Phát triển nhà ở xã hội: Cung - cầu khó gặp nhau

Chủ trương phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) đã mở ra cơ hội sở hữu nhà cho nhiều người có thu nhập thấp, trung bình, đặc biệt là ở đô thị. Không thể phủ nhận những lợi ích về mặt xã hội và kinh tế mà chính sách này mang lại, tuy nhiên, vẫn còn nhiều băn khoăn đối với loại hình nhà ở này khi mà nhiều người dân có nhu cầu thực lại không dễ dàng tiếp cận với gói vay tín dụng, nhiều chủ đầu tư vẫn còn e ngại khi đầu tư vào phân khúc này, dẫn đến số lượng nguồn cung NƠXH còn hạn chế so với nhu cầu rất lớn của người dân.

Trên thực tế, bên cạnh những người có may mắn được tiếp cận gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng, thì vẫn còn một bộ phận không nhỏ người dân chưa thể mua được NƠXH vì vẫn còn vướng mắc về thủ tục vay (chứng minh thu nhập, khả năng trả nợ…) từ ngân hàng.

Đồng tình với thực trạng trên, một số chuyên gia kinh tế cho rằng, khó khăn lớn nhất vẫn là việc khách hàng không chứng minh được thu nhập, hoặc không có phương án trả nợ ngân hàng một cách tối ưu.

Khi cho vay gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng, các ngân hàng thương mại cũng phải tính tới rủi ro chính là ở cách thức tính thu nhập của đối tượng vay (thu nhập trung bình trên 9 triệu đồng thì không thuộc đối tượng được vay nhưng thu nhập trung bình dưới 9 triệu đồng thì người vay sẽ không có tiền để trả nợ ngân hàng để mua nhà).

Có nghĩa là, người có mức thu nhập không chịu thuế (từ 9 triệu đồng trở xuống sau khi giảm trừ gia cảnh), nhưng đối với các ngân hàng thương mại thì 9 triệu đồng này là không đủ để cho vay.

Mặt khác, theo quy định thì người thu nhập thấp muốn mua nhà thì phải nộp trước 20%, được vay 80% nhưng phải thế chấp 100% giá trị căn nhà. Khách hàng đã bảo đảm trả vốn vay bằng chính căn nhà đó nhưng ngân hàng không chấp thuận và buộc vẫn phải chứng minh thu nhập nằm trong khung đủ khả năng trả nợ.

Điều này đã làm khó đối tượng mua nhà. Vì vậy một số ý kiến cho rằng, Ngân hàng Nhà nước nên chỉ đạo các ngân hàng thương mại không cần chứng minh thu nhập đối với người thu nhập thấp.

Còn về phía chủ đầu tư, các doanh nghiệp khi đầu tư vào lĩnh vực nhà ở này cũng sẽ nhận được ưu đãi về tiền sử dụng đất, việc lập, phê duyệt dự án được tiến hành nhanh chóng…

Nhưng vì vấn đề tế nhị khiến họ cũng chưa thực sự mặn mà đầu tư vào chính là lợi nhuận thu về từ các dự án NƠXH (lợi nhuận thấp, việc phê duyệt dự án, giá thành, giá bán được thực hiện và kiểm soát khá nghiêm ngặt…).
Trong khi đó, những dự án nhà ở thương mại dù có phải trả thêm tiền sử dụng đất thì các chủ đầu tư vẫn thấy “thoải mái” hơn, bởi sẽ không bị khống chế về giá thành sản phẩm, doanh nghiệp có vị trí đầu tư cạnh tranh và tất nhiên lợi nhuận sẽ thu về nhiều hơn.

Chính vì vậy, thời gian qua, các dự án nhà ở thương mại được đầu tư song song với NƠXH, nhưng có phần nhỉnh hơn về số lượng căn hộ cung cấp tới khách hàng.

Còn với số lượng khiêm tốn các dự án, nguồn cung phân khúc NƠXH vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu quá lớn của người dân có thu nhập thấp ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM…

Thực tế cho thấy, nếu chỉ chăm chăm quan tâm đến lợi nhuận thu về khi đầu tư xây dựng NƠXH thì cung - cầu sẽ khó gặp nhau. Thế nên, đại diện một số doanh nghiệp cho rằng, cần có những quy định thoáng cho phép các doanh nghiệp kinh doanh BĐS thiết lập các kênh huy động vốn mới để đầu tư vào lĩnh vực này, chứ không thể phụ thuộc vào mỗi ngân hàng hoặc gói tín dụng của Chính phủ.

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2014 cũng nên cho phép doanh nghiệp đa dạng hóa các loại hình sản phẩm NƠXH như bán, cho thuê, thuê mua và hình thức cho vay mua nhà phù hợp với điều kiện của từng loại khách hàng, vì không phải ai cũng có đủ điều kiện để tiếp cận gói tín dụng hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng hay một số gói tín dụng khác được đề xuất.

Cũng không nên quá lo ngại việc phát triển ồ ạt phân khúc nhà ở này vì nhu cầu NƠXH là nhu cầu ở thực nên số lượng giao dịch tăng khi nguồn cung được đảm bảo.

Theo quy định của Nghị quyết 02/NQ-CP do Chính phủ ban hành, chỉ còn gần 1 năm nữa (tới ngày 1/6/2016), gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng sẽ hết thời hạn giải ngân. Tuy nhiên, một thông tin đáng mừng từ đại diện Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) là theo quy định của Luật Nhà ở mới, các chính sách NƠXH sẽ vẫn tiếp tục thực hiện và được triển khai tại Ngân hàng Chính sách xã hội.

Phía Ngân hàng Nhà nước cũng có quy định các ngân hàng thương mại tham gia gói hỗ trợ phải dành ra một tỷ lệ tín dụng phù hợp để cho vay đối với NƠXH, chứ không phải sẽ dừng ngay gói 30 nghìn tỷ đồng…

Vì vậy mà người thu nhập thấp có nhu cầu thực về nhà ở sẽ tiếp tục có cơ hội tiếp cận gói tín dụng, các doanh nghiệp có thời gian cân nhắc về vay vốn đầu tư xây dựng NƠXH, nếu như mọi việc diễn tiến thuận lợi thì sẽ rút ngắn khoảng cách cung - cầu khi nguồn cung đảm bảo, giao dịch ổn định...