Pháp luật về đăng ký bất động sản: Sao không quy về một mối?

Theo thống kê của Bộ TNMT, tính đến nay, khu vực đất đô thị (được coi là có tỷ lệ đăng ký cao) mới đạt khoảng 45%. Các giao dịch "ngầm" về bất động sản (BĐS) vẫn diễn ra và có tính phổ biến. Nhiều chuyên gia BĐS dự đoán, ở khu vực đô thị, thị trường phi chính quy chi phối khoảng 70 - 80% các giao dịch về nhà, đất.

Theo các chuyên gia, việc kiểm soát thị trường BĐS yếu kém xuất phát chủ yếu từ nguyên nhân hệ thống pháp luật chồng chéo, thiếu đồng bộ. Thực trạng này không chỉ gây khó cho DN và người dân, mà còn kìm hãm sự phát triển của thị trường BĐS.

Chồng chéo trong hệ thống pháp luật

Hiện nay, công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động đăng ký bất động sản (ĐKBĐS) bị phân tán. Theo các văn bản pháp luật hiện hành, đất đai do Bộ TNMT quản lý, xây dựng thuộc Bộ Xây dựng, Lâm nghiệp thì của Bộ Nông nghiệp Phát triến nông thôn. Trong khi đó, việc đăng ký giao dịch bảo đảm lại do Bộ Tư pháp quản lý. Sự phân tán nêu trên dẫn đến trong nhiều trường hợp, việc quản lý ĐKBĐS chồng chéo, không tách bạch và kém hiệu quả.

Theo ông Trần Đông Tùng - Phó Cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, việc ĐKBĐS được quy định phân tán tại nhiều văn bản quy phạm pháp luật dẫn đến tình trạng các quy định về đăng ký quyền sử dụng đất (QSDĐ) và tài sản gắn liền với đất tồn tại tách biệt với nhau. DN và người dân phải chịu rất nhiều phiền hà từ những bất hợp lý này khi tham gia ĐKBĐS. Ví dụ: trong trường hợp mua bán công trình xây dựng, trừ nhà ở và chuyển quyền sử dụng đối với thửa đất có công trình xây dựng đó. Lúc đầu, người dân phải lập một bộ hồ sơ đăng ký QSDĐ và đến văn phòng đăng ký QSDĐ để đăng ký chuyển QSDĐ. Sau đó lập tiếp một bộ hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và đến UBND có thẩm quyền để đăng ký chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người mua.

GS TSKH Đặng Hùng Võ - nguyên thứ trưởng Bộ TNMT bình luận, trên thế giới không đất nước nào thực hiện đăng ký tách rời đất và tài sản gắn liền với đất. Người ta thường dùng một khái niệm chung là đăng ký tài sản BĐS. GS Võ chỉ ra những chồng chéo của pháp luật. Hiện nay đang tồn tại 3 hệ thống đăng ký riêng biệt, một hệ thống cho đất ở có nhà ở, một hệ thống cho đất không có nhà ở và một hệ thống cho công trình xây dựng. Cách chia cắt này gây phức tạp cho người dân và DN trong ĐKBĐS. Luật Đất đai quy định đăng ký đất đai là bắt buộc, trong khi Luật Nhà ở lại không bắt buộc đăng ký đất ở có nhà ở. Vậy tranh chấp rất dễ xảy ra. Trường hợp chủ sử dựng đất không phải là chủ sở hữu nhà, thì mỗi người đăng ký ở một hệ thống và được cấp giấy chứng nhận riêng. Cách làm này dẫn tới tình trạng dễ nhầm lẫn khi thực hiện các quyền về sử dụng đất và nhà ở.

GS TS Lê Hồng Hạnh - Phó Viện trưởng Viện Khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp) cũng đưa ra một ví dụ về sự "giẫm chân" lên nhau của các cơ quan quản lý. Đây là trường hợp khi UBND TP HCM ban hành Quyết định 138 cho phép giao dịch với các giấy tờ về sở hữu nhà ở và QSDĐ cấp trước đây, mà không cần phải đổi sang giấy hồng, giấy đỏ. Với quyết định này, theo Bộ Xây dựng là phù hợp với Điều 152, Luật Nhà ở. Song Bộ TNMT lại cho rằng trái với Luật Đất đai và Nghị định 84 của Chính phủ.

Cần thống nhất pháp luật ĐKBĐS

Hiện, Bộ Tư pháp đang tiến hành xây dựng Luật ĐKBĐS. Theo GS Đặng Hùng Võ, Luật ĐKBĐS cần được xây dựng theo hướng điều chỉnh mọi việc về ĐKBĐS. Đồng quan điểm này, ông Ischinada Takayuki - chuyên gia Dự án Jica (Cơ quan hợp tác quốc tế Nhật bản) cũng cho rằng, việc thống nhất cơ quan nhà nước có thẩm quyền ĐKBĐS là điều cần thiết. Nếu có thể, Việt Nam nên tách việc đăng ký khỏi quyết định hành chính và quản lý nhà nước đối với bản đồ địa chính, đồng thời, sắp xếp mối quan hệ giữa hành động và hiệu lực của việc đăng ký.

Để cụ thể hoá vấn đề này Kiến trúc sư Vũ Xuân Thiện - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường BĐS đưa ra giải pháp, Luật ĐKBĐS nên giao cho một cơ quan quản lý thống nhất việc ĐKBĐS ở trung ương và mỗi địa phương có một cơ quan thực hiện việc ĐKBĐS. Đồng thời các nhà làm luật nghiên cứu, sửa đổi các luật, nghị định có quy định về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở, quyền sở hữu công trình xây dựng theo hướng đưa nội dung cấp giấy chứng nhận vào Luật ĐKBĐS.

GS Đặng Hùng Võ còn đưa ra một giải pháp khác mạnh mẽ hơn, chuyển nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai từ Bộ TNMT sang Bộ Xây dựng, giống như một số nước đã làm (Nhật Bản, Campuchia). Bộ TNMT chỉ còn quản lý đất đai với góc nhìn đất đai là tài nguyên thiên nhiên gắn với bảo vệ môi trường đất. Đất đai với tư cách là một tài sản sẽ do bộ Xây dựng quản lý. Nếu việc chuyển này có khó khăn, thì có thể chuyển hệ thống ĐKBĐS sang Bộ Tư pháp hay TAND để triển khai được khách quan.

“Nhà và đất đều là BĐS, có sự gắn bó chặt chẽ với nhau, nhưng các nhà làm luật lại ban hành các đạo luật khác nhau để điều chỉnh, với những nội dung khác nhau. Trong thời gian tới, cần thống nhất quy định pháp luật về BĐS”. (TS Nguyễn Văn Cường - Viện Khoa học xét xử TAND tối cao)

DiaOcOnline.vn - Theo Diễn Đàn Doanh Nghiệp