"Phác họa" thị trường bất động sản Việt Nam năm 2013

Năm 2012 khép lại một năm đầy sóng gió với thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam. Thị trường gần như “bất động” với lượng hàng tồn kho rất lớn đã kéo theo hàng loạt hệ lụy. Vừa qua, rất nhiều quyết sách được đề xuất để “phá băng” thị trường BĐS. Với những quyết sách đó, năm 2013 liệu có tươi sáng hơn?

Năm 2012 có hoàn toàn xám xịt?

Có thể nói, chưa bao giờ thị trường BĐS Việt Nam lại đối mặt với nhiều vấn đề nan giải và khó khăn toàn diện như trong năm 2012. Bên cạnh tác động của khủng hoảng kinh tế toàn cầu, khó khăn do những yếu kém kinh tế vĩ mô trong nước vẫn rất nặng nề: hệ thống chính sách tiền tệ và ngân hàng lộ rõ nhiều mặt bất cập, tiến trình tái cơ cấu diễn biến chậm hơn so với lộ trình dự tính của Chính phủ; nợ xấu tăng và biến động phức tạp; tốc độ tăng trưởng GDP rơi về mức thấp (theo công bố của Tổng cục Thống kê năm 2012, GDP chỉ tăng 5,03%); tổng cầu nền kinh tế suy giảm nghiêm trọng, tồn kho tăng cao; lạm phát và lãi suất tạm thời hạ nhiệt, nhưng vẫn tiềm ẩn nguy cơ tăng trở lại; thị trường vàng đầy bất ổn… Tất cả những nguyên nhân trên đã tác động đến hầu hết mọi thành phần và khu vực của nền kinh tế và khiến cho thị trường BĐS vốn đã trì trệ lại càng khó khăn và ảm đạm hơn.

Mặc dù trong thời gian vừa qua, Chính phủ đã có nhiều nỗ lực trong việc tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp và tìm các giải pháp kích cầu kinh tế, như: kiềm chế và giảm lãi suất vay; nới lỏng tín dụng hơn cho lĩnh vực BĐS; cho phép khoanh nợ, giãn nợ; ban hành Nghị quyết 13 về việc giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất, thuế VAT... cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ…, nhưng vẫn không thể giúp thị trường phục hồi, nhiều doanh nghiệp BĐS phá sản, giải thể, bị sáp nhập đã gây tác động tiêu cực cho cả nền kinh tế.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hiện nay giá trị tồn kho trong lĩnh vực BĐS đã xấp xỉ 41.000 tỷ đồng, trong đó tồn kho 16.469 căn chung cư, 5.176 căn hộ thấp tầng, hơn 1,6 triệu m2 đất nền… Điều này cho thấy, nhà đầu tư đánh mất niềm tin vào thị trường và có tâm lý chờ đợi giá nhà tiếp tục giảm thêm nữa trong thời gian tới. Tuy nhiên, do các chi phí đầu vào như giá đất, tiền thuê đất, chi phí xây dựng… ở Việt Nam khá cao nên các chủ đầu tư khó có thể giảm giá thêm được nữa, cung cầu không gặp nhau và thị trường vẫn tiếp tục trầm lắng.

Theo số liệu thống kê được báo cáo tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá 13, hiện nay ước tính dư nợ tín dụng liên quan đến BĐS có giá trị xấp xỉ 1 triệu tỷ đồng (tương đương 50 tỷ USD), chiếm 57% tổng dư nợ cả nước. Thị trường ảm đạm thiếu thanh khoản đã làm tỷ lệ nợ xấu của khối BĐS gia tăng nhanh chóng từ đầu năm đến nay và gây mất ổn định cho hệ thống tiền tệ - ngân hàng, cũng như ảnh hưởng đến dòng vốn của cả nền kinh tế.

Nợ xấu cũng chính là nguyên nhân chính làm tắc nghẽn luồng vốn vì hiện nay các ngân hàng không mấy “mặn mà” trong việc cấp tín dụng cho lĩnh vực BĐS, nhiều dự án thiếu vốn bị đình trệ, tạm ngừng; khách hàng vay cá nhân mua nhà cũng gặp nhiều khó khăn. Trong khi các kênh huy động khác cũng bị hạn chế do tình hình chung của nền kinh tế không mấy khả quan: thị trường chứng khoán chưa có dấu hiệu hồi phục, nguồn vốn FDI sụt giảm, Quỹ đầu tư tín thác BĐS (REIT), Quỹ tiết kiệm nhà ở chưa được triển khai vào thực tế… khiến thị trường đã khó lại càng thêm khó.

Tuy nhiên thị trường BĐS trong năm 2012 không hoàn toàn là một bức tranh “xám xịt”. Trong khó khăn luôn tìm thấy cơ hội, năm 2012, thị trường xuất hiện nhiều dòng sản phẩm mới ở phân khúc căn hộ giá rẻ trên dưới 1 tỷ đồng, giúp người có nhu cầu thực sự có thể mua. Bên cạnh đó, doanh nghiệp đã có nhiều sáng kiến để mở ra hướng đi mới cho thị trường, tạo ra các sản phẩm phù hợp với túi tiền của người dân, có nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai.

Hơn nữa, khó khăn cũng là cơ hội để các doanh nghiệp có chính sách tái cơ cấu dòng sản phẩm và điều chỉnh chiến lược kinh doanh hợp lý hơn để tồn tại và vượt qua giai đoạn khủng hoảng hiện nay.

Cơ hội phát triển trong năm 2013?

Sự phát triển của thị trường BĐS ở Việt Nam phụ thuộc và chịu ảnh hưởng rất lớn từ nền kinh tế vĩ mô và các chính sách điều hành của Chính phủ, do đó việc nhận định xu hướng thị trường phải gắn liền với các hoạch định chính sách của Nhà nước.

Trong năm 2013, thị trường BĐS dự báo sẽ là khu vực Chính phủ đặc biệt quan tâm bên cạnh việc giải quyết tồn kho và xử lý nợ xấu của nền kinh tế. Chính phủ đã đề ra các định hướng nhằm hỗ trợ và tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS trong thời gian tới cụ thể như sau:

Một là, “phá băng” BĐS: Một loạt thông điệp về việc xử lý thị trường BĐS đã được phát đi từ Chính phủ, như: đề án xử lý nợ xấu, trong đó nợ xấu bất động sản chiếm tới 70% sẽ được triển khai, một nghị quyết riêng về lĩnh vực này cũng sẽ được ban hành...

Hai là, sử dụng các giải pháp tài chính, như: bằng các biện pháp mở rộng tín dụng cho vay mua nhà, khuyến khích các tổ chức tín dụng liên kết với các chủ đầu tư hỗ trợ gói tín dụng dài hạn cho người vay mua nhà, cho phép chia nhỏ diện tích căn hộ, mua lại để chuyển thành các dự án làm nhà ở xã hội, ký túc xá… Đồng thời, sẽ tiếp tục hạ lãi suất tín dụng nhằm tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tiếp cận vốn vay.

Ba là, phân bổ vốn nhanh, đẩy nhanh tiến độ các dự án trọng điểm, tập trung cho những dự án tạo sức lan tỏa lớn, nhà ở xã hội, ký túc xá học sinh, sinh viên…

Bốn là, đẩy mạnh thu hút đầu tư để tăng nhu cầu văn phòng làm việc, căn hộ cho thuê; điều chỉnh chính sách bán nhà cho người nước ngoài có dự án đầu tư, kinh doanh lâu dài tại Việt Nam…

Với những định hướng nêu trên có thể thấy, trong năm 2013 thị trường BĐS sẽ  được Chính phủ “quan tâm”, ưu tiên tạo nhiều cơ hội để tháo gỡ khó khăn.

Tuy nhiên, cần nhìn nhận rằng, tình hình kinh tế năm 2013 dự báo sẽ còn nhiều thách thức khi nợ xấu tăng cao, tổng cầu suy giảm, tình trạng lạm phát có nguy cơ tăng lại nếu không kiểm soát chặt. Chính vì thế, ít nhất kỳ vọng đến giai đoạn giữa năm 2013 thì các chính sách kích cầu và ổn định kinh tế của Chính phủ mới bắt đầu cho thấy hiệu quả, đồng thời quá trình tái cơ cấu hệ thống ngân hàng mới đi vào ổn định và vấn đề nợ xấu sẽ dần suy giảm. Khi nền kinh tế có dấu hiệu khả quan, thu nhập người dân tăng lại thì niềm tin tiêu dùng và đầu tư mới được củng cố, dòng tiền sẽ bắt đầu quay lại thị trường BĐS mặc dù với tốc độ chậm.

Mặt khác, hiện nay, thị trường đang có khối lượng hàng tồn kho quá lớn, dư cung ở hầu hết tất cả các phân khúc (trừ phân khúc nhà bình dân). Do đó, việc giải quyết lượng hàng tồn kho lớn này cần có một thời gian khá dài và phải được sự phối hợp đồng bộ từ nhiều phía, nhiều cơ quan ban ngành…

Trên cơ sở phân tích những tác động của chính sách cùng những tiền đề đang có của thị trường BĐS, có thể dự báo cho năm 2013 như sau:

- Đầu năm 2013: Thị trường BĐS vẫn còn khó khăn, mức tiêu thụ còn thấp. Nguồn cung từ xử lý nợ của ngân hàng và chào bán mới của doanh nghiệp gây sức ép giảm giá và tạo tâm lý “chờ” của các khách hàng có nhu cầu thật sự (đầu tư, sử dụng). Trong khi nguồn tiền vào thị trường còn hạn chế do: vốn nhà đầu tư cá nhân có tâm lý chờ giá giảm; vốn từ nhà đầu tư nước ngoài bị ảnh hưởng bởi thị trường chứng khoán suy thoái; vốn ngân hàng đang trong quá trình cấu trúc và do chính sách tiền tệ thận trọng.

- Từ quý II-III/2013: Thị trường BĐS từng bước phục hồi nhờ các yếu tố: (1) Nguồn vốn ngân hàng đã ổn định và sẵn sàng cho các căn hộ có giá trị sử dụng tốt, có sức thu hút người dân. (2) Mức giá của những căn hộ đáp ứng nhu cầu sử dụng và đầu tư của khách hàng đã ổn định và gần như thấp hơn giá thành. Qua đó từng bước phục hồi niềm tin đầu tư BĐS của người dân.

- Sang quý IV/2013 và đầu năm 2014: Thị trường BĐS có khả năng xuất hiện nhu cầu đầu tư khá mạnh. Tuy nhiên, chỉ có những BĐS được đầu tư đúng mức, có giá trị sử dụng và tạo dựng không gian sinh sống tốt mới có khả năng tăng giá đem lại lợi nhuận tốt cho nhà đầu tư thứ cấp.

Về cơ cấu thị trường, năm 2013 sẽ là năm bùng nổ nguồn cung căn hộ ở phân khúc bình dân, sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp sẽ khốc liệt hơn, người mua sẽ có nhiều cơ hội và hàng hoá để lựa chọn. Chính vì thế những doanh nghiệp có lợi thế về uy tín, sản phẩm chất lượng, năng lực tài chính… mới đủ sức trụ vững trên thị trường.

Như vậy, dự báo từ quý IV/2013, thị trường BĐS sẽ khởi sắc hơn với điều kiện Nhà nước tiếp tục tích cực giúp doanh nghiệp giải quyết hàng tồn kho bất động sản, giải quyết nợ xấu ngân hàng. Điều đáng quan tâm nhất trong bối cảnh khó khăn là tăng tính thanh khoản cho thị trường để người mua và người bán “gặp nhau”.

Thị trường ngay từ cuối năm 2012 và đầu năm 2013 sẽ là lúc thích hợp cho người mua nhà để ở. Người mua được quyền chọn vị trí; được quyền mặc cả (giá cả); đòi hỏi phương thức thanh toán tốt nhất (kể cả đề nghị kéo dài thời gian thanh toán), cũng như chú trọng nhà đầu tư dự án có thương hiệu tốt trong thời gian qua. Bởi, bất động sản sẽ là một ngành kinh doanh bình thường như bao nhiêu ngành khác. Không phải có giá trị “siêu lợi nhuận” và thực sự là một ngành quan trọng thúc đẩy nhiều ngành khác phát triển.

Một số kiến nghị chính sách

Thứ nhất, Nhà nước cần nhiều ưu đãi (thuế, lãi suất ngân hàng…) đối với doanh nghiệp đầu tư xây dựng dự án cho người thu nhập thấp (dự án nhà ở xã hội), mục đích khuyến khích nhiều nhà đầu tư đã có đất chuyển sang đầu tư đáp ứng nhu cầu của người mua (góp phần tích cực giải quyết hàng tồn kho bất động sản). Song song với chủ trương này là kế hoạch sử dụng “đầu tư công” năm 2013 cho xây nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Thứ hai, Chính phủ cần sửa đổi Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo hướng đơn giản, rõ ràng, dễ thực hiện. Đồng thời, cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ bán, cho thuê nhà ở.

Thứ ba, hệ thống ngân hàng thương mại cần tăng cho vay tiêu dùng, đặc biệt cho vay mua nhà đối với người thực sự có nhu cầu mua nhà lần đầu để ở, với lãi suất thấp (xoay quanh 8%/năm) và cho vay trung hoặc dài hạn (từ 5 năm đến 15 năm). Đối với những dự án có tính khả thi cao, ngân hàng cần xem xét cho giãn nợ và cho vay mới. Mục đích nhằm giải quyết hàng tồn kho cũng như thúc đẩy thị trường BĐS phát triển.

Thứ tư, Nhà nước cần sửa đổi, bổ sung Nghị quyết 19/2008/QH12, ngày 03/06/2008 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo hướng “cho phép người nước ngoài mua không hạn chế các căn hộ chưng cư cao cấp (hiện nay Singapore, Anh, Mỹ… đã áp dụng chủ trương này).

Thứ năm, Nhà nước không nên có chủ trương dừng dự án bất động sản; mà cần tích cực cải cách hành chính trong cấp phép đầu tư xây dựng. Rút ngắn thời gian cấp phép xây dựng cho một dự án còn 09 tháng với nhiều thủ tục nhanh gọn. Đặc biệt, cần ưu tiên mời gọi sử dụng nhiều thành phần kinh tế cho đầu tư kết cấu hạ tầng, đây chính là biện pháp tích cực tác động đến phát triển thị trường BĐS.