Phát mãi tài sản thế chấp, chủ nhà được quyền ưu tiên mua đất

Chủ đất và chủ nhà là hai người khác nhau, giải quyết quyền lợi ra sao khi ngân hàng đòi bán nhà, đất để thu hồi nợ?

Thực tế nhiều năm qua, có quá nhiều vụ kiện đòi nợ của ngân hàng mà tài sản đảm bảo liên quan đến đất đai. Rất nhiều trường hợp, việc thẩm định tài sản bảo đảm là đất đai đã không được thực hiện chặt chẽ, đầy đủ dẫn đến rắc rối, ra tòa giải quyết mãi không xong.

Phổ biến là trường hợp người có đất đem đi thế chấp ngân hàng, nhưng trên đất lại có nhà (tài sản gắn liền với đất) của người khác. Việc giải quyết các vụ kiện này thường không thống nhất hoặc tòa án cấp trên hủy án yêu cầu giải quyết lại dẫn đến vụ kiện kéo dài nhiều năm, đương sự bức xúc.

Chính vì vậy, trong đợt ban hành án lệ gần đây nhất, Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã thông qua án lệ số 11 hướng dẫn giải quyết các vụ việc tương tự.

Nguồn của án lệ này là Quyết định giám đốc thẩm 01/2017/KDTM-GĐT. Theo đó, một ngân hàng cho doanh nghiệp vay tiền, tài sản bảo đảm là nhà đất của bên thứ ba. Thực chất, người đứng ra đưa tài sản vào thế chấp là bố mẹ của chủ doanh nghiệp.

Khi doanh nghiệp không trả được nợ, ngân hàng yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm, nhưng gia đình không chấp nhận. Vì thế, ngân hàng đã khởi kiện. Vụ việc đã qua hai cấp xét xử và kiến nghị giám đốc thẩm.

Sở dĩ vụ việc kéo dài là vì trên diện tích đất hơn 140 m2 được thế chấp cho ngân hàng có 2 ngôi nhà, một ngôi nhà do vợ chồng chủ đất xây dựng, một ngôi nhà 3 tầng khác với 16 người thường trú do các con của ông bà xây dựng.

Hợp đồng thế chấp chỉ ghi nhận thế chấp đất và ngôi nhà của ông bà. Ngân hàng khi thẩm định biết rõ trên đất còn một ngôi nhà khác, nhưng không xác minh làm rõ về quyền sở hữu, cũng như tình trạng sinh sống ở đó.

Những người con đã xây dựng ngôi nhà không chấp nhận cho ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm và kháng cáo, rồi đề nghị giám đốc thẩm. Bản án phúc thẩm đã tuyên hủy án sơ thẩm giao cấp sơ thẩm giải quyết lại.

Vụ án đã bị kéo dài nhiều năm, việc cho vay diễn ra từ năm 2008, khởi kiện năm 2011 và đến năm 2017 có quyết định giám đốc thẩm hủy án phúc thẩm, giao Tòa án giải quyết lại theo trình tự phúc thẩm.

Quyết định giám đốc thẩm cho rằng, đáng lẽ tòa án phải quyết định rõ có phát mãi căn nhà 3,5 tầng hay không để đảm bảo quyền, lợi ích của các bên. Tòa án cần yêu cầu đương sự cung cấp các tài liệu, chứng cứ chứng minh nguồn gốc hình thành căn nhà để giải quyết vụ án đảm bảo quyền, lợi ích của những người đã bỏ tiền xây nhà. Tòa án cần khuyến khích các đương sự thỏa thuận giải quyết tài sản bảo đảm, nếu bán thì cần ưu tiền cho bên sở hữu mua trước nếu họ có nhu cầu.

Tuy nhiên, quá trình tố tụng kéo dài do quan điểm giải quyết vụ án khác biệt ở các cấp tòa án, dẫn đến ảnh hưởng quyền lợi của tất cả các bên. Với việc ban hành án lệ này, các vụ việc khác sẽ được đẩy nhanh giải quyết thống nhất.

Theo đó, một phần nội dung của quyết định giám đốc thẩm được sử dụng làm án lệ.

Cụ thể, trường hợp trên đất có nhiều tài sản gắn liền với đất mà có tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất, có tài sản không thuộc sở hữu của người khác, mà người sử dụng đất chỉ thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của mình, hợp đồng thế chấp có nội dung, hình thức phù hợp với quy định pháp luật thì hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật.

Trường hợp bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận bên nhận thế chấp được bán tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất mà trên đất có nhà thuộc sở hữu người khác, thì người sở hữu nhà được quyền ưu tiên nếu họ có nhu cầu mua.