Pháp lý condotel không ổn, khó cho cả du lịch

Việc chưa định hình pháp lý cho loại hình căn hộ - khách sạn (condotel) không chỉ gây lấn cấn cho nhà đầu tư, mà còn có thể gây khó khăn trong việc phát triển du lịch.

Bùng nổ condotel

Báo cáo mới nhất từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, condotel là hiện tượng đáng lưu ý nhất trên thị trường bất động sản hiện nay với lượng cung lên đến 22.837 căn. Trong đó, 77,7% có mức giá thuộc phân khúc bất động sản cao cấp, từ 35 - 70 triệu đồng/m2.

Mặc dù mới phát triển trong một vài năm gần đây, nhưng nguồn cung condotel đã xấp xỉ nguồn cung phân khúc đất nền, là loại sản phẩm được nhà đầu tư ưa chuộng hàng đầu trên thị trường bất động sản nhiều năm qua. Trong đó, Khánh Hòa chiếm tỷ trọng 52% nguồn cung condotel, còn Đà Nẵng chiếm khoảng 13%.

Nguồn cung lớn tại các dự án như The Arena Cam Ranh (5.248 căn), Vinpearl Empire (1.300 căn), Swisstouches Lalune Resort (1.900 căn), Panorama Nha Trang (1.116 căn), Cocobay Đà Nẵng (trên 10.000 căn), Hòa Bình Green (1.500 căn), Soliel Đà Nẵng (1.000 căn)…

Lượng giao dịch thành công condotel ở Khánh Hòa vào khoảng 7.200 căn, trong đó một nửa là nhà đầu tư đến từ Hà Nội, phần còn lại là các nhà đầu tư TP.HCM, Việt kiều, người nước ngoài và người dân địa phương. Còn tại Đà Nẵng có khoảng trên 3.000 giao dịch thành công.

Ở một số thị trường mới nổi khác, lượng cung và giao dịch condotel chưa lớn như ở Nha Trang và Đà Nẵng. Tại Hạ Long, có khoảng 1.400 căn được bán từ 2 dự án của FLC và BIM. Tại Phú Quốc, tổng nguồn cung năm 2017 vào khoảng 1.100 căn, chủ yếu từ các dự án của Sun Group, BIM Group và CEO group, mức giá condotel trung bình từ 45 - 90 triệu đồng/m2.

Theo VARS, năm 2018, phân khúc condotel tiếp tục phát triển mạnh tại các thành phố du lịch, đặc khu kinh tế mới thành lập, nhưng sự phát triển ồ ạt loại hình này có thể làm dư cung cục bộ trong ngắn hạn, nên giá khó tăng.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký VARS cho biết, việc bùng nổ của condotel đến từ nhiều lý do. Trong đó, so với đầu tư phân khúc đất nền, thì đầu tư condotel có nhiều cái lợi khi chi phí đầu tư ban đầu thấp và tạo được nguồn thu cho các nhà đầu tư cá nhân với tỷ suất lợi nhuận lên đến 10 - 12%/năm tổng giá trị đầu tư.

Bên cạnh đó, đầu tư condotel được xem là phương án rất tốt cho phát triển ngành dịch vụ chất lượng cao mà Việt Nam đang định hướng trọng tâm phát triển. Theo ông Đính, hiện nay, chiến lược phát triển du lịch Việt Nam xác định, Nhà nước đẩy mạnh xã hội hóa, huy động mọi nguồn lực cho đầu tư phát triển du lịch. Trong khi đó, Luật Nhà ở 2014 nới điều kiện sở hữu bất động sản tại Việt Nam cho người nước ngoài, Việt kiều cũng tạo điều kiện thuận lợi để bất động sản du lịch cao cấp phát triển.

Ngoài ra, mức tăng trưởng mạnh khách du lịch, với công suất trung bình của các khách sạn cao cấp hiện đạt 60 - 65%, cũng là con số khá tốt để đầu tư khách sạn cao cấp trong bối cảnh Việt Nam đang thiếu những khách sạn quy mô lớn.

Một lý do nữa giúp condotel phát triển là tầng lớp trung lưu tại Việt Nam đang tăng nhanh, dự báo đến năm 2035, Việt Nam sẽ có trên một nửa dân số thuộc nhóm trung lưu. Nhu cầu của tầng lớp này sẽ tạo hiệu ứng lớn lên xu thế phát triển xã hội, đầu tư phát triển bất động sản cao cấp, trong đó có bất động sản du lịch.

Cần định hình pháp lý chuẩn cho condotel

Mặc dù là xu hướng mới, nhưng theo đánh giá của luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, việc đầu tư condotel cũng tiềm ẩn một số rủi ro, như khó dự đoán sự thay đổi nhu cầu của khách du lịch, khó định hình trước được khả năng khai thác của dự án khi đi vào hoạt động, đặc biệt là rủi ro về pháp lý khi Luật Du lịch và các luật khác chưa định nghĩa và phân loại condotel là loại hình cơ sở lưu trú du lịch.

“Condotel chưa được thống kê đầy đủ trong thống kê du lịch, mặc dù đây là dịch vụ lưu trú cao cấp. Điều này gây khó khăn trong việc quy hoạch, dự báo buồng khách sạn có thể phục vụ khách của ngành du lịch. Chính vì vậy, condotel nên được đưa vào dự thảo Luật Du lịch mới hoặc nghị định và thông tư hướng dẫn thực hiện Luật Du lịch”, ông Hà kiến nghị.

Còn theo ông Lê Ngọc Tuấn, Vụ khách sạn (Tổng cục Du lịch Việt Nam), sự xuất hiện thêm condotel cao cấp có khả năng gây dư thừa hoặc khiến phân khúc thị trường này bão hòa, trong khi tốc độ tăng trưởng khách không thể làm tăng đột biến công suất buồng hiện có. Nếu condotel xuất hiện không có sự tính toán theo quy hoạch, thì chủ đầu tư thứ cấp rất dễ bị chôn vốn do khả năng khai thác của dự án không như kỳ vọng. Điều này gây lãng phí rất lớn các nguồn lực của Nhà nước và nhân dân. Do đó, việc dự báo, quy hoạch và cấp phép cần có sự vào cuộc của các cơ quan quản lý nhà nước.

Từ thực tiễn kinh doanh, ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch HĐQT CEO Group cho rằng, các quy định pháp luật liên quan tới condotel chưa thật sự đầy đủ. Hiện tại, chưa có quy chuẩn kỹ thuật riêng cho condotel, việc xây dựng condotel ven biển được áp dụng quy chuẩn tương tự như xây dựng nhà chung cư.
“Mặc dù về hình thức, condotel ven biển có nhiều điểm tương đồng với nhà chung cư, song do mục đích sử dụng hoàn toàn khác biệt (làm khách sạn phục vụ nghỉ dưỡng, không hình thành đơn vị ở), nên việc áp dụng quy chuẩn kỹ thuật xây dựng chung cư cho condotel ven biển sẽ có những điểm bất cập", ông Bình nói.

Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu căn hộ khách sạn cho khách hàng mua condotel (sổ đỏ), theo nguyên tắc, bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư được Nhà nước cấp sổ đỏ (Khoản 3, Điều 19, Luật Kinh doanh bất động sản), nhưng trên thực tế, hầu hết người mua condotel chưa được cấp sổ đỏ vì pháp luật chưa có cơ chế rõ ràng.

Ông Bình cho rằng, pháp luật cần có hướng dẫn cụ thể về việc cấp sổ đỏ cho condotel theo hướng cá nhân, tổ chức có thể mua và được sổ đỏ, dù dự án đó được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ hay đất ở không hình thành đơn vị ở. Điều này cũng giúp chủ sở hữu căn hộ tiếp cận được với các nguồn tín dụng khi đầu tư condotel, bởi chỉ khi có sổ đỏ mới có thể thế chấp căn hộ để vay vốn từ ngân hàng.

Đồng quan điểm, luật sư Hà cho rằng, đầu tiên là cần phải ưu tiên định danh được loại hình bất động sản dưới góc độ pháp lý gắn liền với mục đích sử dụng bất động sản. Sau đó, phải ấn định được cơ chế công nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản đối với tổ chức, cá nhân có nhu cầu.

Về phía chủ đầu tư, theo ông Hà, khi lựa chọn mô hình phát triển, cần hoạch định tốt, cũng như thực hiện nghiên cứu khả thi ngay từ ban đầu để có thể có được một sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường, cũng như khả năng tài chính và đảm bảo vận hành tốt trong tương lai.

Cũng theo ông Hà, khi tham gia đầu tư vào dự án condotel, người mua, nhà đầu tư cần xem xét kỹ về tính chất pháp lý của dự án để đánh giá về mặt quyền lợi sở hữu của mình như thế nào. Khi ký hợp đồng giao cho chủ đầu tư quản lý bất động sản của mình, cũng cần nghiên cứu kỹ các điều khoản, điều kiện và quyền lợi trong đó. Nếu chưa tìm hiểu kỹ lưỡng, đổ tiền vào condotel chỉ vì những lời quảng cáo, cam kết lợi nhuận, nhà đầu tư có thể gánh rủi ro lớn.