Nốt trầm địa ốc Hà Nội

Kết thúc quý I, nhiều báo cáo số liệu tích cực về vận động, thanh khoản thị trường nhà đất Thủ đô đã được tung ra. Theo đó, tốc độ và chất lượng giao dịch (tính tới tháng 1 vừa qua) ở phân khúc nhà ở trung cấp, cao cấp đều ghi nhận tăng trưởng. Tuy vậy, phản hồi từ giới trung gian, môi giới lại tỏ ra bi quan.

Những dự án đình đám như HDMonCity, EcoGreenCity, Ecolife Capitol hay cũ hơn như 283 Khương Trung không còn sức hấp dẫn “khó chối từ” như thời gian trước, bất chấp tốc độ, tần suất quảng cáo PR cho dự án vẫn dồn dập.

Trái ngược với sự náo nhiệt ở các buổi giới thiệu, công bố hợp tác đầu tư và phát triển giữa các bên (chủ đầu tư, nhà phân phối, đơn vị quản lý lẫn ngân hàng), sự im lặng “đáng sợ” của thị trường người mua (chiếm tỷ lệ vượt trội so với nhà đầu tư chuyên nghiệp) đang bao trùm phần lớn thời gian tháng 2 – tháng 3.

Khách chủ yếu…tham khảo

Dẫn ra một dự án ở Mỹ Đình, quy mô gồm cả hạng mục chung cư lẫn biệt thự liền kề, ông Hoàng Minh (phụ trách một văn phòng nhà đất ở quận Cầu Giấy) diễn giải về nét trầm góc thị trường.

Dự án được một ngân hàng có tên tuổi tài trợ kiêm bảo lãnh tín dụng cho người mua (đáp ứng Luật Kinh doanh BĐS 2014). Chủ đầu tư được cho là “mạnh vốn, giàu tham vọng” và đã khẳng định thương hiệu bước đầu ở các dự án thương mại quy mô “khủng” ở Quảng Ninh, Hà Nam…

Sau hai đợt chào bán đầu tiên, những suất ngoại giao chừng 28 triệu đồng/m2 (dự án tại Mỹ Đình) thu hút đông đảo quan tâm của dư luận thị trường.

“Chưa rõ có phải do chủ đầu tư tự PR cho dự án về số lượng giao dịch thành công (đặt cọc, giữ suất hoặc vào hợp đồng) hay không nhưng mới đây, chủ đầu tư tăng giá lên 34-35 triệu đồng/m2, gần như… không ai hỏi” – ông Minh lo ngại.

Cá nhân môi giới này cho rằng rất có thể do thời điểm đầu năm khách hàng đang “mải” lễ hội, nên không thực sự tập trung vào thị trường; nhưng cũng có khả năng, giá trị căn hộ bị “đẩy” lên tới 7-8 giá (triệu) mỗi mét vuông, trùng với thời điểm những đồn đoán về tín dụng cho BĐS bị siết lại, đã làm “chùn bước” quyết định của những khách hàng không chủ động về tài chính.

Không riêng phân khúc cao cấp, ở các dự án thường thường bậc trung như 283 Khương Trung hay Ecolife Capitol, trạng thái “đói giao dịch” dường như đang chiếm lĩnh.

283 Khương Trung (Videc Tower) thực chất đã có mặt trên thị trường trong năm 2015 và ghi nhận giao dịch tích cực thời gian đó. Tuy nhiên, theo một số môi giới bán hàng dự án, các chiến dịch PR (bao gồm cả rải tờ rơi quảng cáo lẫn trên chợ trực tuyến) từ đầu 2016 tới nay chưa được “đáp trả” tương xứng.

“Khách chỉ tham khảo về giá thành qua từng đợt mở bán, các suất ngoại giao giá “mềm” (so với đơn giá cùng thời điểm). Còn gần như không phát sinh giao dịch thực tế”.

Những thước đo giá trị

Hiện nay, công cụ hỗ trợ đắc lực cho người mua nhà (đặc biệt đối với căn hộ dự án chung cư thương mại) chính là những thông báo về tình trạng tài chính, chấp hành nghĩa vụ thuế của DN làm chủ đầu tư.

Nếu DN bị “bêu tên” trong danh sách các đơn vị nợ đọng tiền thuế, tiền thuê đất với cơ quan chức năng, thì chắc chắn thanh khoản dự án của DN “khựng” lại.

Ví dụ một trường hợp: Tháng 2/2016, khi Handico 68 bất chợt xuất hiện bị Cục Thuế Hà Nội thông báo cưỡng chế bằng biện pháp vô hiệu hóa đơn. Giữa năm 2015, Handico 68 (chủ đầu tư dự án 304 Hồ Tùng Mậu) công bố về vai trò “nhà tài trợ vốn” của HDBank. Sau “tin dữ” về hóa đơn, nhóm khách hàng mua nhà tại 304 Hồ Tùng Mậu được “trấn an” về chấp hành nghĩa vụ thuế của Handico 68. Hiện, dự án đang tăng tốc về đích (dự kiến bàn giao cho khách hàng trong năm nay).

“Sự việc có thể đã được Handico 68 giải quyết nhờ vai trò đắc lực của nhà băng. Nhưng với những cá nhân khách hàng đang lên kế hoạch mua lại các suất căn hộ được chào bán ở dự án này, hưng phấn và quyết tâm đã không còn” – nhà đầu tư Thu Hà ( quận Nam Từ Liêm) đúc kết bằng kinh nghiệm và thực tế diễn biến tâm lý người mua.

Hay một điển hình khác liên quan tới tính “chuẩn chỉ” của dự án nhà ở thương mại. Ở Diamond Blue (69 Triều Khúc, quận Thanh Xuân), mới đây khi Thời báo Kinh doanh bóc tách một loạt dấu hiệu sai phạm, bất chấp chỉ đạo của cơ quan chức năng diễn ra ở dự án này, đã chứng kiến phản hồi “lo ngại” từ nhiều khách hàng đã và đang “nuôi” kế hoạch giao dịch tại dự án do Liên danh Traco - CCI làm chủ đầu tư.

Thậm chí, trên một số diễn đàn mở về nhà đất, dự án này đang trở thành tâm điểm của những người thạo luật và “thuộc nằm lòng” các chiêu trò bán hàng của giới “cò mồi”.

Đơn cử một bình luận: Dự án thi công và bán hàng kiểu này thì nguy hiểm quá. Ai đã trót giao dịch căn hộ với các hồ sơ, giấy tờ “lỏng lẻo” về điều khoản, lẫn trách nhiệm của pháp nhân bán hàng, thì nguy cơ “mất cả chì lẫn chài” rất dễ xảy đến.

Trước khi mua nhà ở dự án, tốt nhất nên tham khảo cả giới luật sư lẫn cơ quan chức năng về tài lực – “quá khứ” của các bên tham gia trực tiếp… – nickname canthanmuanha2010 bức xúc.