Phân lô bán nền: Tan tác quy hoạch

Để giải quyết nhu cầu cấp bách về nhà ở cho người dân, UBND TPHCM đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật có tính cởi mở, mới nhất là Quyết định 33/2014/QĐ-UBND về diện tích tối thiểu khi tách thửa.

Tinh thần quyết định này cho phép hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất lớn có nhu cầu tách thửa được cơ quan thẩm quyền xem xét giải quyết. Tuy nhiên, nhiều cá nhân, tổ chức đã lợi dụng kẽ hở núp bóng người dân phân lô, bán nền tràn lan.

Nhộn nhịp phân lô, tách thửa

Tại quận 9, kể từ khi có thông tin dời Bến xe Miền Đông về quận 9, Công ty Toàn Đất Việt và Công ty Bảo Khang đã nhanh chân đón đầu bằng một “dự án đất nền mini” nằm trên mặt tiền đường Hoàng Hữu Nam. Khu đất rộng khoảng 2.000m2 này được “xẻ” thành nhiều nền đủ mọi diện tích, trong đó đa số từ 53-70m2. Tuỳ vị trí, giá đất rao bán dao động từ 18-30 triệu đồng/m2. Toàn bộ dự án có duy nhất một con đường rộng 5m, dài khoảng 100m, chia khu đất thành 2 dãy nhà san sát, ngoài ra không có bất kỳ diện tích đất trống nào dành cho vỉa hè, công viên.

Để quản lý tốt về mặt quy hoạch đô thị, kiểm soát hạ tầng, các quận/huyện cần xác định được những khu vực phù hợp quy hoạch, có kết nối hạ tầng giao thông với khu dân cư hiện hữu, từ đó lập quy hoạch 1/500, lập dự án đầu tư sau đó mời gọi các doanh nghiệp đầu tư - kinh doanh. Đối tượng có đất có thể góp đất tương tự như một cổ đông và vẫn chia lợi nhuận bình thường. Như vậy, không những giải quyết được bài toán quy hoạch, mà còn giải quyết hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư. Giải pháp này cũng sẽ bít kẽ hở mà lâu nay các tổ chức/cá nhân lợi dụng đầu tư phân lô bán nền, phá vỡ quy hoạch.

Cầm trên tay tờ giấy photo giấy chứng nhận (mẫu), bảng giá và bản vẽ phân lô không được bất kỳ cơ quan nào phê duyệt, anh H. tư vấn thêm: “Tình trạng phân lô bán nền hiện nay đang bị kiểm soát chặt chẽ, hiếm dự án nào ra sổ được. Ngược lại, dự án bên em ra sổ từng nền từ tháng 6-2015 rồi nên khách hàng khỏi phải lăn tăn chuyện pháp lý. Hơn nữa, bên cạnh lợi thế lân cận Khu công nghệ cao TP, khu du lịch Suối Tiên, đường Hoàng Hữu Nam mở rộng, khởi công Bệnh viện Ung Bướu và Bến xe Miền Đông... giá đất trong khu vực này sẽ không ngừng tăng lên”.

Ghi nhận dọc đường Số 2 và 12 (phường Trường Thọ, quận Thủ Đức), tình trạng phân lô bán nền diễn ra khá sôi động. Đặc điểm chung của các khu đất phân lô tại đây là quy mô chỉ vài chục nền với diện tích chỉ từ 54-70m2, từ khu đất làm dự án kết nối với bên ngoài là những con đường hẻm chật hẹp, chông chênh. Tại đường Số 2, nhân viên Công ty Thiên Niên Kỷ cho biết hiện còn 2 nền diện tích 54m2 giá 1,3 tỷ đồng và diện tích 70m2 giá 1,6 tỷ đồng. Gần đó, một cò đất cũng cho biết Công ty Đông Đô đang bán nhiều nền đất thuộc diện phân lô ở đường Số 12 với giá xấp xỉ 1 tỷ đồng. “Đất ở đây đã có sổ. Mua bán sang tên trong ngày. Anh muốn xây kiểu gì cũng được” - anh này khẳng định.

Không riêng gì phường Trường Thọ, tại một số khu vực như Linh Trung, Bình Chiểu, đất phân lô rao bán nhan nhản trên các trang mạng, tờ rơi, quảng cáo dán trên rào tôn dọc đường. Từ cầu vượt Gò Dưa, chúng tôi rẽ vào đường Ngô Chí Quốc (phường Bình Chiểu, quận Thủ Đức), hình ảnh đập vào mắt là một đại công trường nhộn nhịp với hàng chục dự án đất nền phân lô đang trong giai đoạn triển khai.

Ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc TPHCM Trong vai người mua đất cất nhà, ĐTTC đã đến trụ sở của Công ty Toàn Đất Việt (đường Đinh Tiên Hoàng, quận Bình Thạnh) tìm hiểu. Tại đây, nhân viên công ty tên H. cho biết: “Khu đất trên có tổng cộng 40 nền, từng nền có sổ riêng và đều do bà Trần Thị Hoa (quận 6, TPHCM) đứng tên. Tính đến nay, sau 2 tuần mở bán đã có 30 nền được khách đặt mua (riêng một nhà đầu tư gom hơn 10 nền). Dự kiến ngày 31-3 này công ty sẽ tiến hành đi công chứng, sang tên cho khách”.

Đi sâu vào bên trong các khu đất còn lộ rõ ao rau muống, hàng chục xe xải chở đất san lấp ra vào nườm nượp, bụi bay mù trời. Tại mỗi lô đất thường có một căn nhà hộp bê tông 10m2, cửa sắt, mái tôn được dựng lên đóng cửa im lìm, trên tường để lại nhiều số điện thoại liên hệ bán đất. Gọi vào số điện thoại trên, người bán đất cho biết mục đích xây những căn nhà tạm này để làm thủ tục hoàn công. Sau khi phân lô, cấp giấy hồng cho từng nền đất nhỏ thì chủ đầu tư sẽ đập bỏ nhà rồi giao nền đất cho khách hàng.

Khi được hỏi về tính pháp lý của các nền đất cũng như quy trình giao dịch chuyển nhượng, một nhân viên tư vấn ghé tai nói nhỏ: “Những khu đất này công ty em bỏ tiền ra chuyển nhượng và tiến hành san lấp, làm hạ tầng đường sá và xúc tiến các thủ tục phân lô, tách thửa. Phía chủ đất hiện vẫn đứng tên trên từng sổ hồng. Khi anh mua đất thì các bên sẽ làm “hợp đồng tay ba”, cùng đến phòng công chứng để hoàn tất mọi thủ tục”.

Lợi dụng quy định không rõ ràng

Nhìn chung, hạ tầng giao thông của những dự án phân lô, bán nền hiện nay đều không đảm bảo. Bên trong các dự án thường chỉ có một con đường bê tông hoặc trải nhựa rộng 4-5m, không có vỉa hè và trong quá trình xây dựng người dân cũng không chừa khoảng lùi phía trước - sau. Tại Quyết định 33, quy định khu đất được phép tách thửa phải “đảm bảo được hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch và kết nối, đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật hiện hữu”.

Chính vì quy định không nêu cụ thể quy chuẩn đường giao thông phải đảm bảo rộng 7m hay 10m, do đó hầu như chủ đầu tư nào cũng muốn làm đường thật nhỏ nhằm giảm chi phí và dành đất để bán. Cần nói thêm, những khu phân lô, bán nền chủ yếu mọc lên ở khu vực dân cư tự phát, hạ tầng giao thông hiện hữu thường là đường đất, đường hẻm, vậy nên khó trách “chủ đầu tư” làm đường chỉ đáp ứng yêu cầu “đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật hiện hữu”.

Qua kiểm tra thực tế tại quận 9, huyện Nhà Bè, ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc TPHCM, nhận xét những khu này hạ tầng kỹ thuật không phải không có nhưng không đảm bảo đúng quy chuẩn, quá hẹp, ngoằn ngoèo, không đủ đặt đường cống thoát nước, đường điện, đồng thời thiếu sự kết nối đồng bộ mang tính chất mạng lưới, hệ thống.

Họ lợi dụng tách ra từng miếng 2.000m2 để lập ra bản vẽ mặt bằng, nhưng khi lắp những khu đất này lại với nhau không ra cái gì cả, thiếu sự đồng bộ, tiêu chuẩn không đảm bảo. Ông Toàn cũng cho rằng những khu nhà mọc lên trên đất phân lô chưa hẳn là nhà lụp xụp, ổ chuột, mà là nhà kiên cố (dưới dạng 1 trệt 1 lầu, 1 trệt 2 lầu), nhưng thiếu đồng bộ về mặt cảnh quan kiến trúc, kèm theo giao thông kết nối rời rạc, nghèo nàn, 5-10 năm sau úng ngập họ không cần quan tâm.

Theo lãnh đạo của một số quận huyện, khi người dân nộp hồ sơ đề nghị tách thửa không thể hiện mục đích kinh doanh hay tách thửa cho con cái và yêu cầu tách thửa theo đúng diện tích tối thiểu quy định. Quyết định 33 cũng không quy định người dân được phép tách thửa bao nhiêu lần, không khống chế diện tích như Quyết định 19 trước đây là khu dưới 2.000m2 được phép tách thửa, trên 2.000m2 phải lập dự án đầu tư, không có bản vẽ nên không kiểm soát hạ tầng kỹ thuật, kiến trúc cảnh quan. Những cá nhân, tổ chức mua đất của dân và yêu cầu làm giấy ủy quyền để họ làm thủ tục tách sổ, làm hạ tầng và kinh doanh.

“Trốn dự án”

Trong những năm qua, việc cho phép người dân chuyển mục đích sử dụng đất, phân lô bán nền diễn ra chủ yếu ở một số quận, huyện vùng ven như Hóc Môn, Nhà Bè, quận 2, 9, Thủ Đức, Tân Phú... đã góp phần giải quyết rất nhiều chỗ ở cho người dân; tăng nguồn thu ngân sách nhờ vào nguồn thu chuyển mục đích sử dụng đất...

Dưới góc nhìn của ông Lê Hoàng Châu, chủ trương nhân văn của UBND TP đã bị các công ty BĐS lợi dụng đứng ra kinh doanh. Song hoạt động kinh doanh của các công ty BĐS không minh bạch mà núp bóng dưới danh nghĩa các cá nhân, nên nghĩa vụ tài chính thực hiện không đầy đủ, làm Nhà nước thất thu thuế rất lớn.

“Tôi khẳng định người dân không làm những khu này mà do một chủ đầu tư hay doanh nghiệp nào đó đứng ra bao sân bỏ tiền ra làm đường, san lấp, phân lô ra bán” - ông Toàn khẳng định. Ý chí của lãnh đạo TP thể hiện trong Quyết định 33 là giải quyết khó khăn, bức xúc về nhà ở người dân (thí dụ cha mẹ tách thửa chia cho con cái khi lập gia đình ra ở riêng) tại địa phương chứ không phải phân lô bán nền.

Một số cá nhân, tổ chức đứng sau lưng lợi dụng kẽ hở của Quyết định 33 để thu gom đất, phân lô bán nền hưởng lợi. Ở Nhà Bè có trường hợp huyện duyệt đúng diện tích tối thiểu nhưng khi thi công người chủ núp bóng người dân cắt đôi ra, bán nhà đất theo kiểu “2 chung, 3 chung”, còn người dân tách thửa cho nhu cầu gia đình chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Theo ông Nguyễn Thanh Toàn, có những khu đất diện tích vài ha có thể lập dự án nhà ở hoàn chỉnh, thì thực tế đang bị tách ra từng khu đất nhỏ 1.000-2.000m2 để phân lô bán nền. Ông gọi đó là chiêu “trốn dự án” của một số chủ đầu tư trong lĩnh vực BĐS. Vậy thử đặt vấn đề tại sao họ trốn? Câu trả lời là vì thủ tục tách thửa, phân lô hết sức đơn giản, nhanh gọn, đồng thời không đầu tư vốn nhiều. Trong khi đó, nếu lập dự án đầu tư phải trải qua rất nhiều thủ tục nhiêu khê (xin chủ trương phù hợp với quy hoạch, công nhận chủ đầu tư, lập dự án đầu tư, các khâu thẩm định, cấp phép...) kéo dài hàng năm trời.

“Tôi đi kiểm tra những khu phân lô bán nền thấy người ta xây dựng nườm nượp, cực kỳ nhanh, thợ hồ và xe cộ ra vào làm việc suốt tuần, chỉ 1-2 tháng là có thể hình thành một nhóm nhà ở rồi. Từ 750 triệu đến 1,2 tỷ đồng là đã có một căn nhà đẹp. Trong khi những dự án sát vách “khu 33” có đường sá đàng hoàng thì lau sậy um tùm, không ai ngó ngàng, lạnh tanh (đơn giá quá cao). Như vậy, rõ ràng phân lô bán nền đã tiếp cận được đối tượng có nhu cầu cao về nhà ở, đặc biệt là người thu nhập thấp” - ông Toàn dẫn ra một nghịch lý trên thị trường.