Xu hướng tăng giá đất nền

Năm 2017 cả nước có 3.077 dự án BĐS được triển khai, sử dụng 79.943ha đất. Trong năm 2018, giới đầu tư nhận định đất nền tiếp tục là phân khúc được ưa chuộng, nhiều khả năng sẽ bùng nổ giao dịch ăn theo quá trình hoàn thiện hạ tầng, chiến lược phát triển các đô thị lớn. Theo đó giá bán đất nền sẽ tăng vì khan hiếm nguồn cung.

Nhiều khách hàng quan tâm

Tại thị trường Hà Nội, thời gian gần đây đất nền dọc mặt đường Quốc lộ 32, khu vực Hoài Đức - Đan Phượng có lượng giao dịch và giá tăng lên nhanh chóng, có nơi lên tới gần trăm triệu đồng/m2.

Cụ thể, giá đất tại các dự án khu vực trung tâm huyện Hoài Đức 2 bên mặt đường Quốc lộ 32 tăng mạnh. Khu vực đất nền lân cận dự án đô thị mới Kim Chung - Di Trạch đang có giá bán trung bình 55-85 triệu đồng/m2. Thậm chí, đất thổ cư khu vực xa trung tâm huyện, thuộc các xã cũng có xu hướng tăng lên, trung bình 22-35 triệu đồng/m2, tùy vị trí.

Đất đấu giá nằm sát cổng đô thị mới Kim Chung - Di Trạch cũng theo đà tăng giá, khi một số doanh nghiệp sau khi đấu giá thành công quyền sử dụng đất tại khu vực này, đã tiến hành phân lô bán nền với giá bán sang tay 50-80 triệu đồng/m2. Nhiều dự báo cho rằng giá đất nền khu vực Hoài Đức sẽ còn tăng thêm do nhà đầu tư thứ cấp đang găm hàng.

Giá đất nền tăng xuất phát từ quan hệ cung cầu trên thị trường, nhưng biên độ tăng bao nhiêu phụ thuộc vào các động thái chính sách thị trường trong thời gian tới. Để tránh tình trạng sốt đất nền tại vùng ven các TP, cần quản lý tốt các đầu nậu có xu hướng ôm đất để thổi giá. Điều đáng lo ngại nhất với thị trường đất nền hiện nay là việc phân lô đất nông nghiệp tự phát, tràn lan trái phép, nếu nhà đầu tư thứ cấp không nắm kỹ thông tin, rất dễ dính bẫy của các công ty môi giới. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA

Trong khi đó, tại TPHCM cơn sốt đất nền đã bùng phát từ cuối năm 2016, kéo qua cả năm 2017, đã khiến mặt bằng giá đất tăng lên chóng mặt. Cơn sốt này bắt nguồn từ khu Đông TP (quận 2 và 9) đã lan rộng sang các huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn và Cần Giờ. Giới đầu tư tại TPHCM tin rằng phân khúc đất nền sẽ tiếp tục được ưa chuộng trong năm 2018, nhiều khả năng sẽ bùng nổ giao dịch cùng với sự hoàn thiện của hạ tầng đô thị vùng ven.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), phân khúc đất nền phân lô năm nay sẽ còn tăng trưởng nóng khi dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) và nguồn kiều hối tiếp tục là nguồn lực quan trọng rót vào thị trường BĐS. CTCP BĐS Danh Khôi Á Châu (DKRA) cũng nhận định giá đất nền sẽ ngày càng tăng mạnh do loại hình này được người Việt ưa chuộng bởi tính ổn định và bền vững.
Bên cạnh đó, trình trạng quỹ đất khan hiếm, nhiều khách quan tâm muốn mua là yếu tố quan trọng thúc đẩy giá đất nền tăng cao. Tuy vậy, biên độ tăng giá đất nền lại không đồng đều do phụ thuộc lớn vào sự phát triển hạ tầng giao thông.

Chẳng hạn khu Đông TPHCM được ghi nhận tăng giá 130-170% trong hơn 3 năm qua do hạ tầng giao thông phát triển mạnh, dao động phổ biến 27-35 triệu đồng/m2. Còn ở khu Nam TP điển hình là khu vực phường Tân Thuận Đông (quận 7) có giá tăng khoảng 50%, dao động 42-55 triệu đồng/m2.
 

Ăn theo hạ tầng

Cũng theo DKRA, bên cạnh sự khan hiếm nguồn cung, mức thu nhập trung bình của gia đình trẻ tại TPHCM đang tăng lên, sự trẻ hóa đối tượng mua cùng sự linh hoạt trong chính sách bán hàng của chủ đầu tư đã tác động rất lớn đến tâm lý và tính thanh khoản của thị trường BĐS, kích thích giá bán tăng.

Đồng quan điểm này, chuyên gia kinh tế Nguyễn Chí Hiếu cũng khẳng định giá BĐS TPHCM còn tăng trong năm 2018. Các nhà đầu tư sẽ đổ tiền về đây để đầu tư BĐS khi TP được hưởng cơ chế đặc thù, cộng với việc cơ sở hạ tầng giao thông, chỉnh trang, kênh rạch đang dần hoàn thiện.

Tuy nhiên ông Hiếu cũng khuyến cáo nhà đầu tư cần tỉnh táo, thận trọng trước khi chốt giao dịch, nhất là khi đầu tư lướt sóng. Với những khu đất nền đang được quy hoạch nên cân nhắc về tính pháp lý, uy tín chủ đầu tư. Cần chú ý hơn đến tình trạng phân lô bán nền khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, hoặc tính pháp lý chưa rõ ràng.

Trong một báo cáo tổng quan về thị trường BĐS TPHCM, HoREA cũng khẳng định chương trình cụ thể hóa cơ chế đặc thù của TPHCM nhằm chỉnh trang và phát triển đô thị, chống ngập nước, chống kẹt xe, xây dựng TP thông minh sẽ tạo hiệu ứng tốt lên bộ mặt chung của thị trường BĐS TP.

Tuy vậy khó có thể xảy ra bong bóng nhờ sự can thiệp ngày càng kịp thời từ chính quyền. Hơn nữa, doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS cũng đang nỗ lực tái cơ cấu, định hình lại sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu người mua; nhà đầu tư thứ cấp và người tiêu dùng cũng ngày thông minh, tỉnh táo và am hiểu hơn.

Tương tự, tại Hà Nội, nguyên nhân tăng giá đất nền khu vực phía Tây được xác định nhờ sự cải thiện của hệ thống hạ tầng và chiến lược phát triển đô thị của thủ đô. Theo đó, việc tăng giá đất tại khu vực Hoài Đức, Quốc Oai, Đan Phượng thời gian qua do những thông tin về quy hoạch hạ tầng nơi đây. Cụ thể, tuyến metro Nhổn - Ga Hà Nội, chạy dọc Quốc lộ 32 là trục giao thông huyết mạch nối Hoài Đức, Đan Phượng với khu vực trung tâm TP đang được xây dựng khẩn trương, đã góp phần rất lớn tạo nên giá trị của đất tại khu vực Hoài Đức.

Bên cạnh đó, nhiều dự án đường vành đai khép kín của Hà Nội cũng đang được khởi động đầu tư tại khu vực phía Tây với số vốn lên tới hàng chục ngàn tỷ đồng. Đáng chú ý là vành đai 3,5 và cầu Thượng Cát, vành đai 4, trục đường Tây Thăng Long kết nối khu Tây Hồ Tây với huyện Đan Phương chạy song song Quốc lộ 32. Hay con đường Quốc lộ 70 nối từ Nhổn tới Đại lộ Thăng Long chạy qua huyện Hoài Đức, cũng đang được triển khai xây dựng, mở rộng lên tới 4 làn xe…

Có thể nói, cơ sở hạ tầng cải thiện mạnh mẽ tại khu vực phía Tây Hà Nội sẽ giúp duy trì nguồn cầu khả quan tại khu vực này. Triển vọng tương lai về phát triển cơ sở hạ tầng, kết nối tốt hơn với khu vực trung tâm sẽ thu hút nhiều sự chú ý của các nhà đầu tư, người mua nhà để ở. Đặc biệt là khi các huyện Hoài Đức, Quốc Oai đang trong quá trình chuyển đổi lên quận vào năm 2020 theo lộ trình phát triển đô thị của Hà Nội.