Phân khúc nhà phố, miếng ngon không dễ “xơi“

Được đánh giá là phân khúc có lợi suất trung bình cao nhất trong các phân khúc bất động sản, phân khúc nhà phố (shophouse) được xem là kênh đầu tư hấp dẫn. Tuy nhiên, không phải dự án nào cũng hút khách.

Theo CBRE, trong quý IV/2016, thị trường nhà đất tại Hà Nội đã ghi nhận 4 dự án mới ở phân khúc biệt thự, liền kề, cung cấp thêm 170 căn cho toàn thị trường. Trong đó, nhà liền kề vẫn chiếm ưu thế với 63% số lượng mở bán mới.

Tương tự, Savills cũng cho biết, tổng nguồn cung biệt thự, liền kề của thị trường Hà Nội năm 2016 đạt xấp xỉ 35.000 căn. Trong số 4 dự án mới, số căn biệt thự chỉ chiếm 18%, phần lớn còn lại là liền kề/shophouse.

Hầu hết các nhà phân tích thị trường đều ghi nhận sự chú ý được biệt đến loại hình shophouse. Đây là loại nhà ở kết hợp với kinh doanh, phù hợp với tâm lý của người Á Đông. Tại TP.HCM, trong giai đoạn 2013 - 2016, Savills thống kê, nhà phố là phân khúc có lợi suất trung bình cao nhất trong các phân khúc căn hộ cao cấp, nhà phố, biệt thự cả về giá thuê lẫn giá nhà tăng. Do đó, đây là kênh đầu tư hấp dẫn.

Để thu hút khách, các chủ đầu tư đã nhanh chóng thích ứng với nhu cầu mới của thị trường. Các căn nhà phố được xây dựng với diện tích nhỏ hơn để phù hợp với khả năng chi trả của người mua. Các căn biệt thự có diện tích đất nhỏ hơn 200 m2, nhà liền kề có diện tích từ 50 - 75 m2/căn được bán rất tốt.

Theo phân tích của Savills, điều này không có gì khó hiểu khi số lượng các gia đình có thu nhập ở mức khá giải đã tăng lên nhanh chóng. Dựa trên số liệu của Tổng cục Thống kê, Savills ước tính, số lượng các gia đình khá giả với thu nhập hơn 20.000 USD/năm sẽ tăng lên gấp đôi, lên 530.000 hộ vào năm 2020. Như vậy, có tới 280.000 gia đình có thể gia tăng sức mua và tạo nên phân khúc độc lập đáng kể. Bởi thế, những dự án thiết kế phù hợp với nhóm gia đình này sẽ có lượng khách hàng tiềm năng tốt.

Trong khi nguồn cầu gia tăng, nguồn cung không kịp đáp ứng. Điều này tạo nên sự sôi động cho phân khúc nhà phố, khiến cho phân khúc này tiếp tục hoạt động tốt trong năm 2016. Dự kiến 2017, đây vẫn là phân khúc hút khách.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Phó giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội, dù shophouse đang có vị thế trên thị trường, nhưng để các dự án có shophouse thành công, thì yếu tố quan trọng nhất vẫn là vị trí thuyết phục. Một tỷ lệ không nhỏ người mua nhà phố là để cho thuê, vì thế yếu tố quan trọng nhất là liệu vị trí đó có kinh doanh được không?

Bởi vậy, nhà phố bắt buộc phải nằm ở những con đường, vị trí thu hút tầm nhìn như góc phố chẳng hạn. Nếu nhà phố nằm trong quần thể thì phải ở vị trí trung tâm và chủ đầu tư phải thu hút được cư dân về ở thì mới tạo ra giá trị cho nhà phố.

Thị trường đã chứng kiến nhiều khu đô thị vắng bóng người như Khu đô thị Lideco, Khu đô thị Tân Tây Đô, Khu đô thị Bảo Sơn, Khu đô thị Văn Phú… Những khu đô thị này đều không thể thu hút cư dân về sinh sống. Cho nên, nhà phố bỏ hoang là chuyện dễ hiểu.

Ngay như Khu đô thị Sunny Garden của CEP Group, Dự án được giới thiệu là đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hoàn hảo về hạ tầng xã hội để trở thành một khu dân cư cao cấp, khu phức hợp văn phòng, thương mại và thể thao giải trí tiêu chuẩn quốc tế. Theo thiết kế, Sunny Garden City có tổng diện tích 24,4 ha, gồm 330 ô biệt thự cao cấp (dạng biệt thự vườn và biệt thự song lập) có diện tích từ 180 - 530 m2/căn; 500 căn hộ chung cư có diện tích từ 90 - 156 m2/căn; có quy mô dân số 2. 666 người.

Hiện biệt thự đã lác đác có cư dân về ở, còn hai tòa nhà ở xã hội Baboo Garden, khoảng 100 căn hộ, cư dân đã dọn về. Tuy nhiên, số lượng cư dân này là quá nhỏ cho dự án nhà phố. Vì vậy, dễ hiểu khi CEO Group chưa triển khai tiếp nhà phố.