Nơi lo “cắt lỗ”, chỗ đòi giá “chênh”

Thị trường bất động sản (BĐS) đang chứng kiến nhiều tín hiệu khả quan khi tồn kho giảm, thanh khoản và giao dịch đều tăng mạnh, song cũng chính lúc này lại xuất hiện nghịch lý: Nơi dự án vội vàng "cắt lỗ", chỗ lại bắt đầu bán "chênh" giá cao.

“Cắt lỗ” do sức ép tài chính

Năm 2014 là thời điểm nhiều dự án đi vào giai đoạn hoàn thiện cuối cùng để bàn giao nhà cho khách hàng, như: Mipec Riverside, Berriver Long Biên ((390 Nguyễn Văn Cừ, quận Long Biên), Golden Place (Mỹ Đình, huyện Từ Liêm), Golden Land (75 Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân), Eurowindow MultiComplex (quận Cầu Giấy), Golden Silk (quận Hoàng Mai)... Nhưng cũng chính thời gian này, thông tin bán "cắt lỗ" căn hộ tại một số dự án lại xuất hiện nhan nhản trên các trang mạng. Các chuyên gia BĐS cho rằng, các căn hộ bán "cắt lỗ" là do chủ đầu tư gặp khó khăn, muốn "đẩy hàng" để thu hồi nhanh một khoản tài chính nhất định, nhằm chi trả cho các hoạt động trước mắt. Mặt khác, hiện tượng bán "cắt lỗ" chủ yếu diễn ra ở những nhà đầu tư thứ cấp, những đối tượng "đầu cơ lướt sóng", sau thời gian dài không đẩy được hàng hoặc người mua bị siết nợ, cần tiền gấp. Tuy nhiên, tình trạng "cắt lỗ" đang diễn ra chủ yếu tại các dự án thuộc phân khúc cao cấp, giá bán cao, diện tích lớn hơn 100m2/căn.  Sức ép tài chính của các đợt đóng tiền cuối, buộc những  khách hàng không đủ khả năng tài chính để đóng tiếp phải bán.

Golden Land và Golden Place là hai dự án "cắt lỗ" mạnh nhất, với khoảng 500 - 800 triệu đồng/căn. Một dự án khác cũng đang được rao bán "cắt lỗ" trên các trang mạng là Berriver Long Biên. Với mức giá đã bao gồm VAT là 28 triệu đồng/m2 cho căn hộ hoàn thiện nội thất; 24,5 triệu đồng/m2 bàn giao thô chủ đầu tư đưa ra, các nhà đầu tư thứ cấp chào bán với mức giá “cắt lỗ” lần lượt là 25,5 triệu đồng/m2 và 22,5 triệu đồng/m2. Tính trung bình mỗi căn hộ, người bán chịu lỗ từ 150 - 250 triệu đồng.

“Chênh” giá cao vì khan hàng

Trái ngược với nhiều nhà đầu tư bán sản phẩm "cắt lỗ" như nêu ở trên, thì tại một số dự án khác, đang xuất hiện tình trạng bán "chênh" giá cao. Thực tế, căn hộ có giá dưới 17 triệu đồng/m2 luôn được nhiều khách hàng quan tâm, song nguồn cung rất hạn chế. Do đó, ngay từ những tháng cuối năm 2013, khi thị trường bắt đầu có dấu hiệu ấm trở lại, các căn hộ như vậy đã bị khách hàng săn đón riết ráo. Thậm chí, người mua chấp nhận bỏ ra vài chục triệu đồng để có được quyền sở hữu, Và nguồn cung sản phẩm càng ít thì mức giá "chênh" càng cao. Chung cư CT11 và CT12 Kim Văn Kim Lũ của Xí nghiệp xây dựng số 1 Lai Châu, hiện được bán từ 11,5 -14,5 triệu đồng/m2 nhưng “chênh” 30 - 75 triệu đồng/căn; Dự án Văn Phú Victoria (Khu đô thị Văn Phú, quận Hà Đông) cũng có giá “chênh” từ 15 - 25 triệu đồng/căn đối với các căn hộ có diện tích dưới 70m2. Dự án CT2 Trung Văn (huyện Từ Liêm) của Vinaconex 3, mức giá “chênh” căn hộ diện tích nhỏ lên tới 50 - 70 triệu đồng/căn.

Không chỉ vậy, tại một số dự án cao cấp có mức giá từ 35 - 40 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT, bảo trì) cũng đang được nhà đầu tư thứ cấp chào bàn với mức “chênh” khá lớn. Chẳng hạn, căn hộ có vị trí đẹp tại dự án chung cư Hòa Phát (Hoàng Minh Giám, quận Thanh Xuân) mức "chênh" khoảng 150 - 200 triệu đồng/căn. Tương tự, mức "chênh lệch" tại dự án chung cư UDIC (Nam Trung Yên, quận Cầu Giấy) là từ 80 - 150 triệu đồng/m2, chung Cư NO4 Trần Duy Hưng - Hoàng Đạo Thúy: Từ 45 - 200 triệu/căn, dự án chung cư Platium Residence (6 Nguyễn Công Hoan, quận Ba Đình): từ 100 - 200 triệu đồng/căn, chung cư Lascarter (phố Núi Trúc, quận Ba Đình): khoảng 200 triệu đồng/căn…

Nhìn nhận về những diễn biến trên của thị trường, các chuyên gia BĐS cho rằng, thị trường BĐS cũng có tính hai mặt. Song những hiện tượng sụt giảm hoặc tăng giá bất thường đều do nhu cầu của người mua dẫn dắt, quyết định, tạo nên. Thực tế hiện nay, thị trường có những dấu hiệu ấm lên, một số dự án bắt đầu sinh lời và các nhà đầu tư nhanh nhạy nắm bắt điều đó để kiếm lợi. Một chuyên gia phân tích: Hiện tượng này chỉ tồn  khi người mua chấp nhận. Tuy nhiên, tổng giá mua căn hộ chắc chắn sẽ không bị đẩy quá mức như thời "sốt nóng". Mặt khác, những dự án vị trí đẹp, chủ đầu tư có uy tín, có tiềm lực tài chính luôn có những vị thế riêng trên thị trường.