Phát triển nhà cao tầng nội đô, cần thêm quy chuẩn

Trước sự gia tăng nhanh của dân số, việc phát triển các dự án cao tầng là xu hướng tất yếu tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, để tạo nên bộ mặt đô thị văn minh, hiện đại, cần phải quản lý chặt chẽ về quy chuẩn tiêu chuẩn nhà cao tầng nội đô.

Điểm cộng của nhà cao tầng

Với các tiện ích, không gian sống thoáng đãng, các chung cư cao tầng là lựa chọn của nhiều người dân đô thị hiện nay. Các chung cư được thiết kế hợp lý, tích hợp các tiện ích như trung tâm mua sắm, bể bơi, rạp chiếu phim, phòng tập gym, spa…, đã tiết kiệm thời gian đi lại, mua sắm, vui chơi giải trí của người dân.

Ngoài ra, các khu nhà cao tầng này cũng giúp giải tòa bài toán “đất chật, người đông”, tăng hiệu quả sử dụng đất tại các đô thị lớn, vốn có tốc độ gia tăng dân số cơ học cao. Hơn nữa, nhà cao tầng khi được xây dựng theo quy hoạch với sự đồng bộ về mặt hạ tầng, kỹ thuật, cảnh quan môi trường, sẽ tạo ra diện mạo mới cho đô thị văn minh.

Ở Việt Nam, chủ trương phát triển chung cư cao tầng còn tạo cơ hội cho các doanh nghiệp xây dựng được tiếp cận với tiến bộ khoa học kỹ thuật, tạo nguồn ngân sách lớn cho Nhà nước.

Trên thực tế, việc xây dựng nhà cao tầng có liên quan và tác động nhiều đến kiến trúc, cảnh quan đô thị và ngược lại, kiến trúc cảnh quan cũng là một lĩnh vực khoa học có liên quan đến các lĩnh vực khác như quy hoạch không gian, quy hoạch hạ tầng, kiến trúc công trình. Việc tạo ra một đô thị có không gian, kiến trúc, cảnh quan tốt, đồng nghĩa với việc tạo ra một diện mạo đô thị có bản sắc. Giảm thiểu tác động của sự phát triển lên môi trường, cung cấp các phương thức khai thác hiệu quả trong kết nối giao thông, giảm thiểu tác động bất lợi trên các khu đất liền kề và cuối cùng là tạo điều kiện sống an toàn, lành mạnh cho người cư dân đô thị.

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, PGS.TS. Nguyễn Hồng Tiến, nguyên Cục trưởng Cục Hạ tầng - Kỹ thuật (Bộ Xây dựng) cho biết, thời gian qua, nhiều nhà cao tầng được xây dựng đã đóng góp vào việc làm thay đổi bộ mặt kiến trúc đô thị, tạo nên sắc thái mới của sự phát triển và nhiều nhà cao tầng vẫn tập trung vào khu vực đô thị hiện hữu. Bởi đây là khu vực có giá trị kinh doanh cao và khá thuận lợi về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Việc này mang lại hiệu quả bước đầu là tăng hiệu quả giá trị sử dụng đất, tăng giá trị đầu tư, bổ sung số lượng lớn văn phòng, khách sạn, chung cư cao cấp. Bên cạnh đó, cũng bổ sung một số khu vui chơi, giải trí, thương mại, dịch vụ, góp phần nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của người dân, tạo động lực phát triển khu vực lân cận.

Đồng quan điểm, GS.TS. Nguyễn Tố Lăng, nguyên Phó hiệu trưởng Trường đại học Kiến trúc Hà Nội chia sẻ, quá trình đô thị hóa ngày càng mạnh, cư dân tập trung nhiều vào các thành phố lớn, làm tăng nhu cầu về chỗ ở, nơi làm việc và các nhu cầu khác về hạ tầng cơ sở. Các công trình cao tầng được xây dựng có ý nghĩa to lớn trong việc giải quyết diện tích sử dụng cho thành phố. Hơn thế nữa, nhà cao tầng là điểm nhấn cho không gian đô thị nói chung và tạo dựng hình ảnh đô thị.

Nhưng cần đi đúng hướng

Dù nhà cao tầng có nhiều ưu điểm, nhưng theo nhận định của giới chuyên gia, trong nhiều đồ án quy hoạch cũng như thực tế xây dựng, không gian kiến trúc cảnh quan đô thị, trong đó có không gian nhà cao tầng vẫn chưa được quan tâm đúng mức. Công tác quản lý, kiểm soát phát triển đô thị vẫn còn hạn chế, tình trạng điều chỉnh quy hoạch, cấp phép xây dựng các công trình nhà cao tầng tại một số đô thị chưa được kiểm soát chặt chẽ, gây áp lực quá tải lên hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, gây lãng phí lớn và giảm chất lượng phát triển đô thị.

Trong các khu chung cư cao tầng, mật độ xây dựng còn quá cao do việc tận dụng không gian sử dụng, chưa nói đến áp lực từ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, chất lượng sống trong các nhà cao tầng bị nhiều hạn chế về môi trường, thông thoáng, tầm nhìn. Việc thiết kế đô thị chưa được quan tâm đúng mức cho các tuyến phố, các lô phố trong đô thị nói chung và những khu vực có nhà cao tầng nói riêng.

Việc thiết kế nhà cao tầng hầu như chỉ tập trung vào từng công trình cụ thể, chưa quan tâm đến tổng thể không gian đô thị về tính hài hòa, tỷ lệ tương thích giữa nhà cao tầng với không gian xung quanh. Nhiều công trình không có khoảng lùi, hoặc khoảng lùi không đáng kể, làm cho không gian xung quanh thêm chật chội, thiếu tầm nhìn cho người quan sát.

Chính vì vậy, theo nhận định của các chuyên gia, để nhà cao tầng phát huy những điểm cộng của nó, cần phải thực hiện tốt công tác quản lý các quy chuẩn, tiêu chuẩn nhà cao tầng để tạo ra các đô thị đáng sống.

Với các tiêu chí cấu trúc đô thị, địa điểm xây dựng phù hợp, sử dụng hợp lý tài nguyên, tiết kiệm năng lượng, cải thiện chất lượng môi trường, bảo tồn bản sắc giá trị văn hóa đặc trưng trong xây dựng công trình. Trong đó, phát triển không gian, kiến trúc, cảnh quan theo hướng bền vững, xanh là xu thế toàn cầu và được định hướng ở Việt Nam.

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, Ths. Trần Thanh Ý, Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho biết, trong quy hoạch chung xây dựng đô thị để đảm bảo đô thị phát triển bền vững, năng động, hiệu quả, cần phải xác định được các cấu trúc phát triển không gian đô thị, nhằm thực hiện các chiến lược phát triển đô thị.

Cấu trúc phát triển không gian tổng thể của toàn bộ đô thị là kết quả lồng ghép các cấu trúc thành phần và khu hạ tầng kỹ thuật đô thị, bao gồm cấu trúc không gian thông nhiều tầng bậc và khung hạ tầng kỹ thuật chính trong đô thị. Tùy chiến lược phát triển và các tiềm năng phát triển, có thể cần xác định ngưỡng đối với quy mô một số chức năng trong đô thị.

Việc phải đáp ứng các quy định về kiểm soát chức năng xây dựng công trình, quản lý không gian, kiến trúc cảnh quan đô thị trên cơ sở phù hợp với quy hoạch phân khu đô thị, quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị, các quy chế quản lý kiến trúc đô thị về diện tích, khoản lùi tối thiểu, tầng cao, mật độ, khả năng tiếp cận về giao thông, giao thông tĩnh và các quy định về phòng cháy, chữa cháy đòi hỏi phải có quy định phù hợp.

Cũng theo Ths. Trần Thanh Ý, để tháo gỡ những bất cập, vướng mắc trong thiết kế, xây dựng nhà chung cư cao tầng, từng bước cần phải xây dựng hoàn chỉnh các quy chuẩn, tiêu chuẩn, định mức đối với nhà cao tầng, các quy định phải tiệm cận với yêu cầu thực tế, làm rõ những yêu cầu cần quản lý và phải có những chính sách phù hợp của Nhà nước và chính quyền địa phương.

“Việc lựa chọn được địa điểm xây dựng có ý nghĩa quyết định đến hiệu quả đầu tư dự án. Đối với chính quyền, việc chấp thuận địa điểm xây dựng sẽ quyết định mục đích sử dụng đất tại địa điểm đó. Đây cũng là bước quyết định các chỉ tiêu cơ bản về quy hoạch và kiến trúc công trình như mật độ xây dựng, chiều cao công trình và một số yêu cầu khác được nêu trong văn bản chấp thuận địa điểm xây dựng. Quy chuẩn về mật độ cây xanh, tiêu chuẩn tầng cao về giao thông đô thị… Hiện nay, chúng ta mới chỉ qua tâm đến mật độ xây dựng, mà chưa quan tâm hệ số sử dụng đất”, Ths. Trần Thanh Ý cho biết.

Mặt khác, theo nhận định của giới chuyên gia, để kiểm soát phát triển nhà cao tầng, thì các chỉ tiêu về quy hoạch như mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, mật độ cây xanh, khoảng lùi, khoảng cách giữa các nhà cao tầng, khoảng cách ly vệ sinh, an toàn, phòng cháy, chữa cháy… phải được định lượng và phải phù hợp với quy hoạch phân khu đô thị và quy hoạch chi tiết khu vực được duyệt và cần thiết phải quy định trong quy chuẩn, tiêu chuẩn.

Trong các khu vực nội đô, khu vực hạn chế phát triển, quy chuẩn, tiêu chuẩn cần đưa ra những quy định khống chế về mật độ xây dựng và chiều cao. Bên cạnh đó, kiến trúc nhà cao tầng cần phải hài hòa với kiến trúc cảnh quan khu vực về hình khối đường nét, màu sắc hoặc có thể tạo sự tương phản nhằm tôn vẻ đẹp của các công trình.

Ngoài ra, cần có thêm quy định về nhà cao tầng không được xây dựng riêng lẻ, phải xây dựng thành từng cụm, từng khu hoàn thiện về mặt hạ tầng kỹ thuật đô thị, hạ tầng xã hội, mảng xanh, khoảng thở và các công trình công ích.