp bất động sản cho rằng, một số nội dung trong Thông tư này chưa giải quyết được những vướng mắc trong thực tế.

Trao đổi tại hội thảo “Quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức, theo phản ánh của nhiều doanh nghiệp các ngân hàng đã có văn bản hướng dẫn từ Ngân hàng Nhà nước, nhưng khi chủ đầu tư hỏi về thủ tục bảo lãnh thì họ vẫn lúng túng về quy trình thực hiện.

Nêu câu chuyện thực tế của doanh nghiệp trong quá trình thực hiện đàm phán về phí bảo lãnh dự án bất động sản, đại diện Công ty cổ phần Đầu tư dầu khí toàn cầu cho biết làm việc với không dưới 5 ngân hàng, nhưng do không có quy định về mức phí cụ thể nên đều nhận được câu trả lời là phải xin ý kiến từ Ngân hàng Nhà nước về mức phí này.

Trả lời về vấn đề này, bà Bùi Thị Kim Ngân, Trưởng phòng Tín dụng, Vụ Tín dụng, Ngân hàng Nhà nước cho biết: “Trong thời gian tới, nếu như có vướng mắc thực sự liên quan đến việc này thì các bên sẽ phối hợp để tháo gỡ. Tuy nhiên, sau khi Thông tư 07 được ban hành thì bản thân các ngân hàng thương mại có đủ điều kiện họ đã ban hành quy trình nội bộ, trong đó đầy đủ các quy trình của một bảo lãnh hoàn chỉnh”

Cũng theo bà Ngân, về quy định NHNN công bố danh sách NHTM có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai, hiện, NHNN cũng đang khẩn trương rà soát và sẽ sớm công bố chính thức trên trang thông tin điện tử của NHNN. Như vậy, thời gian tới, doanh nghiệp vẫn sẽ phải chờ danh sách các ngân hàng sẽ được tham gia thực hiện bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai.

Còn về mức phí bảo lãnh, đại diện Vụ Tín dụng, Ngân hàng Nhà nước cho biết, phí bảo lãnh sẽ không có mức trần và mức sàn, mà do các ngân hàng tự thỏa thuận và quyết định đánh giá uy tín của chủ đầu tư để đưa ra mức phí phù hợp. Tuy nhiên, câu trả lời này vẫn khiến cho doanh nghiệp băn khoăn, đại diện Công ty cổ phần Đầu tư dầu khí toàn cầu cho rằng, nếu không có quy định rõ ràng thì chủ đầu tư rất khó thỏa thuận với ngân hàng.

Một vấn đề khác cũng được đặt ra liên quan đến tài sản đảm bảo. Theo đó, nhiều dự án để triển khai được thì đã phải dùng chính dự án để vay vốn ngân hàng, do đó nếu không dùng được chính tài sản dự án làm điều kiện bảo lãnh, thì chủ đầu tư phải có 1 tài sản khác là tiền mặt hoặc một bất động sản khác. Điều này với một số chủ đầu tư là bất khả thi vì chủ đầu tư bán hàng để lấy tiền xây dựng chứ không phải bán xong để lấy tiền đó làm bảo lãnh. Đối với các dự án như vậy, thành phần hồ sơ có bắt buộc phải có hợp đồng đã ký với khách hàng không? Ngân hàng làm bảo lãnh cho từng hợp đồng riêng lẻ hay cho toàn dự án, nếu riêng lẻ thì tài sản đảm bảo sẽ như thế nào?

Theo đại diện Ngân hàng Nhà nước, vấn đề này sẽ được thực hiện theo quy định hiện hành về giao dịch có tài sản đảm bảo.

Còn theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng, khi thiết kế Luật, yêu cầu trước khi bán nhà, chủ đầu tư và người mua phải có cam kết ngân hàng sẽ bảo lãnh các nội dung chủ đầu tư không thực hiện. Điều này cũng đồng nghĩa với việc Ngân hàng sẽ hoàn trả số tiền ứng trước cũng như các khoản tiền khác theo hợp đồng cho khách hàng theo hợp đồng đã ký kết.

Về cơ bản, liên quan tới thủ tục cũng như các bước triển khai hợp lý từ phía Ngân hàng, chủ đầu tư hay khách hàng, Luật chỉ đề ra các vấn đề khung pháp lý và Thông tư làm rõ hơn. Còn lại, quy trình bảo lãnh tùy theo các NHTM. Các ngân hàng đã có nhiều kinh nghiệm trong việc bảo lãnh, trước đây cũng đã tiến hành bảo lãnh bất động sản, nên sẽ không có khó khăn trong quy trình, thủ tục – ông Hà nhận định.

Tuy nhiên, các doanh nghiệp vẫn chưa thỏa mãn với câu trả lời từ phía các cơ quan chức năng. Với những khó khăn thực tế trong quá trình thực hiện doanh nghiệp vẫn còn nhiều boăn khoăn và lung túng.